Саморегулируемая организация 
Выделим две основные категории мест, на которые жители домов ставят свои автомобили:
О том, как устроить платную парковку на придомовой территории, читайте в отдельной рекомендации.
Машино-место в паркинге — это часть здания, предусмотренная для размещения транспортного средства. Есть два признака, которыми обладает машино-место:
Машино-место технически связанно с общим имуществом МКД и инженерными коммуникациями. Самостоятельное определение машино-место получило 1 января 2017 года. До этого паркинг в МКД имел статус нежилого помещения в составе дома, а собственник машино-места в таком паркинге выступал в роли собственника доли в праве собственности на паркинг.
В этой рекомендации мы не рассматриваем машино-места, «нарисованные» на придомовой территории. Дело в том, что придомовая территория входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД или принадлежит муниципалитету. Случай, когда машино-место на парковке около дома принадлежит собственнику-гражданину на праве собственности, — редкое исключение из правила.
Читайте отдельно, как у собственника может быть оформлено право собственности на машино-место
изучите документацию на дом. Если он введен в эксплуатацию до 1 января 2017 года, то, скорее всего, паркинг оформили как нежилое помещение в составе МКД.
У нежилого помещения есть собственник. В силу статьи 201 ГК и статьи 158 ЖК собственник должен нести бремя расходов не только на содержание своего имущества, но и общего имущества в МКД.
Чем машино-место отличается от парковочного места
Парковочное место — это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, которое:
Такое место должно быть предназначено для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.
Это устанавливает пункт 21 статьи 1 ГрК.
Собственник машино-места обязан нести расходы на содержание общего имущества МКД соразмерно своей доле в праве собственности, оплачивать коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт.
В рамках платы за содержание оплачивают те же работы и услуги, что и собственники помещений:
Такой состав платежа для собственника определяет пункт 2 части 1 статьи 154 ЖК.
Эти услуги и работы собственники оплачивают организации, ответственной за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, то есть УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Принадлежащее на праве собственности машино-место не относится к общему имуществу МКД. Собственники машино-мест являются собственниками индивидуально определенных нежилых помещений в МКД и несут бремя содержания своих машино-мест в соответствии со статьей 210 ГК, а также общего имущества всего многоквартирного дома на основании части 1 статьи 158 ЖК (апелляционное определение Мосгорсуда от 28.06.2018 по делу № 33-27444/2018).
За счет каких средств должны оплачивать содержание паркинга в МКД
Ответ зависит от того, как зарегистрировано машино-место в подземном паркинге.
В настоящее время существуют два вида регистрации права собственности на машино-место в подземном паркинге МКД:
В обоих случаях помещение паркинга признают составной частью МКД, если согласно проекту МКД, техническому паспорту на дом такое помещение является его неотделимой частью.
Если права собственности на машино-места в подземном паркинге зарегистрированы как доля в праве общей долевой собственности паркинга, общие проезды, коридоры в таком помещении – это общая долевая собственность собственников машино-мест и подсобных помещений паркинга. В этом случае такие собственники самостоятельно оплачивают содержание и ремонт общего имущества паркинга и коммунальные услуги для паркинга. Такой порядок следует из статей 249, 259.4 ГК.
Поэтому управляющая МКД организация не отвечает в том числе за санитарное содержание такого паркинга, поскольку его проезды и проходы не относятся к общему имуществу. Собственники самостоятельно должны определить порядок содержания (ст. 181.1 ГК).
Если права собственности на машино-места зарегистрированы как нежилое помещение в МКД, общие проезды, коридоры в таком паркинге признают общей долевой собственностью собственников помещений в МКД. Поэтому их содержат за счет платежей за жилое помещение. Такое правило следует из части 1 статьи 36, части 1 статьи 39 ЖК.
Обратите внимание, что, независимо от вида регистрации машино-мест и подсобных помещений в паркинге, собственники таких объектов недвижимости или долей в праве собственности на помещение подземного паркинга обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД. Обязанность следует из статей 210, 249 ГК, части 1 статьи 39, части 1 статьи 153 ЖК. Собственники участвуют в расходах путем внесения платы за содержание жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК).
Для расчета платы нужно знать площадь машино-места. Это связано с тем, что плата за содержание общего имущества в МКД соразмерна доле собственника нежилого помещения в праве общей собственности на общее имущество (ч. 1 ст. 39 ЖК).
Рисунок 1. Как правильно рассчитать плату за содержание машино-места
Размер доли в праве на общее имущество в МКД, которая принадлежит собственнику машино-места, определяется в квадратных метрах по правилам части 2 статьи 39 ЖК. Такой порядок следует из того, что собственник машино-места обладает правами и обязанностями наравне с собственниками жилых и нежилых помещений в МКД. Ему также принадлежит доля в праве на общее имущество МКД.
Размер доли в общем имуществе зависит от того, как оформлены права собственности на паркинг в МКД и на машино-места.
Вариант 1. По проекту подземный паркинг в МКД — отдельное нежилое помещение. Права собственности на машино-места зарегистрированы как доли в праве общей долевой собственности паркинга. Места общего пользования паркинга (общие проезды, коридоры) считают общей долевой собственностью собственников машино-мест и подсобных помещений паркинга.
Вариант 2. Проектной документацией на МКД предусмотрен подземный паркинг. Права собственности на машино-места зарегистрированы как на отдельный объект недвижимости — машино-место. Места общего пользования паркинга (общие проезды, коридоры) считают общей долевой собственностью собственников помещений в МКД. Такая правовая схема возможна только с 1 января 2017 года.
Выводы подтверждаются судебной практикой, например постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2019 по делу № А40-112582/2018.
Принадлежащее на праве собственности конкретному собственнику машино-место не относится к общему имуществу МКД
Собственники машино-мест являются собственниками индивидуально определенных нежилых помещений в МКД и несут бремя содержания своих машино-мест в соответствии со статьей 210 ГК, а также общего имущества всего многоквартирного дома на основании части 1 статьи 158 ЖК (апелляционное определение Мосгорсуда от 28.06.2018 по делу № 33-27444/2018).
Размер платы за содержание общего имущества устанавливают собственники помещений в МКД на своем собрании (ст. 44–48 ЖК). Такой порядок следует из части 1 статьи 158 ЖК.
Порядок утверждения платы за содержание общего имущества, заложенный в ЖК, применим к жилым и нежилым помещениям в составе МКД, а также машино-местам. Аналогичное положение предусмотрено пунктами 28–29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.
Дополнительное разъяснение об отсутствии различий в обязанностях собственников жилых и нежилых помещений в МКД содержится в письме Минстроя от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04. Так, в соответствии со статьей 39, частями 3, 7, 8 статьи 156, статьей 158 ЖК размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений.
Вместе с тем, есть случаи, когда плату за содержание общего имущества можно дифференцировать. Это означает, что размер платы для собственников жилых помещений будет одним, а для собственников машино-мест — другим. Такие выводы подтвердил Конституционный суд (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).
Высокая судебная инстанция указала на то, что общее собрание правомочно утвердить различный размер платы для собственников жилых и нежилых помещений в МКД. Для этого общее собрание собственников должно принять решение о дифференциации в размере платы.
Например, для собственников жилых помещений — 30 руб., для собственников нежилых помещений, в том числе собственников машино-мест, — 40 руб. за 1 кв. м площади.
Дифференцировать размер платы иным способом недопустимо. Например, нельзя одному собственнику машино-места, имеющему в МКД квартиру, установить меньший размер платы, а собственнику машино-места без квартиры в доме — больший размер платы.
Такая дифференциация является незаконной. По мнению Конституционного суда, она влечет необоснованные различия в правовом положении собственников помещений в МКД, относящихся к одной и той же категории.
Порядок оплаты коммунальных услуг установлен в абзаце 3 пункта 43 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354).
Количество расходуемых коммунальных ресурсов (электроэнергии и воды), а также отводимых канализационных стоков в помещении, выделенном под машино-места, определяется по показаниям установленных приборов учета.
Если в паркинге есть приборы учета, распределение объема электроэнергии, холодной воды и горячей воды, а также сточных вод между собственниками машино-мест происходит пропорционально количеству машино-мест. Другими словами, объем коммунального ресурса распределяется среди собственников машино-мест не пропорционально площади этих машино-мест, а пропорционально количеству машино-мест, которым владеет каждый собственник.
суд признал законной плату, взыскиваемую с собственников машино-мест.
Суд указал, что различия в размере платы за обслуживание жилых помещений и машино-мест допустимы.
Поскольку в паркинге установлены приборы учета электрической энергии, холодной и горячей воды, а также сточных вод, начисление коммунальных платежей правомерно произведено путем деления общего потребления указанных ресурсов паркинга на количество машино-мест (определение Мосгорсуда от 16.10.2018 № 4г-11090/2018).
Приборов учета в паркинге может и не быть. Машино-места также не оборудуют ИПУ.
В таком случае объем потребляемых коммунальных услуг определяется исходя из площади машино-места и установленных нормативов потребления коммунальных ресурсов на СОИ. Речь идет о потреблении холодной и горячей воды, электроэнергии, отведения сточных вод. Считается общее количество коммунального ресурса, после чего оно распределяется по числу собственников машино-мест.
Размер платы определяется с применением повышающего коэффициента к нормативу потребления коммунального ресурса. Величина коэффициента равна 1,5. Это правило не зависит от наличия или отсутствия технической возможности установки прибора учета (абз. 3 п. 43 Правил № 354).
Повышающий коэффициент нельзя применять при отсутствии ИПУ электроэнергии.
Запрет следует из части 1 статьи 157 ЖК. Изменения внесли Законом от 27.12.2018 № 522-ФЗ.
Может ли владелец машино-места заключить прямые договоры с РСО
Правило о прямых договорах с РСО не распространяется на собственников площадей, отведенных в МКД под машино-места. Это устанавливают абзац 6 пункта 6, абзац 6 пункта 148(1) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.
