Как организовать установку запирающего устройства в МКД

Актуально на 7 авг 2024

Анастасия Прохорская, юрист в сфере ЖКХ, эксперт системы «Управление МКД»

Эксперты системы УМД предложили пять шагов, чтобы организовать установку автоматического запирающего устройства (АЗУ, домофон) в МКД.

Определите техническую возможность установки АЗУ

Техническую возможность установить АЗУ в МКД определяют два фактора:

наличие металлической двери в подъезде МКД;
исправность слаботочных сетей в МКД.

Необходимость металлической двери могут устанавливать инструкции подрядных организаций. Чтобы установить на дверь замок АЗУ, необходимо устойчивое покрытие, к которому относится металл.

Также проверьте наличие следующих документов из состава технической документации на МКД:

технический паспорт МКД;
проектная документация на МКД;
проект договора управления с указанием общего имущества МКД.

Эти документы потребуются, чтобы составить техническое задание на установку запирающего устройства.

После того как вы определили, что есть техническая возможность установить АЗУ, и подготовили необходимую документацию, подготовьте смету и техническое задание на установку.

Подготовьте смету и техническое задание

Мы рекомендуем сделать мониторинг и проанализировать стоимость предоставления аналогичных услуг разными подрядчиками.

Когда выберете подрядную организацию, обсудите условия договора на установку АЗУ. Для этого запросите типовую форму договора у подрядной организации.

Вот три положения договора, по которым вы будете принимать решение:

цена договора;
сроки выполнения работ;
техническое задание.

Техническое задание (ТЗ) на установку АЗУ – это перечень работ, которые выполнит подрядчик. Документ оформляют обязательным приложением к договору. Техническое задание выможете разработать сами или запросить готовый вариант у подрядной организации, ознакомиться с ним, внести свои замечания. В ТЗ обратите внимание на то, входит ли в стоимость работ:

установка трубки домофона в помещении собственника;
предоставление собственникам комплектов магнитных ключей.

Составьте перечень оборудования, которое собственники могут установить дополнительно по желанию. В перечень можно включитьтакие устройства, как домофон-кнопка, домофон-трубка, видеодомофон. Перечень оформите как приложение к договору и передайте его подрядной организации. Данный перечень поможет в формировании конечной стоимости работ по установке АЗУ.

Смету и техническое задание подготовьте в письменном виде для ознакомления с ними собственников. С документами и цифрами вам будет проще рассказать собственникам, как будет проходить установка АЗУ, сколько это будет стоить.

Ситуация

Можно ли отремонтировать домофон за счет средств на содержание и ремонт общего имущества

Можно, если домофон входит в состав общего имущества, а такие расходы – в состав платы за содержание и ремонт ОИ. Это следует из статей 36, 155 ЖК.

Если домофон не входит в состав ОИ, то собственникам необходимо напрямую или через УО, ТСЖ, ЖСК заключить договор на техобслуживание и ремонт домофона со специализированной организацией.В этом случае УО, ТСЖ, ЖСК не имеют права отнести расходы на ремонт домофона в состав платы за содержание и ремонт общего имущества.

Подготовьте и проведите общее собрание по вопросу установки АЗУ

Вопросы, связанные с установкой запирающего устройства, вправе решать только ОСС. Собрание может инициировать УО или кто-то из собственников помещений в МКД (ч. 7 ст. 45 ЖК).

В повестку общего собрания, помимо общих, включите следующие вопросы:

об установке запирающего устройства за счет средств собственников помещений в МКД;
об установлении размера взноса, необходимого для установки, и ежемесячных платежей на обслуживание запирающего устройства;
о наделении УО, ТСЖ, ЖСК полномочиями на заключение договора с подрядной организацией, которая установит АЗУ.

Не позднее чем за 10 дней до общего собрания, сообщите о нем собственникам одним из способов (ч. 4 ст. 45 ЖК):

разместите сообщение в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе;
направьте заказным письмом – если ОСС не утвердило иной способ направления в письменной форме;
вручите каждому собственнику под подпись;
разместите в помещении МКД, которое доступно для всех собственников и утверждено собранием.

В сообщении укажите:

сведения об инициаторе собрания;
форму собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
дату, место, время собрания или в случае проведения собрания в заочной форме – дату, когда заканчивается прием решений собственников, и место или адрес, куда решения будут передавать;
повестку дня;
порядок ознакомления с информацией и материалами, которые нужно рассмотреть в рамках собрания, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Такой порядок уведомления предусмотрен частями 4, 5 статьи 45 ЖК.

Рекомендуем в повестку ОСС включать вопрос о включении данного оборудования в состав ОИ. Если на основании решения ОСС помещений в МКД домофоны будут включены в состав ОИ, то УО обязана выполнять работы по ремонту и содержанию запирающих устройств, а плата за их содержание будет входить в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 155 ЖК).

Чтобы установить домофон и включить его в состав общего имущества, требуется более 50% голосов от числа голосов собственников помещений в МКД-участников собрания.

Если домофон не включать в состав общего имущества, то необходимо более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД. Это связано с тем, что тогда вопрос решается, как об использовании общего имущества в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

После проведения общего собрания необходимо подвести его итоги. Итоги подводит счетная комиссия, члены которой избираются на этом собрании.

Результаты голосования по каждому вопросу заносятся в протокол общего собрания. Протокол оформляет секретарь общего собрания, кандидатуру которого собственники избирают на общем собрании. Оформить протокол необходимо:

в письменной или электронной (если собрание будет проведено с использованием ГИС ЖКХ) форме;
в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней с даты проведения общего собрания.

Заключите договор с подрядной организацией

После ОСС по вопросу установки запирающего устройства инициатору общего собрания необходимо разместить протокол общего собрания в местах общего пользования в МКД. В дальнейшем протокол общего собрания инициатор собрания направляет в ГЖИ (ч. 1, 3 ст. 46 ЖК).

Когда выполните все формальности, заключите договор со специализированной организацией. Перед тем как подписать, проверьте все существенные условия, которые вы согласовали с собственниками помещений.

Организация и контроль работ по установке АЗУ

Договор на установку АЗУ – это разновидность договора подряда. После выполнения всех работ по установке необходимо оформить и подписать следующие документы:

акт или другой документ, который подтверждает приемку выполненных подрядной организацией работ;
специальные формы, например, № КС-2.

Стороны сами решают, где будут фиксировать результаты. Это следует из статьи 720 ГК.

Формы необходимо подписать вне зависимости от того, о каких именно работах идет речь – строительных или других.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО