Как изменить размер платы за содержание

Актуально на 7 ноя 2023

Чтобы изменить размер платы за содержание, оцените объем работ и рассчитайте затраты. Затем согласуйте расчеты и проведите ОСС. Если собственники утвердили вашу смету, уведомите жителей об изменениях. Новый размер платы начните применять через 30 дней после уведомления.

Как рассчитать затраты

Проведите осмотр состояния общего имущества в МКД. В ходе осмотра определите виды и объемы работ, в какие сроки и с какой периодичность будете выполнять. За ориентир возьмите минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Ещё по теме

• Как проводят сезонные осмотры общего имущества
• Как провести осенний осмотр общего имущества

После осмотра оцените затраты и составьте смету на содержание и ремонт общего имущества и разработайте предложения по новому размеру платы. За основу возьмите планируемые расходы по результатам осмотра общего имущества, а также незапланированные расходы, которые вы уже понесли. Например, расходы на противовирусную дезинфекцию мест общего пользования в МКД.

Совет

При подготовке сметы применяйте маркетинговый подход

Например, предложите собственникам на выбор два варианта размера платы. Один – с учетом только обязательных работ и услуг, другой – с дополнительным набором услуг.

При подготовке сметы учтите три требования:

1. Размер платы нужно установить соразмерно затратам.

Размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 1 ст. 156 ЖК, п. 29 Правил № 491).

2. Размер платы нужно документально подтвердить.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть сделан на основе профессионального расчета. Такой расчет выполняют в отношении конкретного дома. Это следует из части 7 статьи 156 ЖК. При расчете составляют документы, которые подтверждают обоснованность размера платы. К таким документам относятся акт осмотра общего имущества, перечень работ и услуг, смета.

Профессиональный расчет учитывает индивидуальные характеристики МКД. К таким характеристикам относят состав МКД, конструктивные особенности, степень износа, техническое состояние, геодезические и природно-климатические условия.Законность и целесообразность профессионального расчета размера платы подтвердил Конституционный суд в определении от 28.03.2017 № 700-О).

3. Размер платы должны утвердить собственники помещений.

Порядок утверждения установлен нормами об общем собрании – статьями 44–48 ЖК и пунктом 31 Правил № 491.

Внимание

Если предложенный размер платы превышает размер, установленный субъектом РФ, предложение должно содержать:

• смету расчета;
• обоснование размера платы;
• обоснование превышения.

В обосновании превышения детально прописывайте расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, В расчете укажите периодичность оказания услуг и выполнения работ. Это требование к детализации размера платы устанавливает п. 31 Правил № 491.

Как согласовать

Согласовать размер платы перед утверждением нужно, если домом управляет УО и такую процедуру предусматривает договор управления. В этом случае УО обсуждает предложение с советом МКД. В остальных случаях согласовывать не обязательно, но желательно. Вероятность того, что собственники утвердят согласованный расчет, выше. Если в МКД нет совета дома, то согласовать можно с инициативными собственниками. Впоследствии они поддержат вас на ОСС.

Ситуация

Вправе ли собственники изменить размер платы по собственному усмотрению

Не вправе. Размер платы – условие договора, которое согласовывают обе стороны. УО предлагает размер платы, а собственники утверждают на общем собрании.

Если УО не согласна с принятым собственниками решением, она может оспоритьего по мотиву экономической необоснованности. Такой вывод содержат апелляционное определение Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017, апелляционное определение Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602).

Ситуация

На каком основании собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Это определяет часть 1 статьи 39 ЖК. Собственники оплачивают содержание вне зависимости от места расположения элементов этого имущества и фактического пользования ими этим имуществом. Например, собственники помещений на первом этаже МКД наравне с другими собственниками оплачивают содержание лифтов. 

Как утвердить изменения

Чтобы утвердить изменения в размере платы, инициируйте и проведите ОСС. Уведомьте о проведении общего собрания собственников или собрания членов ТСЖ, ЖК соответственно. ОСС проведите по общим правилам. Если в вашем регионе действуют ограничения из-за коронавируса, учтите их.

Обратите внимание на формулировки, которые выберете для повестки дняобщего собрания. Решения собственников будут сформулированы так же, а от них зависят правовые последствия.

Формулировки в решении собственника об утверждении размера платы

По итогам ОСС оформите протокол с обязательными приложениями. Направьте подлинники решений и протокола в ГЖИ и разместите в ГИС ЖКХ. Это требование предусматривают часть 1.1 статьи 46, часть 10.1 статьи 161 ЖК. 

Внимание

Документы ОСС необходимо передать в ГЖИ и разместить в ГИС ЖКХ, даже если собственники проголосовали против нового размера платы

Документы ОСС не оформляют и не передают в ГЖИ только в том случае, если собрание не состоялось. Например, из-за отсутствия кворума. 

Ситуация

Вправе ли УО, ТСЖ, ЖСК в одностороннем порядке изменить размер платы, если собственники не принимают решения

Нет, не вправе, если изменение не связано с исключением из состава платы КР на СОИ платежа за вывоз ТБО. В других случаях одностороннее изменение платы незаконно, даже если формулировки договора управления такое допускают.

Закон запрещает в одностороннем порядке изменять договор с потребителем (п. 2 ст. 310 ГК). Это же правило разъяснил Верховный суд в пункте 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22.

Изменять размер платы за содержание жилого помещения в МКД может:

• общее собрание собственников с учетом предложений УО – если в доме выбрана УО (ч. 7 ст. 156 ЖК);
• общее собрание членов ТСЖ, ЖК – если в доме созданы товарищество или кооператив (ч. 8 ст. 156 ЖК).

Чтобы изменить размер платы за жилое помещение, нужно предложение со стороны УО или жилищного объединения и согласие собственников. Это правило устанавливают части 1 и 7 статьи 156 ЖК и подтверждает пункт 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22.

Отказ собственников пересмотреть ранее установленный ОСС размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества не может стать основанием для применения УО собственного размера платы или муниципального тарифа (определение Верховного суда от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877).

Как уведомить собственников

Собственников нужно известить об изменении тарифов на коммунальные услуги или размера платы за ЖКУ не позднее чем за 30 дней до даты представления очередного платежного документа с новым размером платы (ч. 13 ст. 155 ЖК). Другой срок уведомления может предусматривать договор управления.

Уведомление разместите на информационных досках в подъездах МКД (абз. 5 подп. «б» п. 31, абз. 5 подп. «а» п. 32 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416), а УО – также на стендах в офисе.

Эксперты системы УМД подготовили уведомления, чтобы сообщить жителям о повышении тарифов на коммунальные услуги и за платы за содержание общего имущества в МКД. Скачайте образец, который нужен для вашей ситуации.

Как изменить размер платы, чтобы компенсировать внеплановые расходы

Чтобы внести в размер платы за содержание незапланированные расходы, выполните три действия.

1. Письменно известите собственников и совет МКД о возникшей ситуации, требующей внесения дополнительных средств. В извещении объясните причины, из-за которых возникли дополнительные расходы.

Например, контролирующий орган обязал УО, ТСЖ, ЖСК проводить противовирусную дезинфекцию мест общегопользования в МКД. Объясните собственникам, что орган Роспотребнадзора вправе выдать предписание о проведении дезинфекции МОП в МКД в случае, если есть условия для возникновения или распространения инфекционных заболеваний. Это следует из части 2 статьи 50 Закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Поэтому, если орган Роспотребнадзора предписал УО, ТСЖ, ЖСК дезинфицировать МОП в МКД, управляющая МКД организация обязана его выполнить на средства, которые платят собственники за содержание жилого помещения.

2. Подготовьте смету внеплановых работ.Смету возьмите из договора с подрядчиком на дезинфекцию МОП. 

Рисунок 2. Пример сметы расходов на дезинфекцию подъездов и других мест общегопользования в МКД

3. Инициируйте и проведите ОСС, чтобы принять решение о сборе средств на выполнение или компенсацию дополнительного объема работ. 

Право УО, ТСЖ, ЖСК на компенсацию предусматривает часть 7 статьи 45 ЖК. Собственники могут утвердить один из трех вариантов сбора средств:

• единовременное внесение платы;
• рассрочка внесения платежей;
• включение составляющей в размер платы за содержание жилого помещения. 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 07.11.2023