Как изменить договор управления МКД с собственниками помещений по соглашению сторон

Актуально на 29 окт 2024

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Чтобы изменить условия договора управления МКД по соглашению сторон:

обсудите изменения с собственниками и утвердите на собрании;

оформите изменения;

проинформируйте ГЖИ и разместите изменения в ГИС ЖКХ.

Изменить можно существенные и несущественные условия договора. К существенным относят условия о предмете договора, цене и порядке определения размера платы, контроле за выполнением УО ее обязательств по договору управления. К несущественным – условия о сроке действия договора, порядке оказания услуг и выполнения работ, ответственности, процедуре разрешения споров и др.

Внести изменения в договор можно по трем причинам: чтобы изменить редакцию одного или нескольких условий договора, дополнить новыми условиями или исключить какие-либо условия из договора.

Внимание

в этой рекомендации мы объяснили, как изменить договор по соглашению сторон.

Также внести изменения можно в порядке, установленном договором, либо через суд (ст. 162 ЖК, ст. 450 ГК).

Ситуация

Нужно ли вносить изменения в договор управления МКД при смене директора УО

Нет, не нужно

Такие обстоятельства, как смена директора УО, не влекут изменение обязательств договора сторонами, следовательно, нет оснований вносить изменения в условия договора управления МКД.

Обсудите изменения с собственниками и утвердите на собрании

Любое изменение в договоре управления МКД нужно согласовать с собственниками. УО не вправе самостоятельно менять условия договора. Поэтому обсудите изменения договора с советом МКД и утвердите их на общем собрании собственников.

Предварительно обсудить изменения договора с советом МКД можно устно или в письменной форме. Например, направьте в совет МКД сообщение, в котором укажите свое желание внести изменения в условия договора. Опишите, с чем связана необходимость таких изменений. Также вы можете указать плюсы новых условий для собственников.

Предварительное обсуждение позволит узнать отношение собственников к предстоящим изменениям, их готовность принять решение, подготовить к изменениям. Поэтому мнение совета МКД особенно важно, когда речь идет об изменении существенных условий договора. Например, о дополнительных видах услуг и работ, увеличении размера платы.

Совет МКД в рамках своих полномочий (п. 2–4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК):

выносит на общее собрание собственников в качестве вопросов для обсуждения предложения, в том числе о порядке обсуждения проектов договоров;
представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления МКД, организации такого управления;
представляет собственникам до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на собрании.

Утвердите изменения на общем собрании собственников

Изменения условий договора управления МКД должны утвердить собственники на общем собрании. Это следует из части 1 статьи 162 ЖК. Независимо от того, кто хочет внести изменения, инициатором такого собрания могут выступить УО и сами собственники помещений.

Инициаторам ОСС необходимо заранее решить, в какой форме будут изменения. От этого зависит, что именно будет утверждать общее собрание по вопросу изменения договора управления МКД: дополнительное соглашение или договор управления МКД в новой редакции.

Совет

чтобы показать заинтересованность собственников в изменениях, инициаторами собрания поставьте УО и одного или нескольких собственников – членов совета МКД.

В повестке дня общего собрания вопросы об изменении условий договора управления должны звучать, например, так:

внесение изменений в договор управления МКД;
утверждение дополнительного соглашения к договору управления МКД и наделение председателя совета МКД полномочиями по подписанию дополнительного соглашения.

Принятые решения по итогам общего собрания оформите протоколом. Обязательным приложением к нему будет в том числе редакция договора с измененными условиям или иной документ, который собственники рассматривали, чтобы принять решение. Такое правило следует из пунктов 4, 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

Если вы с собственниками не достигли согласия об изменении договора, решайте спор в суде. Это возможно, когда текущие условия влекут существенные нарушения договора одной стороной (ст. 450 ГК) или существенные изменения обстоятельств, при которых заключали договор (п. 2 ст. 451 ГК). Существенным считают нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Совет

включите в повестку дня иные вопросы, которые связаны с управлением МКД и относятся к компетенции ОСС. Например, о проведении собрания с помощью ГИС ЖКХ. Так вы в рамках одного ОСС решите сразу несколько вопросов.

Изменить договор управления МКД можно по соглашению сторон (ст. 450 ГК). Одностороннее изменение договора считается исключением. И для профессионального субъекта предпринимательской деятельности оно под запретом (п. 1 ст. 310 ГК).

Чтобы определиться с формой проведения общего собрания, читайте отдельную рекомендацию.

Ситуация

Вправе ли собственники вносить изменения в договор управления МКД без согласия УО

Нет, не вправе.

Договор управления – это двусторонняя сделка. Чтобы его изменить, необходимо согласие обеих сторон. Если собственники на общем собрании приняли решение изменить договор управления МКД – это не основание для изменения договора без согласия УО.

При этом собственники не вправе обязывать УО работать на навязанных условиях. Если собственники приняли решение об утверждении новых незаконных или экономически необоснованных условий, УО вправе не вносить изменения в договор и оспорить принятое решение в суде. Например, о необоснованном снижении размера платы за содержание общего имущества (апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 15.02.2013 по делу № 33-461/2013, апелляционное определение Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602).

Ситуация

Можно ли изменить договор управления МКД по предложению председателя совета МКД

Да, можно.

Условия договора управления МКД (в том числе их изменение) утверждает общее собрании собственников помещений в МКД. Такое правило следует из положений части 1 статьи 162 ЖК. При этом неважно, кто предложит изменения общему собранию.

Совет МКД также вправе представить собственникам помещений до рассмотрения на ОСС свое заключение по условиям проектов договоров (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК). Председатель совета МКД до принятия ОСС решения о заключении договора управления может вступить в переговоры об условиях указанного договора (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК).

Оформите изменения договора

Изменение договора оформите в виде дополнительного соглашения к договору или новой редакции договора. Это может быть документ в письменной или электронной форме. Данное правило следует из части 1 статьи 162 ЖК.

В дополнительном соглашении сделайте ссылку на договор, условия которого изменяете. Затем укажите условия договора, которые утрачивают силу или определите порядок вступления в силу новых условий договора.

Соглашение подпишите с собственниками по аналогии с заключением договора управления МКД. То есть в качестве одной стороны соглашения выступают собственники, которые составляют более чем 50 процентов от их общего числа.

Подписанные собственниками документы отмечайте в отдельном журнале. Это поможет вести учет подписантов и понадобится, чтобы подтвердить, например, перед ГЖИ факт подписания договора необходимым количеством собственников.

Вместо собственников соглашение вправе подписать председатель совета МКД. Для этого нужны соответствующие доверенности от собственников или решение ОСС, которое наделило его такими полномочиями. Это следует из части 1 статьи 162, пункта 3 части 8 статьи 161.1 ЖК.

Проинформируйте ГЖИ и разместите изменения в ГИС ЖКХ

Направьте подлинники решений и протокола ОСС, а также копию дополнительного соглашения к договору управления в ГЖИ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК).

Сопроводительное письмо для направления документов ОСС в органы ГЖН

Принятое собственниками решение и дополнительное соглашение к договору управление МКД разместите в ГИС ЖКХ.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО