Как действовать, если собственник демонтировал батареи и перешел на индивидуальное отопление

Актуально на 27 дек 2023

Сергей Ежов, руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»

Чтобы разобраться, как действовать, если собственник демонтировал батареи, необходимо определить их принадлежность, есть ли законные основания для демонтажа. В рекомендации мы рассмотрели возможные варианты и рассказали, как реагировать на действия собственника при каждом из них.

Кому принадлежат батареи (радиаторы отопления) в помещении собственника

Радиаторы отопления в квартире могут принадлежать собственнику или входить в состав общего имущества. Собственник не имеет право единолично принимать решения в отношении общего имущества, даже если оно расположено в его квартире.

Чтобы определить принадлежность радиаторов отопления, выясните из техдокументации, какой тип разводки системы отопления в МКД и предусматривает ли техдокументация отключающие устройства на радиаторах. Всего может быть два типа разводки: вертикальная и горизонтальная.

Тип 1. Вертикальная разводка системы отопления

Радиаторы в помещениях собственников при вертикальной разводке входят в состав общего имущества, если на них нет отключающих устройств. В противном случае радиаторы – собственность собственника помещения, поскольку обслуживают только одно помещение. Это следует из пункта 6 Правил № 491 во взаимосвязи с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК и подпунктом «д» пункта 2, пунктом 5 Правил № 491.

В состав общего имущества в МКД включаются радиаторы, которые обслуживают более одной квартиры. Такие радиаторы устанавливают на лестничных клетках, в подвалах и других местах общего пользования. К ним также относят радиаторы, которые находятся внутри квартиры и не имеют отключающих устройств. Такой позиции придерживается Верховный суд в решении от 22.09.2009 № ГКПИ09-725. Аналогичную позицию излагает Минстрой в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04.

Однако судебная практика по данной теме различается. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 16.10.2008 № А26-2110/2008 не относит радиаторы отопления в квартирах к общему имуществу, поскольку они отапливают только одно жилое помещение.

Тип 2. Горизонтальная разводка системы отопления

При горизонтальной разводке системы отопления через все этажи МКД прокладывают подающий стояк. К стояку подключаются лежаки – ответвления от стояков, которые подают тепло в отдельные квартиры. Лежаки включают разводку и радиаторы, имеют отключающие устройства и предназначены для обслуживания одного помещения. Обязанность по их содержанию возложена на собственника помещения (ст. 210 ГК). При этом собственник не вправе:

• использовать оборудование, мощность которого превышает допустимые нагрузки;
• самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы;
• регулировать внутриквартирное оборудование, в результате чего температура воздуха опустится ниже 12 °С;
• несанкционированно подключать оборудование к внутридомовым и централизованным инженерным системам.

Это определяют подпункты «а», «в», «д», «е» пункта 35 Правил № 354.

Ситуация

Можно ли заменить радиатор отопления (батарею) в квартире за счет средств на текущий ремонт

Да, если радиаторы отопления (батареи) в помещении входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

Система отопления, проходящая через помещение потребителя, как правило, входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД, за исключением систем отопления с горизонтальной разводкой, предусмотренной проектом МКД. Это следует из п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

УО, ТСЖ, ЖСК обязаны содержать общее имущество в МКД, обеспечивать готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, к поставкам ресурсов, необходимых для предоставления КУ (ч. 1, 1.1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК). Управляющие меняют элементы системы отопления в квартире, в том числе радиаторы, если без этого невозможно обеспечить нормативный температурный режим в помещении потребителя. Это следует из п. 5.2.1, 5.2.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Если радиаторы в помещении собственника технически исправны и обеспечивают нормативную температуру воздуха в помещении, основания замены таких отопительных приборов отсутствует.

Ещё по теме

• Как определить состав общего имущества в МКД
• Особенности включения системы отопления в состав общего имущества собственников помещений в МКД
• Включены ли в состав общего имущества в МКД отопительные радиаторы (батареи)

Как узнать, что собственник демонтировал радиаторы и перешел на индивидуальное отопление

Выяснить, что собственник демонтировал радиаторы внутри помещения и перешел на индивидуальное отопление, поможет осмотр общего имущества в помещении собственника. О том, как получить доступ к общему имуществу в квартире, читайте в отдельной рекомендации.

Вам не нужно обходить все помещения и в каждом проверять радиаторы. Собственники, которые перешли на индивидуальное отопление, сами сообщают об этом управляющей МКД организации. Они это делают, чтобы снять начисления за коммунальную услугу «отопление».

Как определить, вправе ли был собственник демонтировать радиаторы в квартире

Чтобы определить законность демонтажа радиаторов в квартире и перехода на автономное отопление, запросите у собственника подтверждение необходимых согласований. Собственник не вправе самовольно демонтировать или отключать радиаторы отопления. Это предусматривает подпункт «в» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

 

Собственник обязан согласовать демонтаж радиаторов и переход на автономную систему отопления с органом МСУ и при необходимости с общим собранием собственников помещений в МКД.

 

Согласование с органом МСУ необходимо потому, что демонтаж собственником помещения в МКД радиаторов отопления и переход на индивидуальную систему отопления относится к переустройству помещения. Дело в том, что сведения о системе отопления в помещении собственника отражаются в техническом паспорте на жилое помещение. Действия собственника, которые требуют внесения изменения в технический паспорт, относят к переустройству (ч. 1 ст. 25 ЖК).

Собственник вправе переустраивать систему отопления в квартире только после согласования с органом МСУ в порядке, определенномстатьями 26–28 ЖК (ч. 1 ст. 26 ЖК). Как правило, на территориях субъектов РФ и органов МСУ действуют нормативные акты, которые определяют детальный порядок получения собственником согласования на переустройство системы отопления в помещении.

Решение ОСС помещений в МКД о согласовании работ по переустройству системы отопления необходимо, если придется переустроить общедомовые инженерные сети или проложить новые сети по помещениям, которые относятся к общему имуществу собственников. Это следует из части 2 статьи 36 ЖК, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК.

Внимание

если орган МСУ согласовал переустройство помещения без решения общего собрания собственников, суд может признать такое согласование недействительным по иску собственников помещений в МКД или уполномоченного ими лица.

 

Что ответить собственнику, который снял радиаторы и требует не начислять ему плату за отопление

Помещения, в которых не установлены или демонтированы радиаторы, отапливаются в том числе за счет проходящих транзитных стояков отопления и их ответвлений до мест врезки радиаторов. Получается, что отопление помещения осуществляется за счет отдачи тепловой энергии от стояков общедомовой системы отопления или стен, полов и потолков соседних помещений.

Кроме того, потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в МКД (далее – ОДН отопления). Такое правило следует из совокупных положений пунктов 40, 42(1) Правил № 354.

Если собственник помещения демонтировал радиаторы и отказывается платить за отопление, фактически он отказывается вносить свою долю платежей за ОДН отопления. В этом случае, если МКД оборудован ОДПУ тепловой энергии, собственники помещений будут оплачивать за такого собственника помещения его долю расходов на оплату ОДН отопления, что без решения общего собрания в МКД будет считаться нарушением

Когда УО, ТСЖ, ЖСК могут не начислять плату за отопление собственнику, который демонтировал радиаторы

Возможность не начислять плату за отопление в случае, когда собственник демонтировал радиаторы отопления, зависит от двух факторов:

1. Есть ли у собственника согласование и разрешение на демонтаж радиаторов.
2. Обеспечивается ли отопление помещения собственника за счет установленного им тепловырабатывающего оборудования.

Внимание

Если индивидуальные источники тепловой энергии в помещении установили в соответствии с требованиями законодательства, в плате за отопление в отношении такого помещения исполнитель учитывает только ОДН на отопление, приходящееся на такое помещение. 

Это следует из методик расчета платы за отопление, определенных приложением № 2 к Правилам № 354.

Судебная практика по подобным спорам носит неоднозначный характер. ФАС Северо-Западного округа своим постановлением от 30.04.2013 по делу № А56-25255/2012 признала обоснованным начисление платы за отопление при отсутствии в помещении собственника обогревательных элементов (радиаторов) и наличии проходящей в таком помещении теплотрассы.

В свою очередь Верховный суд определением от 30.08.2016 № 71-КГ16-12 признал незаконным начисление платы за отопление при отсутствии установленных в помещении собственника радиаторов отопления.

Как провести осмотр батареи в квартире собственника в период эпидемии коронавируса

Осмотр в период карантина проводите только в случае, если его нельзя перенести. Вы вправе отложить те работы, без выполнения которых жить в доме будет по-прежнему безопасно.

Если же осмотр батареи отопления необходимо провести и невозможно отложить, примите все меры для нераспространения коронавирусной инфекции. При работе в карантин необходимо соблюдать требования Минздрава России и Роспотребнадзора по профилактике новой коронавирусной инфекции.

Как оформить акт осмотра батареи в квартире собственника

Если вы получили информацию о том, что в помещении демонтированы радиаторы отопления (батареи), подтвердите и зафиксируйте нарушение. Для этого потребуйте от потребителя обеспечить вам доступ в помещение для осмотра состояния системы отопления, расположенной внутри. Порядок согласования доступа определен подпунктом «е» пункта 34, пунктом 85 Правил № 354.

Зафиксируйте факт переустройства помещения в части демонтажа радиатора и тепловых сетей. Чтобы оформить результаты осмотра батареи в жилом помещении собственника, составьте акт осмотра состояния общего имущества в МКД.

Рисунок 1. Акт осмотра радиатора отопления (батареи) в квартире собственника

Зафиксируйте в акте осмотра установленную собственником в помещении альтернативную систему отопления. Отметьте, есть ли превышение установленной в МКД потребляемой мощности такого оборудования.

Что предпринять, если зафиксировали самовольный демонтаж собственником батарей отопления 

Если вы зафиксировали самовольный демонтаж собственником батарей отопления выполните эти пять действий:

1. Письменно запросите у собственника копии разрешительных документов, например решения общего собрания в МКД и согласования органа МСУ на переустройство помещения.
2. Если собственник не представил документы, направьте ему предупреждение о необходимости приведения системы отопления в первоначальное состояние.
3. Направьте в орган МСУ информацию и документы и потребуйте обязать собственника, в том числе в судебном порядке, привести помещение в первоначальное состояние в порядке, определенном статьей 29ЖК.
4. Направьте информацию в орган ГЖН для привлечения такого собственника к административной ответственности по части 2 статьи 7.21 КоАП.

Внимание

направлять в орган ГЖН такую информацию является крайней мерой

Во-первых, административный штраф за такие действия является несущественным и мало повлияет на собственника.

Во-вторых, исходя из положений Закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» получение органом ГЖН от УО такой информации может послужить основанием для проведения органом ГЖН внеплановой проверки самой УО. 

5. Самостоятельно обратитесь в суд с требованием к собственнику о восстановлении проектной системы отопления МКД.

Ситуация

Что грозит собственнику помещения, который самовольно демонтировал радиатор отопления в квартире

Демонтаж собственником помещения радиаторов отопления признают переустройством помещения. Собственник вправе переустраивать систему отопления в квартире только после согласования с органом МСУ (ч. 1 ст. 26 ЖК).

Самовольное переустройство помещения в МКД влечет штраф:

• для граждан – от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб.;
• должностных лиц – от 4 тыс. до 5 тыс. руб.;
• юридических лиц и ИП – от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

Если самовольное переустройство привело к порче жилого помещения или его оборудования, то грозит также предупреждение или штраф:

• для граждан – от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб.;
• должностных лиц – от 2 тыс. до 3 тыс. руб.;
• юридических лиц и ИП – от 20 тыс. до 30 тыс. руб.

Наказания предусмотрены статьей 7.21 КоАП.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 27.12.2023