Как отличить экономию УО от оказания услуг ненадлежащего качества для перерасчета платы за ЖКУ

Актуально на 5 июля 2023

Из этой рекомендации вы узнаете, как уже в этом году законно оставить себе деньги, которые вам удалось сэкономить на управлении МКД. Это называется «экономия по договору управления». В материале инструкции и шаблоны необходимых документов.

Что считается экономией УО по договору управления

Экономией УО по договору управления считается разница между фактическими расходами УО по результатам исполнения договора управления и расходами, которые учтены в размере платы за содержание жилого помещения.

Фактические расходы определяются в соответствии с размещенным в ГИС ЖКХ отчетом о выполнении договора управления. Это установлено частью 12 статьи 162 ЖК.

Ещё по теме

• Договор управления МКД между УО и собственниками помещений
• Отчет УО по договору управления МКД

При каких условиях УО может оставить себе экономию

Есть четыре условия, при соблюдении которых УО может оставить себе экономию по договору управления:

1. Работы и услуги, предусмотренные таким договором, выполнены и оказаны в полном объеме.
2. Полученная экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и выполненных работ.
3. Экономия подтверждена отчетом о выполнении договора управления, который размещен в ГИС ЖКХ.
4. Договором управления не предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

УО может оставить себе экономию по договору управления только в случае, если все четыре условия выполняются одновременно. Такой вывод следует из положений части 12 статьи 162 ЖК.

Ситуация

Может ли УО оставить себе экономию по договору управления с ТСЖ, ЖК, ЖСК

УО вправе рассчитывать на получение экономии, если соблюдены требования, предусмотренные частью 12 статьи 162 ЖК. Закон не ставит получение экономии УО в зависимость от сторон по договору управления.

При этом отчет о выполнении договора управления УО обязана предоставить только собственникам помещений в МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК). В отношении ТСЖ, ЖК, ЖСК эту обязанность нужно закрепить условиями договора (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2014 по делу № А56-22076/2013).

Ситуация

Может ли УО оставить себе экономию, если получилось делать некоторые работы реже, чем это предусмотрено договором

По закону не может. Экономия не должна образовываться за счет уменьшения обязательств по договору управления.

УО вправе оставить себе экономию только при условии выполнения работ и оказания услуг, предусмотренных договором управления, в полном объеме (ч. 2.3 ст. 161, ч. 12 ст. 162 ЖК).

Аналогичной точки зрения придерживаются суды, указывая, что неоказание определенных услуг либо выполнение их в меньшем размере нельзя квалифицировать как экономию (постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.03.2018 № Ф04-332/2018 по делу № А46-15897/2016, Арбитражного суда Уральского округа от 29.08.2018 № Ф09-4873/18 по делу № А07-26254/2017, Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2018 № 05АП-5254/2018 по делу № А59-5435/2017).

Ситуация

Вправе ли УО оставить себе неиспользованные денежные средства на текущий ремонт МКД при смене способа управления

Нет, таким правом УО не наделена.

При смене собственниками помещений в МКД способа управления или избрании новой УО у прежней управляющей организации нет правовых оснований, чтобы удерживать денежные средства, не израсходованные по назначению.

Оплаченные, но не выполненные работы по текущему ремонту МКД при изменении способа управления влекут получение прежней УО неосновательного обогащения как средства, переданные для исполнения прекратившегося обязательства. Это связано с тем, что обязательство по проведению текущего ремонта с момента передачи функций управления перешло к новой УО (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.10.2018 № Ф05-17700/2018 по делу № А40-883/18).

Если возник спор, то новая управляющая МКД организация должна доказать факт получения таких средств прежней УО. Иначе спор будет проигран и суд не сможет обязать прежнюю УО вернуть деньги вновь избранной УО.

Как оформлять документы, чтобы по итогам года показать экономию

Обоснованная экономия будет видна только при рассмотрении комплекса положений договора.

Договор управления, по которому вы работаете, заведомо должен быть составлен так, чтобы вы могли правомерно получить экономию. Это связано с тем, что экономию придется обосновать перед собственниками. Нет волшебного акта, после составления которого у вас автоматически появится право назвать некую сумму экономией по договору управления.

1. Перечень работ по управлению МКД и содержанию общего имущества в составе договора управления (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК). Перечень должен содержать объемы, стоимость, периодичность или график (сроки) оказания услуг и выполнения работ (п. 8 постановления Правительства от 15.05.2013 № 416). Как правило, перечень работ и услуг – это приложение к договору.
2. Положение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК). В договоре обязательно должен быть определен порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги. Это одно из существенных условий договора, без него договор не может считаться заключенным.
3. Оформленный акт приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору управления МКД. Акт, подписанный сторонами, подтверждает, что УО исполнила свои обязательства по договору в полном объеме.

Чтобы скорректировать договор управления МКД, необходимо провести общее собрание собственников. Используйте наш протокол ОСС, чтобы составить повестку дня и оформить документы для собрания.

Ситуация

Как оформить в договоре управления право УО оставить себе экономию, если собственники немотивированно отказываются от подписания актов выполненных работ

Если собственники немотивированно отказываются от подписания актов выполненных работ, вы вправе подписать их в одностороннем порядке.

Работы и услуги УО будут считаться выполненными и оказанными, если:

• за отчетный период УО выполнила работы и оказала услуги в полном объеме и отсутствуют письменные претензии к их качеству, а также не составлялись акты о выявленных нарушениях;
• председатель совета МКД или уполномоченный собственник немотивированно уклоняется от подписания актов выполненных работ.

Это следует из статей 702, 711, 720, 758, 759 ГК. Зафиксируйте немотивированный отказ письменно. К примеру, можно направить акт заказным письмом. Это будет служить доказательством и подтверждением факта проведения работ и услуг надлежащего качества в сроки и в объемах, которые предусмотрены договором управления.

Во избежание спорных ситуаций пропишите в договоре условие о праве УО на одностороннее подписание актов выполненных работ. В условии об одностороннем подписании актов укажите порядок и сроки оформления, а также опишите процедуру составления одностороннего акта. Надо сформулировать сроки извещения об оформлении, место проверки выполненных работ и оказанных услуг, последствия неявки уполномоченных лиц, имеющих право подписи.

Ситуация

Кто вместо председателя совета МКД вправе подписать акты выполненных работ, чтобы УО могла оставить себе экономию

УО вправе оставить себе экономию, если собственники помещений в МКД примут выполненные работы и оказанные услуги и подпишут акты их приемки. Акты должны быть составлены по утвержденной форме.

От имени собственников акты подписывает председатель совета МКД (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК). Если председатель совета МКД уклоняется от данной обязанности и никак это не мотивирует или не может ее выполнить по уважительным причинам, их может подписать уполномоченное лицо, действующее на основании решения общего собрания (ст. 160, п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК). Уважительной причиной может считаться болезнь, отпуск, выезд на дачу.

Пропишите в договоре управления право конкретных уполномоченных лиц на подписание актов приемки выполненных работ и оказанных услуг, сроки и порядок их подписания.

Чем подтвердить, что экономия не привела к ненадлежащему качеству исполнения обязательств

Подтверждением того, что экономия не привела к ненадлежащему качеству, станет отсутствие актов о нарушении качества или превышении установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ за отчетный период (п. 17 Правил изменения размера платы, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).

Это правило взято из гражданского права: в случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором. Исключением будет случай, когда заказчик докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ (ст. 710 ГК).

В какие сроки УО может получить экономию

Срок получения экономии зависит от срока предоставления собственникам отчета о выполнении договора управления. По общему правилу УО должна предоставить отчет в течение первого квартала года, следующего за отчетным. Другой срок может быть определен самим договором. Это связано с тем, что УО вправе оставить себе экономию по результатам исполнения договора управления в соответствии с размещенным в ГИС ЖКХ отчетом (ч. 12 ст. 162 ЖК).

Как в договоре управления закрепить право УО получить экономию

Специально прописывать в договоре управления, что экономию УО вправе оставить себе, вы не обязаны. У этого утверждения есть два правовых обоснования: Закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ и часть 12 статьи 162 ЖК.

1. Закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ, которым в ЖК закрепили право УО получать экономию, не содержит требование о том, что положение об экономии обязательно включать в договор управления.
2. В части 12 статьи 162 ЖК не указано, что это означает, что УО вправе применять часть 12 статьи 162 ЖК к действующим договорам управления в силу закона.

Если хотите избежать конфликтов в будущем, обсудите с собственниками право УО воспользоваться экономией как новую норму, предусмотренную законом. При их согласии внесите изменения в договор управления и утвердите новую редакцию договора на общем собрании (ч. 1, 8 ст. 162 ЖК, гл. 29 ГК). Если собственники помещений не хотят применять часть 12 статьи 162 ЖК, то могут предложить свой порядок распределения экономии. Тогда именно его нужно внести в действующий договор управления. Решение должно быть принято и утверждено на общем собрании собственников помещений в МКД.

Ситуация

Вправе ли собственники включить в договор условие о невыплате платы в размере образовавшейся экономии

Нет, таким правом собственники не обладают.

Если собственники предлагают включить в договор управления условие о том, что при возникновении экономии работы и услуги оплачиваются по фактическим затратам и сэкономленная сумма не будет подлежать оплате, объясните им, что это требование противоречит законодательству (ст. 710 ГК).

Закрепленное в договоре управления положение о невыплате управляющей организации платы в размере образовавшейся экономии является злоупотреблением правом со стороны собственников помещений в МКД (ст. 10 ГК).

Когда УО не может присвоить полученную экономию

Есть два случая, когда УО не может оставить экономию по договору управления себе:

• ЖКУ оказаны некачественно и тому есть документальное подтверждение;
• договором управления предусмотрен свой порядок распределения полученной экономии.

Если ЖКУ оказывались некачественно, то полученную УО экономию нельзя оставить себе. Это устанавливает пункт 17 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. В документе закреплено право собственников требовать перерасчета при недостаточном качестве предоставляемых работ и услуг или при несоблюдении сроков их выполнения.

Подтверждением ненадлежащего качества предоставления ЖКУ считают два факта:

• УО не представила отчет о выполнении договора управления;
• в отчетный период составлялись акт(ы) о нарушении качества или превышении установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

Ситуация

Можно ли пропорционально уменьшить экономию УО, если к некоторым услугам и работам есть претензии собственников

Нет, нельзя.

Законом не предусмотрено пропорциональное уменьшение размера экономии при наличии претензий к некоторым работам и услугам со стороны собственников помещений (ч. 12 ст. 162 ЖК).

Если собственниками зафиксирован факт некачественной работы (услуги), неполного ее исполнения, нарушения установленных сроков, то есть перечислены даже незначительные недостатки в исполнении обязательств УО по договору управления, управляющая организация не имеет права оставить себе экономию в полном объеме.

Если в договоре управления определен порядок распределения прибыли, отличный от положений части 12 статьи 162 ЖК, то УО также не может оставить себе экономию и должна руководствоваться утвержденным порядком. Например, в договоре может быть прописан порядок:

• о пропорциональном распределении экономии;
• об отнесении экономии на счет собственников (перерасчет платы);
• о том, что экономия по договору управления направляется на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества МКД;
• о запрете направлять экономию на счет УО.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 05.07.2023