Как организовать работу консьержей в подъездах МКД
Актуально на 30 мая 2023
|
Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью
|
Эксперты Системы разобрали, из каких средств оплачивать работу консьержа, как организовать рабочее место и оформить прием на работу. В рекомендации можно скачать повестку дня для собрания и документы, чтобы оформить консьержа.
Если жители дома поручили организовать работу консьержей в подъездах дома, рассчитайте расходы до того, как утвердите смету затрат на будущий год.
На рисунке мы показали, что нужно сделать для найма консьержа и чего делать нельзя.
Рисунок 1. Как действовать, чтобы нанять на работу консьержа
Кто принимает решение о найме консьержа
Решение нанимать консьержа относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.
Собрание собственников – орган управления домом, поэтому если решение будет принято не собственниками или не на собрании, то управляющая МКД организация не вправе начислять плату за консьержа. Также в суде вы не сможете подтвердить обязанность собственников оплачивать эти услуги и взыскать задолженность по ним. Инициировать собрание может сама УО или члены правления ТСЖ, ЖСК как собственники помещений в МКД.
Ситуация
Может ли УО по своему усмотрению нанять консьержей в подъезды МКД
Нет, не может.
Услуги консьержа – это прочие работы и услуги по содержанию МКД, которые управляющая МКД организация вправе оказывать, если их утвердили собственники. УО, ТСЖ, ЖСК не вправе без согласия собственников помещений выполнять дополнительные работы и услуги за плату. Это следует из положений части 3 статьи 16 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и подкреплено многочисленной судебной практикой.
Ситуация
Достаточно ли включить услуги консьержа в договор управления или нужно проводить отдельное решение через ОСС
Достаточно указать в договоре управления, что в перечень работ входят услуги консьержа. Это связано с тем, что собственники утверждают условия договора управления на ОСС (ч. 1 ст. 162 ЖК).
Какие вопросы включить в повестку общего собрания о найме консьержа
В повестку общего собрания о найме консьержа, помимо общих, включите четыре организационных вопроса:
- Организовать дежурство консьержей в подъездах МКД.
- Нанять _______ консьержей, по ____ консьержа в каждый подъезд.
- Утвердить график работы консьержа: ________________________________.
- Утвердить размер и порядок оплаты _________________________________.
При необходимости включите в повестку дня вопрос о выделении места консьержу. Например, если в доме не предусмотрено специальное помещение и его необходимо отгородить, оборудовать. Вопросы для голосования формулируйте так, чтобы можно было ответить «за», «против» или «воздержался».
Чтобы решение о найме консьержа считалось принятым, «за» должно проголосовать большинство голосов собственников помещений в МКД, участвующих в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК). Результаты голосования оформите протоколом.
Рисунок 2. Пример оформления повестки дня в протоколе ОСС
На собрании разъясните собственникам, что наем консьержа управляющей МКД организацией удобен им самим. УО, ТСЖ, ЖСК располагают необходимыми ресурсами для найма сотрудника и начисления ему зарплаты. Также управляющая МКД организация знает всех собственников и может предложить конкретным жителям работу консьержем. Например, такая работа заинтересует пенсионеров, людей предпенсионного возраста.
Со своей стороны собственники могут высказать вам пожелания и критерии к отбору консьержа. Кто-то из собственников может предложить свои услуги.
Количество консьержей зависит от графика работы и вида договора, по которому они будут работать. Если официально трудоустраивать консьержей, то нужно учитывать отпуска и больничные. Если дежурство будет круглосуточным, то после одних суток отдыхать нужно трое суток. При такой схеме понадобится четыре консьержа, работающих в смену, на каждый подъезд.
Кто должен оформить прием на работу консьержа
Наем консьержа оформляет управляющая МКД организация. Собственники могут организовать это самостоятельно: определить на ОСС ответственного, чтобы заключить договор с консьержем. На практике такую схему не используют из-за сложностей согласования с налоговой, ГЖИ и ГИТ.
Право УО начислять собственникам плату за услуги консьержа подтверждают протокол ОСС и договор управления МКД (дополнительное соглашение к договору).
Право ТСЖ начислять собственникам плату за услуги консьержа подтверждает утвержденная членами ТСЖ смета доходов и расходов товарищества.
Как оформить работу консьержа
Оформить консьержа вы можете по гражданско-правовому или трудовому договору.
Чтобы консьерж работал по гражданско-правовому договору, заключите с ним договор подряда. Выберите гражданско-правовой договор, если не нужно оформлять консьержа в штат и соблюдать требования трудового законодательства.
Если нужно оформить консьержа по трудовому договору, то соблюдайте общий порядок:
- ознакомьте консьержа с локальными нормативными актами, которые непосредственно связаны с его работой;
- заключите трудовой договор;
- издайте приказ о приеме на работу;
- заполните трудовую книжку сотрудника и зарегистрируйте ее;
- оформите личную карточку.
В случае когда ваша организация относится к микропредприятиям, используйте типовую форму трудового договора, утвержденную постановлением Правительства от 07.08.2016 № 858. Так вы сократите затраты на кадровое делопроизводство.
Типовую форму трудового договора могут взять в работу и все остальные УО, ТСЖ, ЖСК независимо от численности сотрудников и ежегодной выручки. По типовой форме удобно сверить, все ли обязательные условия включили в трудовой договор.
Рисунок 3.Типовая форма трудового договора для микропредприятий.
Ситуация
Можно ли установить оплату труда консьержа меньше, чем МРОТ
Нет, если оформили по трудовому договору.
Если вы заключили с консьержем трудовой договор, то зарплату необходимо установить с учетом МРОТ (ст. 56, 57 ТК). Если же консьерж работает по договору гражданско-правового характера, то оплата работы может быть ниже.
Как начислять собственникам плату за услуги консьержа
Закон не предусматривает специальных требований к порядку начисления платы за услуги консьержа. Собственники на общем собрании должны решить, будут ли они платить в определенном размере поквартирно или по тарифу с квадратного метра площади.
Принятое на ОСС решение начислять плату собственникам за консьержа распространяется на всех собственников, даже на тех, кто не участвовал в собрании или голосовал против (ч. 5 ст. 46 ЖК).
Какой график работы и обязанности установить консьержу
В зависимости от решений собственников консьерж может работать только днем в определенное время или круглосуточно, с выходными или без. Круглосуточный график без выходных подразумевает посменную работу.
Обязанности консьержа закрепите в должностной инструкции. Пропишите в ней трудовую функцию работника, перечень его обязанностей, пределы ответственности, совокупность знаний и профессионального опыта, которыми он должен обладать.
В обязанности консьержа можно включить:
- принимать письма от почтальона и раскладывать их по почтовым ящикам;
- не пропускать подозрительных лиц;
- пропускать в дом или на территорию МКД посторонних лиц по согласованию с собственниками;
- следить за чистотой и порядком в подъезде;
- незамедлительно реагировать на нарушения правопорядка, вызывать полицию по необходимости;
- принимать безотлагательные меры в случае срабатывания аварийной сигнализации, систем пожарной и газовой безопасности.
Также важно обозначить, что консьержу делать нельзя. Например, уходить с поста без уважительной причины, нарушать правила содержания общего имущества в МКД, портить имущество в помещении консьержа, сообщать любые личные сведения и персональные данные собственников, работать в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
Рисунок 4. Пример должностной инструкции консьержа.
Как оборудовать место консьержа
Закон не предусматривает специальных требований к месту работы консьержа. Его оборудование зависит от функционала консьержа и статуса дома. Рассмотрим, чем нужно обеспечить такого сотрудника, чтобы удобно выстроить работу.
На месте консьержа установите связь с домофоном, чтобы он мог открывать дверь сотрудникам аварийной службы, почтальонам, врачам, гостям собственников, у которых нет домофона в квартире. Если территория вокруг дома огорожена, то снабдите коммутатором для связи с воротами, шлагбаумом. При наличии видеокамер на подъездах или придомовой территории поставьте монитор для наблюдения – если в обязанности консьержа входит видеонаблюдение за придомовой территорией и местами общего пользования.
В помещении поставьте бытовую технику, например, микроволновую печь, чайник, ведь консьерж работает весь день. Если в доме круглосуточная работа консьержа, то предусмотрите спальное место. В соседнем помещении должен быть санузел и место для мытья рук.
Ситуация
Законно ли решение собственников выделить в вестибюле МКД помещение для консьержа путем возведения перегородок с устройством санузла и подключением к внутридомовым сетям
Да, законно, если соблюдены специальные требования и получено согласование на перепланировку.
Возведение конструкций под место для консьержа считается перепланировкой подъезда. Например, пункты 2 и 3 постановления правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП относят к мероприятиям по перепланировке в том числе устройство уборных и ванных комнат, перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в МКД с железобетонными перекрытиями, изменение тамбуров и прочее.
Ситуация
Будет ли считаться реконструкцией, если собственники сделают отдельное помещение для работы консьержа
Нет, такие работы будут считаться перепланировкой.
Работы признаются реконструкцией на основании:
Судебная практика относит к реконструкции только глобальные работы по изменению параметров МКД. Например, работы по пристройке дополнительного входа в нежилое помещение не отвечают понятию «реконструкция» (постановление ФАС Московского округа от 31.08.2010 № КА-А41/9960-10). По мнению судей, «при реконструкции должно происходить увеличение площади всего здания в целом, а не его отдельных помещений» (постановление ФАС Московского округа от 08.10.2002 № КА-А40/6684-02).
© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 30.05.2023
Саморегулируемая организация 