Как избежать незаконного перевода МКД в другую УО

Актуально на 25 окт 2023

На практике возникают ситуации, когда дом хочет захватить новая УО, используя мошеннические или полузаконные способы. Эксперты системы УМД разобрали, как выявить незаконный переход, дали решения, как его предотвратить и что сделать, если такое решение о переводе МКД в другую УО принято.

Какие используют способы перевода МКД в другую УО

Действующие схемы перевода МКД в другую УО можно условно разделить на три способа.

Способ 1 – законный. Проводят общее собрание собственников по договоренности с собственниками или органами власти. Главный довод смены УО или способа управления – недовольство жителей работой УО.

Чтобы захватить МКД, на действующую УО «натравливают» контролирующие органы. Обычно такой способ применяют к организациям с низким качеством работ и услуг, финансовыми трудностями. Перевод дома не внезапный, из-за плохого обслуживания УО сложно убедить собственников оставить ее на МКД.

Способ 2 – полузаконный. Это самый распространенный способ захвата дома. При нем используют компиляцию из недовольства группы собственников, надругательства над деловой репутацией действующей УО и подделки документов.

Сначала новая УО ищет и, заметьте, всегда находит недовольных собственников. Через недовольных распространяет ложные сведения о качестве работы действующей УО или жилищного объединения. Например, о том, как наживаются на деньгах жителей руководители УО, председатели ТСЖ и ЖСК. Недовольные собственники легко поддаются агитации конкурента, участвуют в распространении слухов в соцсетях и инициируют общее собрание в МКД по вопросу смены УО или способа управления МКД.

Если на собрании не хватает голосов для кворума или за новую УО, то в ход идет подделка документов общего собрания. Для этих целей могут оформить решения за собственников, которые на самом деле не участвовали в общем собрании, и подделать сам протокол общего собрания в МКД.

Способ 3 – незаконный. Угрозы, захват помещений и документов – это два основных признака незаконного захвата МКД. Третий способ встречается крайне редко и связан с уголовно наказуемыми деяниями. Пути защиты УО зависят главным образом от действий правоохранительных органов.

В этой рекомендации мы разберем незаконный способ перевода домов и дадим решение, как с ним бороться.

Кто инициирует незаконный перевод МКД

Инициатором незаконного перевода МКД в другую УО может быть:

сторонняя внешняя сила, заинтересованная в расширении объемов по управлению жилой недвижимостью. Например, компании-конкуренты или властные органы, которые продвигают на рынок «свои» УО;
внутренняя сила – часть собственников помещений в этом доме. Как правило, мотивы захвата дома, смены УО или способа управления МКД сводятся к желанию получить коммерческую выгоду. Например, желание расширить собственный бизнес в сфере управления МКД, получить должность в новой УО или использовать общее имущество в коммерческих целях.

Что служит основанием для незаконного перевода

Основанием незаконного перевода МКД в другую УО считается протокол общего собрания собственников помещений в таком доме. Именно его фальсифицирует конкурент.
Протокол используют как доказательство выбора новой УО перед всеми собственниками дома, судом и властными органами (ст. 46 ЖК). Также протокол служит основанием для того, чтобы:

новая УО приняла МКД в управление и заключила с собственниками договор управления домом (ч. 2, 3 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК);
РСО заключили договоры с новой УО (п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг);
орган ГЖН принял решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (приказ Минстроя от 25.12.2015 № 938-пр.).

Какие признаки незаконного перевода

Незаконный перевод МКД в другую УО может произойти внезапно и скрытно от вас или открыто.

В первом случае подготовительные работы проводят негласно. В результате действующая УО в одночасье обнаруживает, что она уже не управляет домом. Скрытая работа конкурента и фактор внезапности усложняют возможность для защиты своих прав и интересов. Но в этой ситуации конкурент чаще всего допускает грубую фальсификацию при оформлении документов общего собрания. И если УО управляла МКД добросовестно, то собственники встанут на ее сторону при разрешении спора «кто в доме хозяин».

По второму сценарию конкурент не скрывается. Он планово проводит работу по подготовке и проведению общего собрания. В доме создается видимость деятельности инициативной группы, повышается активность собственников, инициативные группы ходят по квартирам, появляются агитационные листовки и т. д. Если у действующей УО налажен контакт с собственниками, она может выявить планы конкурента и принять меры к защите прав собственников помещений и собственного бизнеса.

Как предотвратить принятие незаконного решения о переводе МКД в другую УО

Если вы обнаружили конкурента – примите меры, чтобы предотвратить незаконное решение общего собрания о переводе МКД в другую УО.

