Как обновить договор управления МКД по изменениям в законодательстве

Актуально на 29 окт 2024

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

В рекомендации рассказали, как обновить договор управления. Эксперты Системы УМД подготовили их по изменениям в законодательстве и последней судебной практике. Для каждого кейса есть объяснение, что оно дает УО, и готовые формулировки.

С января по апрель идет сезон проведения ОСС – в первом квартале проводят годовые ОСС, рассматривают варианты повысить размер платы, утвердить ремонтные планы. В марте УО должны показать собственникам отчет по договору управления. На годовом или внеочередном собрании предложите собственникам утвердить новую редакцию договора управления.

Договор управления МКД между УО и собственниками помещений

Обязанности собственников

Проверьте раздел с обязанностями собственников помещений в МКД и ссылку на соответствующий нормативный документ. Как правило, в текст договора управления включают обязанности собственника помещения из Правил № 354, но на практике этого недостаточно. Из судебной практики и приказа Минстроя от 14.05.2021 № 292/пр следует, что в процессе эксплуатации возникают вопросы получения доступа в помещение и взаимодействия соседей между собой. Включите в договор условия о хозяйских и соседских обязанностях собственников и пользователей помещений.

Детально пропишите обязанности собственников помещений в случае аварий, угрозы аварий или угрозы порчи личного, общего имущества в МКД:

обязанность собственников и пользователей уведомить об аварийной ситуации;
обязанность организовать доступ к общему имуществу в квартире в соответствии с законом.

Для случая отказа в доступе определите порядок фиксации – составление акта, направление требования о предоставлении доступа в помещение. Укажите, что из-за недопуска в помещение могут наступить последствия. Под последствиями назовите в договоре возмещение убытков за вред, причиненный общему имуществу МКД и имуществу, здоровью собственников помещений.

Дополнения можно оформить отдельным приложением к договору «Правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом в МКД». В тексте договора сделать ссылку на приложение и приказ Минстроя № 292/пр.
Что это даст УО. УО получит дополнительные аргументы для убеждения собственников предоставить доступ в помещение и обоснование для судебных споров.
Дистанционный способ участия в ОСС
Проверьте, есть ли в договоре порядок проведения общего собрания по инициативе УО. Законодательство позволяет проводить общие собрания дистанционно, то есть с помощью видеосвязи. Такой способ именуется «заседание». Проводить дистанционные заседания можно через любую информационную систему. Главное, чтобы она позволяла достоверно определить собственников и обсуждать вопросы повестки.
Внимание
На заседании участники видят друг друга по видеосвязи и голосуют одновременно. Онлайн-голосование проходит только в рамках заочного ОСС, собственники должны определить информационную систему самостоятельно.
Укажите на право УО определить видеосервис, чтобы организовывать дистанционные заседания собственников.

Что это даст УО. УО получает широкие возможности к тому, чтобы обсуждать с собственниками помещений текущие вопросы по управлению МКД и повышать явку на ОСС. Можно решить проблему «они не ходят на собрания».
Порядок прекращения договора
Опишите в договоре управления механизм его расторжения на случай, когда не планируете его пролонгировать.
Зачастую судебная практика придерживалась позиции «дом не может остаться без управления» – этому способствовали ГЖИ и положения ЖК о праве только собственников помещений расторгать договор управления (ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК).
УО не может в одностороннем порядке отказаться от договора управления с собственниками, но может прекратить его при истечении срока действия договора. В 2021 году Верховный суд подтвердил данную возможность (определения Верховного суда от 07.06.2021 № 309-ЭС21-295, № 307-ЭС21-1863).
Обновите раздел «Порядок прекращения договора», в него должны войти два описания.
1. Условия для прекращения договора управления.
Зафиксируйте, что УО прекращает действие договора управления по истечении срока его действия.
2. Порядок уведомления о прекращении договора.
Опишите, в какой форме и в какие сроки УО сообщает собственникам о прекращении договора управления. Например, УО направляет уведомления за два месяца до истечения срока действия договора. Разумный срок уведомления позволит собственникам принять решение о выборе иной УО или иного способа управления.
Что это даст УО. И УО, и собственники получат прозрачный алгоритм действий на случай, когда истекает срок договор управления и УО не хочет его продлевать. УО может исключить экономические риски и законно прекратить управление МКД.
Периодичность влажной уборки МОП
Урегулируйте периодичность влажной уборки мест общего пользования. В 2021 году было много споров вокруг влажной уборки, сейчас их можно урегулировать договором на основе судебной практики.
УО, ТСЖ, ЖСК должны ежедневно проводить влажную уборку мест общего пользования в МКД с использованием моющих и чистящих средств. Это требование СанПиНа 2.1.3684-21 действует с 1 марта 2021 года. Позднее в письме Минстрою Роспотребнадзор признал, что требование по ежедневной влажной уборке в МКД – техническая неточность. Роспотребнадзор разъяснил, что периодичность влажной уборки МОП в МКД определяют собственники решением ОСС, договором управления домом, уставом ТСЖ (письмо от 15.03.2021 № 02/4905-2021-23).
Вы можете скорректировать периодичность влажной уборки в МКД в приложении к договору о перечне работ и услуг или оставить все как есть. Решите скорректировать и предложить собственникам ежедневную влажную уборку – ссылайтесь на СанПиН 2.1.3684-21. Хотите оставить другую периодичность – ссылайтесь на письмо Роспотребнадзора от 15.03.2021 № 02/4905-2021-23.
Пример
Верховный суд не увидел оснований, чтобы привести Правила № 491 в соответствие с СанПиН 2.1.3684-21
Гражданин обратился в Верховный суд и просил признать подпункт «г» пункта 11 Правил № 491 не действующим в той мере, в какой он не включает уборку помещений общего пользования ежедневно. Ссылался на СанПиН 2.1.3684-21.
Суд рассмотрел иск и пришел к выводу, что отказывает истцу (Решение Верховного суда РФ от 22.12.2021 № АКПИ21-835).
Ни Федеральный закон «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», ни Федеральный закон «Об охране окружающей среды» не содержат требования о ежедневной уборке помещений общего пользования в МКД. Следовательно, подпункт «г» пункта 11 Правил № 491 не может противоречить нормам названных федеральных законов и нарушать права истца на охрану здоровья, на благоприятную окружающую среду.
Суд может признать оспариваемый акт действующим полностью или в части, если он или его часть вызывают неоднозначное толкование.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования. Оспариваемые положения нормативного правового акта являются ясными и определенными.
Требования истца о признании частично недействующим подпункта «г» пункта 11 Правил № 491, по сути, сводятся к обязанию Правительства Российской Федерации осуществить нормативно-правовое регулирование по вопросу периодичности уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования. Данный вопрос не входит в компетенцию суда при рассмотрении дел об оспаривании нормативных правовых актов.
По результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд принимает решение отказать в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый нормативный акт полностью или в части признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (п. 2 ч. 2 ст. 215 КАС РФ).
Помните, что нужно провести дополнительные расчеты, так как изменение периодичности оказания услуги может повлечь увеличение размера платы за содержание для жителей.
Что это даст УО. УО может использовать аргумент про периодичность уборки для убеждения собственников повысить размер платы. Это действительно требует дополнительных затрат.
Порядок работы с персональными данными
Дополните договор правом УО без согласия обрабатывать персональные данные собственников помещений в МКД, как это и предусмотрено законодательством.
Требования к обработке персональных данных ужесточили, а штрафы выросли в два раза. В договоре управления надо указать, какие данные собираются, какова цель сбора и кто имеет доступ к персональным данным. Собственники вправе знать, почему и для чего обрабатывают их персональные данные, кто это делает и как, а также сроки хранения персональных данных.
Вот цели, которые дают право управляющим МКД организациям на обработку персональных данных собственников и нанимателей.
1. Формирование платежного документа.
УО обрабатывает персональные данные при формировании платежного документа специализированной организацией или информационно-расчетным центром.
Также персональные данные используются при размещении информации о размере платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в ГИС ЖКХ. Размещать информацию может сама УО или иная организация, с которой у УО заключен договор.
2. Ведение досудебной и судебной работы.
УО обрабатывает персональные данные в рамках работы, направленной на снижение размера задолженности собственников и иных потребителей за услуги и работы, оказываемые и выполняемые по договору, а также для взыскания задолженности с собственников и иных пользователей.
3. Переход на прямые договоры.
УО вправе передать данные собственников ресурсоснабжающим организациям при выборе системы прямых договоров, а также в случае переуступки задолженности по коммунальным платежам (п. 5 ч. 1 ст. 6 Закона о персональных данных).
УО имеет право отправлять электронные сообщения и СМС-сообщения информационного характера на указанные собственником и иным потребителем электронные адреса и номера мобильных телефонов.
В договоре укажите на основание, по которому вы не обязаны получать согласие на обработку персональных данных.
Не требуется согласно части 1 статьи 6 Закона № 152-ФЗ согласие собственников помещений на обработку персональных данных, если она необходима для исполнения договора, сторонами которого либо выгодоприобретателями по которому они являются, а также для заключения любых гражданско-правовых договоров по инициативе собственников помещений или договоров, по которым собственники помещений будут являться выгодоприобретателями
Внимание
Собственнику нельзя отказать заключить, исполнить, изменить или расторгнуть договор, если он не предоставил персональные данные. Исключение – предоставить данные обязывает закон или без них не получится исполнить договор (ст. 16 Закона № 152-ФЗ)

Порядок обработки персональных данных можно оформить как отдельное приложение к договору. Пример положения об обработке персональных данных есть в Системе УМД.
Политика защиты и обработки персональных данных

Что это даст УО. УО получает широкие возможности к тому, чтобы обсуждать с собственниками помещений текущие вопросы по управлению МКД и повышать явку на ОСС. Можно решить проблему «они не ходят на собрания».

Порядок прекращения договора

Опишите в договоре управления механизм его расторжения на случай, когда не планируете его пролонгировать.

Зачастую судебная практика придерживалась позиции «дом не может остаться без управления» – этому способствовали ГЖИ и положения ЖК о праве только собственников помещений расторгать договор управления (ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК).

УО не может в одностороннем порядке отказаться от договора управления с собственниками, но может прекратить его при истечении срока действия договора. В 2021 году Верховный суд подтвердил данную возможность (определения Верховного суда от 07.06.2021 № 309-ЭС21-295, № 307-ЭС21-1863).

Обновите раздел «Порядок прекращения договора», в него должны войти два описания.

Условия для прекращения договора управления.

Зафиксируйте, что УО прекращает действие договора управления по истечении срока его действия.

Порядок уведомления о прекращении договора.

Опишите, в какой форме и в какие сроки УО сообщает собственникам о прекращении договора управления. Например, УО направляет уведомления за два месяца до истечения срока действия договора. Разумный срок уведомления позволит собственникам принять решение о выборе иной УО или иного способа управления.

Что это даст УО. И УО, и собственники получат прозрачный алгоритм действий на случай, когда истекает срок договор управления и УО не хочет его продлевать. УО может исключить экономические риски и законно прекратить управление МКД.

Периодичность влажной уборки МОП

Урегулируйте периодичность влажной уборки мест общего пользования. В 2021 году было много споров вокруг влажной уборки, сейчас их можно урегулировать договором на основе судебной практики.

УО, ТСЖ, ЖСК должны ежедневно проводить влажную уборку мест общего пользования в МКД с использованием моющих и чистящих средств. Это требование СанПиНа 2.1.3684-21 действует с 1 марта 2021 года. Позднее в письме Минстрою Роспотребнадзор признал, что требование по ежедневной влажной уборке в МКД – техническая неточность. Роспотребнадзор разъяснил, что периодичность влажной уборки МОП в МКД определяют собственники решением ОСС, договором управления домом, уставом ТСЖ (письмо от 15.03.2021 № 02/4905-2021-23).

Вы можете скорректировать периодичность влажной уборки в МКД в приложении к договору о перечне работ и услуг или оставить все как есть. Решите скорректировать и предложить собственникам ежедневную влажную уборку – ссылайтесь на СанПиН 2.1.3684-21. Хотите оставить другую периодичность – ссылайтесь на письмо Роспотребнадзора от 15.03.2021 № 02/4905-2021-23.

Пример

Верховный суд не увидел оснований, чтобы привести Правила № 491 в соответствие с СанПиН 2.1.3684-21

Гражданин обратился в Верховный суд и просил признать подпункт «г» пункта 11 Правил № 491 не действующим в той мере, в какой он не включает уборку помещений общего пользования ежедневно. Ссылался на СанПиН 2.1.3684-21.

Суд рассмотрел иск и пришел к выводу, что отказывает истцу (Решение Верховного суда РФ от 22.12.2021 № АКПИ21-835).

Ни Федеральный закон «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации», ни Федеральный закон «Об охране окружающей среды» не содержат требования о ежедневной уборке помещений общего пользования в МКД. Следовательно, подпункт «г» пункта 11 Правил № 491 не может противоречить нормам названных федеральных законов и нарушать права истца на охрану здоровья, на благоприятную окружающую среду.

Суд может признать оспариваемый акт действующим полностью или в части, если он или его часть вызывают неоднозначное толкование.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования. Оспариваемые положения нормативного правового акта являются ясными и определенными.

Требования истца о признании частично недействующим подпункта «г» пункта 11 Правил № 491, по сути, сводятся к обязанию Правительства Российской Федерации осуществить нормативно-правовое регулирование по вопросу периодичности уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений общего пользования. Данный вопрос не входит в компетенцию суда при рассмотрении дел об оспаривании нормативных правовых актов.

По результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд принимает решение отказать в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый нормативный акт полностью или в части признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (п. 2 ч. 2 ст. 215 КАС РФ).

Помните, что нужно провести дополнительные расчеты, так как изменение периодичности оказания услуги может повлечь увеличение размера платы за содержание для жителей.

Что это даст УО. УО может использовать аргумент про периодичность уборки для убеждения собственников повысить размер платы. Это действительно требует дополнительных затрат.

Порядок работы с персональными данными

Дополните договор правом УО без согласия обрабатывать персональные данные собственников помещений в МКД, как это и предусмотрено законодательством.

Требования к обработке персональных данных ужесточили, а штрафы выросли в два раза. В договоре управления надо указать, какие данные собираются, какова цель сбора и кто имеет доступ к персональным данным. Собственники вправе знать, почему и для чего обрабатывают их персональные данные, кто это делает и как, а также сроки хранения персональных данных.

Вот цели, которые дают право управляющим МКД организациям на обработку персональных данных собственников и нанимателей.

Формирование платежного документа.

УО обрабатывает персональные данные при формировании платежного документа специализированной организацией или информационно-расчетным центром.

Также персональные данные используются при размещении информации о размере платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в ГИС ЖКХ. Размещать информацию может сама УО или иная организация, с которой у УО заключен договор.

Ведение досудебной и судебной работы.

УО обрабатывает персональные данные в рамках работы, направленной на снижение размера задолженности собственников и иных потребителей за услуги и работы, оказываемые и выполняемые по договору, а также для взыскания задолженности с собственников и иных пользователей.

Переход на прямые договоры.

УО вправе передать данные собственников ресурсоснабжающим организациям при выборе системы прямых договоров, а также в случае переуступки задолженности по коммунальным платежам (п. 5 ч. 1 ст. 6 Закона о персональных данных).

УО имеет право отправлять электронные сообщения и СМС-сообщения информационного характера на указанные собственником и иным потребителем электронные адреса и номера мобильных телефонов.

В договоре укажите на основание, по которому вы не обязаны получать согласие на обработку персональных данных.

Не требуется согласно части 1 статьи 6 Закона № 152-ФЗ согласие собственников помещений на обработку персональных данных, если она необходима для исполнения договора, сторонами которого либо выгодоприобретателями по которому они являются, а также для заключения любых гражданско-правовых договоров по инициативе собственников помещений или договоров, по которым собственники помещений будут являться выгодоприобретателями

Внимание

Собственнику нельзя отказать заключить, исполнить, изменить или расторгнуть договор, если он не предоставил персональные данные. Исключение – предоставить данные обязывает закон или без них не получится исполнить договор (ст. 16 Закона № 152-ФЗ)

Порядок обработки персональных данных можно оформить как отдельное приложение к договору. Пример положения об обработке персональных данных есть в Системе УМД

Политика защиты и обработки персональных данных

Что это дает УО. Благодаря прозрачной политике обработки данных УО избежит штрафов за нарушение обработки персональных данных.

Условия для внесудебного решения споров

Заложите в договор управления механизм для решения споров путем переговоров и через претензии. Законодатель проводит масштабную реформу, цель которой – заставить стороны любого конфликта пытаться договориться до суда. И только если не удалось – идти в суд.

Сейчас уже на законодательном уровне действует досудебный порядок обжалования решений надзорников, а УО могут включить в договор порядок досудебного урегулирования споров с жителями, РСО или подрядными организациями.

Укажите в договоре, что стороны стремятся урегулировать спор с помощью переговоров. Назовите порядок и способ проведения переговоров. Например, личный прием, сеансы видеосвязи с помощью Skype, Teams, WhatsApp или переговоры через ВКС.

Сформулируйте порядок направления претензии и ответа на нее в случае, если спор не получилось урегулировать в порядке переговоров.

Еще актуально включить в договор медиативную оговорку. Ссылка на возможность медиации ни к чему не обязывает стороны, но дает возможность использовать этот инструмент.

Совет

Медиация

Медиация позволяет сторонам принять совместное решение, направленное на деятельность в будущем, которое стороны будут выполнять по доброй воле, так как они сами его принимали.

Пока медиация не массовый инструмент, но полезно уже сейчас ввести оговорку и начать использовать в спорах с собственниками нежилых помещений.

Что это дает УО. УО получает несколько разных инструментов для урегулирования споров с собственниками помещений в МКД. Кроме того, это может стать конкурентным преимуществом. УО, которая предлагает разные инструменты решения проблем, ломает один из стереотипов «что-то не нравится – идите в суд». УО называет способы договориться по решению проблемы и только в крайнем случае предлагает идти в суд.

Недопустимые условия

В договоре управления не должно быть недопустимых условий. Это такие положения договора, которые ущемляют права потребителя. Поэтому проверьте ваш договор на недопустимые условия, и если обнаружили их, исключите из договора.

К недопустимым относят 14 условий, которые обладают признаками:

предоставляют право УО на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, когда закон предусматривает такую возможность;
ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров;
устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, которые не дают свободно отказаться от договора;
исключают или ограничивают ответственность УО за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, которых нет в законе;
влекут обязательное оказание иных услуг, работ, если выполнили до этого другие работы или услуги, в том числе предусматривают обязанность заключать иные договоры;
разрешают выполнять дополнительные работы за плату без согласия потребителя;
ограничивают право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров, работ, услуг;
содержат основания досрочного расторжения договора по требованию исполнителя, которые не предусмотрены законом;
уменьшают размер законной неустойки;
ограничивают право выбора вида требований, которые можно предъявить исполнителю при выполнении работ, оказании услуг ненадлежащего качества;
устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если закон не предусматривает такой порядок;
устанавливают для потребителя обязанность доказывать обстоятельства, когда это не предусмотрено законом;
ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;
ставят оценку качества работ, услуг в зависимость от условий, которые не связаны с недостатками.

Перечень недопустимых условий открытый – вопрос о том, какие еще условия ущемляют права потребителя, будет решать суд.

Недопустимые условия в договоре признают ничтожными. УО, которая не исключит их из договора, должна возместить убытки потребителю, если они возникли по причине таких условий. Это нужно сделать по требованию потребителя в течение 10 дней со дня запроса.

Кроме того, запрещено отказать заключить или изменить договор управления, если в нем есть недопустимые условия, и потребитель требует их исключить.

Такие правила установлены статьей 16 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО