Как перейти на прямые договоры между собственниками помещений и РСО без решения ОСС

Актуально на 13 авг 2024

 

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

В Системе УМД теперь есть алгоритм действий, как перейти на прямые договоры с РСО без решения ОСС, и образцы документов. Используйте его, чтобы избежать накопления долгов жителей за коммунальные услуги.

Шаг 1. Выберите основание, чтобы перейти на прямые договоры с РСО

Перейти на прямые договоры с РСО можно по решению собственников помещений в МКД или по решению РСО – если превышен определенный порог долга. Такое правило заложено в пункте 4.4 части 2 статьи 44, части 2 статьи 157.2 ЖК. 

Пример

РСО может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке

ПАО «МОЭК» приняло решение об одностороннем отказе от исполнения договоров ресурсоснабжения в отношении двух управляющих компаний ООО «УК "Комфорт Сервис"» и ООО «Комфортное жилье». В результате 35 домов в Троицком и Новомосковском округах Москвы переведены на прямые договоры.

Причиной стала крайне низкая платежная дисциплина УО и долг, превышающий 148 млн руб. УО собирали плату за отопление и горячее водоснабжение, но в адрес МОЭК плата поступала не полностью.

Арбитражный суд города Москвы взыскал в пользу ПАО «МОЭК» за поставленное тепло и горячую воду с УК «Комфорт Сервис» 45,9 млн руб. и 26,8 млн руб. – с ООО «Комфортное жилье». Общая задолженность этих организаций при пересчете на среднемесячное начисление превышает годовой объем потребления.

Ситуация

Может ли РСО перейти на прямые договоры, если долг образовался до соответствующих изменений в ЖК

Нет, не может. Пункт 2 статьи 157.2 ЖК вступил в силу 3 апреля 2018 года (Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ). Применение данной нормы к долгам, возникшим до этой даты, противоречит пункту 1 статьи 6 ЖК о запрете обратной силы актов жилищного законодательства.

Если из-за ограничений провести ОСС о переходе на прямые договоры пока невозможно, остается возможность перейти по решению РСО из-за долга.

Шаг 2. Запросите акт сверки расчетов в РСО

Запросите акты сверки взаиморасчетов, чтобы затем оценить задолженность. Для этого направьте запросы в РСО.

В запросе укажите:

• номер договора;
• тип акта сверки;
• начало периода сверки;
• конец периода сверки.

Тип акта сверки, который вам нужен, – акт сверки задолженности.

Шаг 3. Подтвердите задолженность

Подпишите акт сверки – так вы подтверждаете, что согласны с суммой задолженности. Ставить печати на акт сверки не обязательно.

Если у сторон есть серьезные разногласия по сумме задолженности, то спор придется решать в суде. В таком случае судебный акт станет основанием для того, чтобы рассматривать вопрос о переходе на прямые договоры из-за задолженности перед РСО.

Пример

ТСЖ не согласилось с тем, что РСО расторгла договор водоснабжения в одностороннем порядке

Спор в суде товарищество выиграло (определение Верховного суда от 02.12.2019 № 305-ЭС19-18374).

ТСЖ и водоканал заключили договор на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению в 2007 году. А в августе 2018 года ресурсник уведомил товарищество, что расторгает договор с ноября 2018 года из-за накопившихся долгов.

Товарищество полагало, что оснований для одностороннего расторжения договора нет, и обратилось в суд, чтобы признать действия водоканала незаконными.

Все инстанции признали незаконность расторжения договора, Верховный суд поддержал их решения.

У товарищества действительно накопились долги перед водоканалом. В мае 2018 года суд взыскал с ТСЖ долги за апрель–октябрь 2017 года. На основании этого решения водоканал и расторг договор. Ресурсник ссылался на пункт 2 статьи 157.2 ЖК, так как долг якобы превысил две среднемесячные величины обязательств по оплате.

ТСЖ представило суду счета и расчеты, из которых следовало, что две среднемесячные величины обязательств по договору в 2,2 раза превышают взысканную по суду задолженность.

Суд не принял аргументы водоканала в качестве доказательств, так как на момент уведомления ТСЖ о расторжении договора судебные решения по этим долгам еще не вступили в силу. А условие о присуженном или признанном абонентом долге – основное для одностороннего перехода на прямые договоры (п. 2 ст. 157.2 ЖК).

Шаг 4. Получите сведения о среднемесячной величине обязательств

Среднемесячную величину обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяет РСО, но вы можете рассчитать ее самостоятельно. Среднемесячная величина обязательств, которую рассчитаете вы, принципиально не будет отличаться от той, что затем рассчитает РСО.

Чтобы определить эту величину, нужно разделить сумму обязательств УО, ТСЖ, ЖСК по договору ресурсоснабжения за 12 предыдущих месяцев на 12.

Сумма обязательств по договору с РСО за 12 предыдущих месяцев

:

12

=

Среднемесячная величина обязательств

Отсчет предшествующих месяцев по жилищному законодательству начинается с даты, когда РСО уведомит УО об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения. Если переход вы планируете сами, то отсчитайте 12 месяцев с даты, когда будете готовы к переходу.

Ситуация

Кто определит дату перехода на прямые договоры с РСО из-за задолженности

По общему правилу дату определяет РСО. Именно она уведомляет УО, ТСЖ, ЖСК об одностороннем отказе от договора ресурсоснабжения (ч. 5 ст. 157.2 ЖК).

Если вы занимаете активную позицию в переходе на прямые договоры, примерно оцените, когда будете готовы. Учтите, что на подготовку и передачу документов уйдет около двух месяцев.

Пример

Пример периода уведомления об одностороннем отказе от договора

Планируемая дата перехода на прямые договоры – 1 мая 2021 года.

РСО должна уведомить об одностороннем отказе от договора не позднее 30 марта.

Шаг 5. Оцените задолженность

РСО вправе в одностороннем порядке без ОСС перевести МКД на прямые договоры, если ваши долги будут превышать пороговое значение, т.е. две среднемесячных величины обязательств по оплате коммунальных ресурсов. Поэтому сравните сумму задолженности с двукратным среднемесячным размером обязательств по договору.

Среднемесячная величина обязательств, умноженная на 2

>

Сумма задолженности по акту сверки

→

РСО вправе перевести на прямые договоры

Ресурсник может расторгнуть договор ресурсоснабжения в одностороннем порядке, если долг УО, ТСЖ, ЖСК превысит две среднемесячных величины обязательств по оплате (ч. 2 ст. 157.2 ЖК).

Среднемесячная величина обязательств, умноженная на 2

<

Сумма задолженности по акту сверки

→

РСО не вправе перевести на прямые договоры

Используйте расчетчик – введите свои данные и проверьте, можете ли без ОСС перейти на прямые договоры между потребителями и РСО.

 

Шаг 6. Предложите РСО заключить прямые договоры с потребителями

Письменно напомните РСО, что она вправе в одностороннем порядке отказаться от договора с УО, ТСЖ, ЖСК из-за долгов. Это не решит проблему со старыми долгами, но УО, ТСЖ, ЖСК могут избежать долгов в будущем

Шаг 7. Проведите переговоры с РСО

После того как получите информацию о готовности РСО перевести дома на прямые договоры, необходимо вступить в переговорный процесс. Главная задача – определить дату, с которой РСО будет считать прямые договоры с потребителями заключенными.

Учтите, что к моменту перехода на прямые договоры вы должны предоставить РСО минимальный набор информации:

• показания ИПУ;
• количество проживающих в помещениях;
• площади помещений.

Полный комплект необходимых документов рассмотрим в следующем разделе.

УО, ТСЖ, ЖСК рискуют накопить новые долги, если не согласуют с РСО дату перехода.

Подготовьте документы для РСО

Подготовьте документы, которые нужно будет передать в РСО. Для начисления платы за коммунальные услуги УО, ТСЖ, ЖСК в адрес РСО предоставьте восемь групп сведений. Такие сведения должны включать в себя:

1. Ф. И. О., дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в МКД, наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в МКД является юридическое лицо;
2. адреса жилых помещений в МКД, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;
3. сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях ИПУ и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
4. сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях МКД;
5. сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в МКД мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством РФ;
6. сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;
7. сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;
8. реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в МКД, или их копии.

Шаг 8. Получите от РСО уведомление об одностороннем отказе от договора

РСО должна направить УО, ТСЖ, ЖСК уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения. Допускается делать это только способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с ГИС ЖКХ. Это уведомление с датой и будет считаться точкой отсчета для начала действия прямых договоров.

Важно помнить, что о расторжении договора свидетельствует только уведомление от РСО. Протокол встречи, на которой стороны договорились о переходе на прямые договоры, в суде в качестве доказательства не примут.

Пример

Пример ошибочного расторжения договора

РСО требовала оплатить поставленную в МКД тепловую энергию. УО отказывалась платить, так как считала, что уже не является исполнителем КУ (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 № 17АП-5127/2020-ГК по делу № А60-73230/2019).

УО утверждала, что РСО уведомила ее об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения. УО передала ресурснику все необходимые для прямых начислений данные и с 01.10.2018 прекратила начислять и принимать платежи за отопление. Поэтому управленец полагал, что с указанной даты именно ресурсник является исполнителем КУ по отоплению и обязан начислять и собирать оплату за теплоснабжение. То, что РСО не выставляла собственникам помещений квитанции на оплату КУ, не обязывает УО собирать плату за эту КУ.

Ошибочность позиции УО разъяснил суд.

Все случаи прямых отношений собственников помещений в МКД и РСО перечислены в статье 157.2 ЖК:

• решение о прямых договорах приняли собственники на общем собрании;
• РСО расторгла в одностороннем порядке договор из-за задолженности;
• собственники приняли решение сохранить прямые отношения при изменении способа управления МКД.

УО не представила суду доказательств того, что собственники помещений спорного МКД принимали решение о заключении прямых договоров теплоснабжения.

Отдельный договор на поставку КР на СОИ управленец не заключал.

Доказательства того, что у РСО заключены прямые договоры с конечными потребителями либо она выставляет счета на оплату ресурса собственникам жилых помещений в спорный период, материалы дела не содержат, УО их не представила.

На основании перечисленных фактов суд указал, что исполнителем КУ является УО, она обязана приобретать коммунальные ресурсы и оплачивать их. Фактические договорные отношения по поставке тепловой энергии в спорный период между сторонами сохраняются.

Суд отклонил довод УО о том, что РСО обязана начислять плату за поставленную тепловую энергию непосредственно собственникам помещений по прямым договорам. Надлежаще оформленного уведомления либо соглашения о расторжении договора энергоснабжения ранее 30.12.2019 в материалах дела нет.

Протокол встречи от 07.06.2018, на который ссылается УО, не свидетельствует о факте расторжения договора с УО и переходе на прямые расчеты с гражданами. На данной встрече стороны лишь договорились о начале процедуры. Фактически же на прямые договоры перешли с 30.11.2019, а квитанции РСО формирует с 01.12.2019.

Есть случаи, когда РСО предлагают УО, ТСЖ, ЖСК заключить соглашение о расторжении договора ресурсоснабжения. Это разумный шаг, на него нужно соглашаться.

Шаг 9. Проинформируйте собственников

По закону УО не обязаны информировать собственников о переходе на прямые договоры с РСО, но вы тоже можете это сделать.

Разместите на инфостендах уведомление, которое получили от РСО, и отвечайте на вопросы жителей в домовых чатах, по телефону. Акцентируйте внимание на том, что платежи ни в коем случае не будут задвоены.

Шаг 10. Подготовьте ответ на уведомление от РСО

Мы рекомендуем подготовить письменный ответ на уведомление от РСО и подтвердить, с какого расчетного периода вы больше не выставляете платежи за определенный вид КУ. Такого требования нет в законе, но вы сможете подстраховать себя на случай, если возникнет спор вокруг даты перехода на прямые договоры.

По общему правилу через 30 дней после направления УО, ТСЖ, ЖСК уведомления договор считается прекращенным. Он продолжает действовать только в части КР на СОИ (ч. 5 ст. 157.2 ЖК).

Договоры с потребителями считаются заключенными со всеми собственниками помещений в МКД одновременно (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 13.08.2024