Внедрите в созданную им инициативную группу своих сторонников-собственников, чтобы ознакомиться с документами по предстоящему общему собранию и планами конкурента.
Отслеживайте порядок и сроки вручения уведомлений о предстоящем общем собрании – нарушения в этой части помогут в дальнейшем оспорить решение.
Контролируйте участие каждого собственника помещения в МКД, его полномочия, количество голосов, которым он обладает.
Независимо от формы проведения общего собрания предложите голосование посредством письменных решений собственников.
Принимайте участие во встречах и общих собрания, которые проводит конкурент. Задавайте вопросы о возможностях новой УО, оснащении техникой, специалистах, опыте на рынке управления МКД.
Контролируйте распространение компромата в свой адрес, размещение листовок, агиток в сети Интернет, почтовых ящиках, в подъезде. Фиксируйте факты распространения заведомо ложных сведений непосредственно конкурентом – за это виновное лицо может быть привлечено к ответственности вплоть до уголовной.
Не прекращайте качественное управление МКД, доказывая собственникам, что все работы и услуги исполняются в срок и в полном объеме.
Продолжайте раскрывать информацию по спорному МКД в полном соответствии с установленным законом порядке.
Реагируйте незамедлительно на жалобы, претензии, проверки. Если есть положительный результат проверочных мероприятий, разместите информацию об этом в доступном для собственников месте.
Проверьте сроки проведения собрания по выбору новой УО – в течение года с момента заключения договора управления МКД запрещено менять УО, если со стороны управленца не было подтвержденных нарушений договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК).

На практике возникает вопрос, надо ли участвовать собственникам в общем собрании, которое проводит конкурент. В таблице мы показали плюсы и минусы такого участия. Если вы уверены в своих силах, лучше легитимно подтвердить доверие собственников.

ТАБЛИЦА 1. Надо ли участвовать собственникам в общем собрании, которое проводит конкурент

Позиция действующей УО, ТСЖ	Плюсы	Минусы
УО, ТСЖ убеждает собственников не принимать участия в собрании	Собрание могут признать ничтожным из-за отсутствия кворума	Конкурент может сфальсифицировать подписи собственников, которые не принимали участие в собрании
УО, ТСЖ убеждает собственников принять участие в собрании	Подпись собственника, который проголосовал, нельзя сфальсифицировать	Если действующая УО работала некачественно, собственники могут выбрать конкурента

Как бороться, если решение о переводе МКД в другую УО принято

Есть четыре метода борьбы за свои права, когда дом на основании незаконного решения общего собрания перешел в другую УО или ТСЖ.

Обращение в судебные органы. Подайте в суд иск от имени одного из собственников помещений с требованием признать решение общего собрания недействительным (ч. 6 ст. 46 ЖК, ч. 1 ст. 181.3 ГК).

Истцом в суде вправе быть собственник помещения в МКД, если он:

не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения (ч. 6 ст. 46 ЖК);
участвовал в собрании, голосовал за принятие решения или воздержался от голосования, но его волеизъявление при голосовании было нарушено (ч. 3 ст. 181.4 ГК).

Чаще всего таким истцом выступает председатель совета МКД, а его интересы в суде представляет юрист УО или ТСЖ, которые лишились управления МКД. Ответчиком по иску будет собственник помещения в МКД – инициатор общего собрания, результаты которого вы хотите признать недействительным.

Чем больше собственников помещений будет свидетельствовать в суде о подделке их подписей, документов общего собрания, тем проигрышней будет позиция конкурента. Средства доказывания лежат на каждой из сторон судебного состязания (ч. 1 ст. 56 ГПК). Дополнительно подайте в суд заявление об обеспечении иска (ст. 140 ГПК). Суд может приостановить деятельность конкурента до вынесения судебного решения.

Обращение в орган госжилнадзора. Напишите в ГЖИ о том, что протокол общего собрания и решения собственников помещений в МКД подделаны, а собрание проведено с нарушениями. Приложите копии документов, если они у вас есть, или укажите дату собрания. Заявления должны быть составлены от имени и за подписью кого-то из собственников помещений в МКД.

Внимание

Анонимные заявления в ГЖИ не считаются документами и не могут быть основанием для внеплановой проверки (ч. 1 ст. 11 Закона № 59-ФЗ).

Проверку на основе такого обращения признают проведенной с грубым нарушением, а вы вправе оспорить полученное при проверке предписание.

ГЖИ не вправе признать документы общего собрания собственников помещений в МКД подделкой. Но по вашей жалобе инспекция должна провести документарную проверку. Также инспекция вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения общего собрания, если выявит нарушения во время проверки (п. 1 ч. 12 ст. 20 ЖК).

Обращение в правоохранительные органы. Заявите о подделке протокола общего собрания и решений собственников помещений в МКД. Указанные документы признаются официальными, так как они удостоверяют факты, влекущие за собой юридические последствия (ч. 1 ст. 46 ЖК). Заявление должны направлять собственники помещений в МКД.

За подделку решений собственников или протокола общего собрания как официального документа предусмотрено уголовное наказание вплоть до лишения свободы (ч. 1 ст. 327 УК).

Обнародование захвата в СМИ. Разместите информацию о незаконном захвате дома. Расскажите общественности о борьбе собственников помещений за свои права, судебных тяжбах и жалобах в контролирующие органы. Сделайте это через интернет, в том числе на своем сайте и страницах в социальных сетях, в которых состоят собственники дома.
Информацию излагайте строго в рамках происходящих событий и отражайте реальные факты, которые сможете подтвердить документами. Например, копии жалоб или исков. Так вас не смогут обвинить в распространении недостоверной информации о конкуренте.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО