Как передать техническую и иную документацию и оборудование для управления МКД

Актуально на 26 апр 2023

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Чтобы передать документы, средства и оборудование, нужно: получить уведомление о смене УО или способа управления МКД, сообщить детали предстоящей передачи, оформить передачу.

УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК обязаны передать документацию, технические средства и оборудование для управления МКД в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД.

Документы передают в трех случаях:

общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о смене способа управления МКД;
истек срок договора управления МКД;
договор управления МКД расторгнут досрочно.

Это следует из части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 ЖК, пунктов 18, 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416).

Внимание

при досрочном расторжении либо истечении срока договора управления МКД собственники должны выбрать УО или иной способ управления домом.

Иначе УО продолжает управлять МКД (ч. 3 ст. 200 ЖК).

Каким должно быть сообщение о передаче

Уведомление о смене УО или способа управления МКД – это документ, на основании которого нужно передать техническую и иную документацию, технические средства и оборудование для управления МКД.

Требование передать документацию и оборудование может входить в состав указанного уведомления, но его может и не быть. В обязательном порядке уведомление должно содержать:

наименование организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;
адрес новой организации;
сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления МКД, – в случае непосредственного управления МКД собственниками.

Уведомление ранее управлявшей организации направляет лицо, которое уполномочено собранием собственников, либо орган управления товарищества или кооператива. Срок получения уведомления – пять рабочих дней с момента, когда принято решение сменить УО или способ управления МКД. Вместе с уведомлением получите подлинник решения – протокола общего собрания собственников помещений в МКД.

Аналогичный пакет документов должны получить орган ГЖН и орган муниципального жилищного контроля.

Такие требования устанавливают части 1, 1.1 статьи 46 ЖК, пункт 18 Правил № 416.

Как сообщить сведения о предстоящей передаче

Подготовьте ответ на уведомление о смене УО или способа управления МКД.

В ответе (сообщении) укажите дату, время и место предстоящей передачи документации, технических средств и оборудования. Дату передачи назначьте не позднее чем через три рабочих дня со дня смены способа управления МКД. Требования о сроке определены в части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162, части 1 статьи 200 ЖК.

Внимание

в подзаконные акты пока не внесены изменения. Они устанавливают такие сроки передачи технической документации и оборудования для управления МКД:

Не ранее семи дней со дня направления сообщения (п. 22 Правил № 416).
Не позднее трех дней до прекращения договора управления МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК, п. 19 Правил № 416).

Сообщение направьте способом, который позволит (п. 22 Правил № 416):

достоверно установить, что оно исходит именно от вас, а также
подтвердить, что его получил адресат.

К примеру, отправьте ответ заказным письмом или передайте адресату «под печать».

Кому нужно передать документацию, средства и оборудование

В зависимости от того, какой способ управления МКД выбрали собственники помещений в доме, техническую и иную документацию, технические средства и оборудование передайте (п. 19 Правил № 416):

УО, выбранной собственниками для управления МКД;
органу управления товарищества или кооператива;
одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе непосредственного способа управления МКД, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.

Ситуация

Обязаны ли УО, ТСЖ, ЖСК при смене способа управления МКД передавать оригиналы документов ОСС

С 11 января 2018 года действует правило, по которому подлинники протокола общего собрания в МКД и решений собственников должны быть переданы в орган ГЖН (ч. 1.1 ст. 46 ЖК). До указанной даты подлинники документов общего собрания хранились в месте или по адресу, определенному таким общим собранием.

Получается, что УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны передать вновь выбранной УО или созданному ТСЖ те оригиналы документов общих собраний, которые они хранили. Организация, которая ранее управляла МКД и получила соответствующее уведомление, передает вновь выбранной организации либо в случае непосредственного управления – одному из собственников в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, следующую документацию (п. 19 Правил № 416):

техническую документацию на МКД;
иные документы, связанные с управлением МКД;
сведения о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в МКД), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных.

Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД входят в состав иных документов, связанных с управлением МКД (подп. «д(3)» п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).

Как оформить передачу

Передачу документации, технических средств и оборудования оформите актом приема-передачи. Подпишите акт и проследите за тем, чтобы это сделала принимающая сторона.

Акт должен предусматривать (абз. 2 п. 22 Правил № 416):

дату и место его составления;
перечень передаваемых документов, технических средств и оборудования.

Документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД (п. 20 Правил № 416).

Ситуация

Как оформить передачу техдокументации, если между сторонами есть разногласия по количеству и составу

Если между сторонами есть разногласия по количеству и качеству состава документации, средств и оборудования, отразите их в акте приема-передачи. Копию акта направьте в орган ГЖН в течение трех дней со дня подписания. Это предусматривает пункт 23 Правил № 416.

Ситуация

Какую документацию на МКД обязан передать организатор конкурса по отбору УО для управления новостройкой победителю

Закон не содержит положений, обязывающих организатора открытого конкурса по отбору УО для управления МКД (орган МСУ) передать техническую документацию на МКД УО – победителю открытого конкурса.

Организация, которая ранее управляла МКД, передает техническую и иную документацию на дом УО – победителю открытого конкурса на основании обращения этой организации. Порядок передачи документации определен разделом V Правил № 416. Это следует из пункта 19 данных Правил.

Что делать, если у вас нет одного или нескольких документов, средств или оборудования на МКД

Если у вас отсутствуют один или несколько документов, средств и оборудования для управления МКД, которые ранее вы получили в установленном порядке, то совершите два действия.

В течение трех месяцев со дня, когда вам пришло уведомление о представлении документации, средств и оборудования, примите меры к их восстановлению.
Передайте восстановленные документы, средства и оборудование по отдельному акту приема-передачи в общем порядке.

Это устанавливает пункт 21 Правил № 416.

Кроме того, Президиум ВАС РФ указал: отсутствие или утрата технической документации не может быть основанием для прекращения обязанности по управлению МКД. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление от 30.03.2010 № 17074/09). Такой вывод общеобязателен – суды должны учитывать его при рассмотрении аналогичных дел.

Восстановить техническую документацию можно в организациях:

региональный архив научно-технической документации;
органы местного самоуправления;
БТИ;
иные специализированные и проектные организации.

Ситуация

Обязана ли УО восстановить техдокументацию, если ее изначально не было у организации

Да, обязана.

Если у вас отсутствовал ранее один или несколько документов технической или иной документации на МКД, то вы обязаны восстановить её. Срок - в течение трех месяцев со дня, когда получили уведомление о смене УО или способа управления в МКД (п. 21 Правил № 416).

Утрата документа или его отсутствие суды не признают основанием для того, не передавать документы в установленные сроки. В таком случае управляющая МКД организация должна предпринять все зависящие от нее меры, чтобы найти или восстановить документы за свой счет (определение Верховного суда от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, определение Верховного суда от 30.05.2017 № 307-АД17-5791).

Ситуация

Где и как можно восстановить технический паспорт МКД

Направьте запрос в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, в котором расположен МКД. Технический паспорт на МКД также можно восстановить в органах технической инвентаризации.

Один из экземпляров технической документации на МКД должен храниться в муниципальном архиве. Его выдает застройщик в течение месяца после ввода МКД в эксплуатацию. Это предусматривает пункт 25 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Одновременно с этим направьте запрос в орган по ведению государственного земельного кадастра и получите:

выписку из реестра, который содержит сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости – общее имущество, а также
кадастровый паспорт.

Ситуация

Кто должен восстановить техническую документацию, технические средства и оборудование в случае их утраты

При выборе новой УО или иного способа управления МКД ранее действовавшая УО должна передать всю имеющуюся техническую документацию, средства и оборудование в установленные сроки, а в случае их отсутствия предпринять все возможные действия для восстановления. Это указано в пункте 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Предыдущая управляющая МКД организация должна принять все возможные меры к поиску и восстановлению непереданных документации, средств и оборудования. Этот вывод подтверждается и судами (определение Верховного суда от 30.05.2017 № 307-АД17-5791).

Отсутствие или утрата документации не освобождает организацию от обязанности ее восстановить. Такая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС от 30.03.2010 № 17074/09. Она общеобязательна и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

Исключением может быть случай, когда документы, средства и оборудование были утрачены третьим лицом, то есть предыдущая управляющая МКД организация также не принимала утраченные документы, средства и оборудование от предшественника.

Какова ответственность за неисполнение обязанности по передаче техдокументации, технических средств и оборудования

Инспектор ГЖИ может привлечь вас к административной ответственности, если вы совершите хотя бы одно из правонарушений:

откажетесь передать техническую (или иную) документацию на МКД;
уклонитесь от ее передачи;
нарушите порядок и сроки передачи.

Наказание – штраф:

для граждан в размере от 2000 до 5000 руб.;
для должностных лиц – от 30 000 до 40 000 руб.;
для юридических лиц – от 150 000 до 200 000 руб.

Повторное нарушение должностным лицом влечет его дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.

Такие правила предусматривает статья 7.23.2 КоАП. При этом данная статья не предусматривает ответственность за непередачу технических средств и оборудования на МКД. Такое нарушение инспектор вправе квалифицировать как нарушение Правил осуществления деятельности по управлению МКД.

С 26 сентября 2018 года отказ от передачи технической документации на МКД считается грубым нарушением лицензионных требований. Если в течение 12 месяцев со дня назначения штрафа за нарушение порядка передачи документации или оборудования на МКД управляющая организация повторно совершит нарушение, у нее исключат сведения обо всех МКД, которыми она управляет. Это предусмотрено подпунктом «е» пункта 4(1) Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства от 28.10.2014 № 1110.

Кроме того, принимающая сторона может применить к вам общие правила ответственности за нарушение обязательств (гл. 25 ГК):

«должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства» (п. 1 ст. 393 ГК);
«в случае неисполнения должником обязательства… передать вещь… кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков» (ст. 397 ГК);
«в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь… кредитору… последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору… Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков» (ст. 398 ГК).

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО