Как перейти на прямые договоры между собственниками помещений в МКД и РСО по решению ОСС

Актуально на 18 мар 2024

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Эксперты системы УМД разобрали все этапы, чтобы провести собрание и перейти на прямые договоры с ресурсниками. В материале также найдете шаблоны всех необходимых документов.

Перейти на прямые договоры с РСО можно по желанию собственников помещений в МКД – добровольно или в случае превышения порога долга перед РСО – принудительно. Чтобы перейти добровольно, проведите ОСС и передайте документы в ГЖИ. Далее дождитесь, когда решение вступит в силу, и при необходимости сделайте перерасчет.

Каковы преимущества перехода на прямые договоры

Для управляющей МКД организации это возможность избавиться от долгов собственников за коммунальные услуги, так как обязанность начислять и истребовать плату за них будет лежать на РСО.

Схема оплаты коммунальных услуг после того, как собственники заключат договоры с РС

Внимание

если в вашем регионе работает регоператор по обращению с ТКО, то перевести собственников помещений на прямые договоры с ним тоже можно по этой инструкции.

Для этого повестку общего собрания о заключении договоров с РСО дополните договором оказания услуг по обращению с ТКО

Кто может инициировать общее собрание о переходе на прямые договоры с РСО

Инициировать общее собрание собственников, чтобы перейти на прямые договоры с РСО, могут:

• собственники помещений в МКД;
• УО, которая работает по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК);
• орган местного самоуправления, но только как собственник помещения в МКД.

Если в МКД создано ТСЖ, ЖК, ЖСК, то члены правления вправе инициировать собрание собственников в общем порядке как собственники помещений в МКД. Это связано с тем, что членами ТСЖ, ЖСК могут быть только собственники помещений МКД, в котором созданы товарищество или кооператив (ч. 1 ст. 143 ЖК).

Пример

Пример созыва общего собрания собственников управляющей организацией

В МКД способом управления выбрана УО. Собственники помещений оплачивают коммунальные услуги через УО в силу части 2 статьи 162 ЖК, однако хотят заключить договоры с РСО, чтобы проводить оплату им напрямую. УО в таком случае не будет отвечать за долги собственников по коммунальным услугам перед РСО.

УО инициировала собрание собственников с повесткой дня о заключении договоров предоставления коммунальных услуг холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, отопления между собственниками и РСО.

Ситуация

Собственники помещений в МКД сменили способ управления МКД или УО. Что будет с прямыми договорами с РСО

Если собственники хотят сохранить прямые договоры, то вместе с выбором иного способа управления МКД или УО они должны принять решение о сохранении прямых расчетов с РСО и регоператором ТКО. Вопрос повестки дня должен звучать так:

«о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации».

Если такого решения не принять, то РСО и регоператор ТКО прекращают договоры с собственниками помещений, а новая УО или ТСЖ обязаны заключить договор с указанными организациями на поставку коммунальных ресурсов и обращение с ТКО.

Такой порядок предусмотрен пунктом 3 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, частью 18 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ситуация

При переходе с непосредственного способа управления МКД собственники вправе сохранить прямые расчеты за КУ с РСО

Да, могут. Для этого собственникам помещений в МКД необходимо принять решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления МКД или о выборе управляющей организации.

Данная возможность предусмотрена частью 18 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ситуация

Общее собрание членов ТСЖ решило перейти на прямые договоры, почему РСО не принимает протокол

Дело в том, что принять решение о переходе на прямые договоры с РСО вправе только общее собрание собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 157.2 ЖК). У общего собрания членов жилищного объединения такого права нет.

Чтобы исправить ситуацию, придется инициировать общее собрание собственников помещений и проголосовать по вопросам:

• выбора председателя и секретаря ОСС, места хранения копий документов ОСС и другим административным вопросам;
• заключения собственниками помещений в МКД договоров с РСО, которые содержат положения о предоставлении услуг холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, — такой вопрос будет необходимо решить, так как он прямо предусмотрен пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК;
• даты заключения договоров.

В повестке дня пропишите наименования тех коммунальных услуг, по которым хотите, чтобы собственники перешли на договоры с РСО. Это могут быть все или некоторые коммунальные услуги.

Как провести общее собрание

Общее собрание по вопросу заключения собственниками прямых договоров с РСО и регоператором ТКО можно провести в очной, заочной или очно-заочной форме. Также собрание можно провести с помощью ГИС ЖКХ или иной информационной системы.

Если сами инициируете общее собрание, то сформируйте повестку дня и уведомите о собрании собственников. Проголосовать «за» по вопросу перехода на прямые договоры должно простое большинство участников собрания.

В повестку дня включите вопросы:

• выбор председателя и секретаря ОСС, места хранения копий документов ОСС и другие административные вопросы;
• заключение собственниками помещений в МКД договоров с РСО, которые содержат положения о предоставлении услуг холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, — такой вопрос необходимо будет решить, так как он прямо предусмотрен пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК;
• дата заключения договоров.

В повестке пропишите наименования тех коммунальные услуг, по которым вы хотите, чтобы собственники перешли на договоры с РСО. Это могут быть все или некоторые коммунальные услуги.

Внимание

При смене способа управления МКД или УО собственники должны принять решение о сохранении прямых расчетов с РСО и регоператором ТКО.

Если такое решение не принять, то прямые договоры должны быть расторгнуты (п. 3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК).

При необходимости примите на ОСС решение о сборе недостающих сведений, которые управляющая МКД организация обязана передать в адрес РСО. Перечень сведений и документов закреплен пунктами 6, 148(1) Правил № 354.

Сообщите собственникам о собрании не позднее чем за 10 дней до даты проведения одним из способов (ч. 4 ст. 45 ЖК):

• разместите сообщение в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе;
• направьте заказным письмом – если ОСС не утвердило иной способ направления в письменной форме;
• вручите каждому собственнику под подпись;
• разместите в помещении МКД, которое доступно для всех собственников и утверждено собранием.

В сообщении укажите:

• сведения об инициаторе собрания;
• форму собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
• дату, место и время собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);
• повестку дня;
• порядок ознакомления с информацией и материалами, которые нужно рассмотреть в рамках собрания, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Такой порядок уведомления предусмотрен частями 4, 5 статьи 45 ЖК.

Если проводите очное голосование, во вступительной речи расскажите о преимуществах перехода на прямые договоры для собственников. Поясните, как все будет организовано, когда исполнителем КУ для потребителей станут ресурсоснабжающие организации.

Принятые решения оформите протоколом. Документы общего собрания собственников передайте в ГЖИ и РСО.

Ситуация

Как расторгнуть прямые договоры между собственниками и РСО или регоператором ТКО

Чтобы изменить и расторгнуть прямые договоры с РСО и регоператором ТКО необходимо получили согласие всех собственников помещений в МКД, то есть «за» должны будут проголосовать 100 процентов голосов собственников (п. 4.4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

Также прямые договоры должны быть расторгнуты, если при смене способа управления МКД или УО собственники на ОСС не приняли решение о сохранении прямых расчетов с РСО и регоператором ТКО (п. 3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК).

Как передать документы в орган ГЖН и РСО

Оригиналы документов общего собрания передайте в ГЖИ в течение 10 дней со дня проведения такого собрания, если вы сами его инициировали. Если инициатор не вы, то передайте документы в ГЖИ в течение пяти дней с момента, когда их получили.

Во-первых, представьте подлинники способом, который позволит подтвердить факт и дату их получения органом ГЖН (например, направьте документы заказным письмом или вручите лично).

Во-вторых, разместите в ГИС ЖКХ скан-образы решений и протокола.

Документы считаются переданными, когда у вас есть подтверждение факта и даты их получения органом ГЖН, а скан-образы решений и протокола размещены в открытом доступе в ГИС ЖКХ.

Полученные документы госжилинспекция хранит в течение трех лет.

В РСО, с которыми собственники будут заключать договоры предоставления коммунальных услуг, инициатор ОСС должен передать копии решений и протокола ОСС. Срок передачи — в течение 10 дней с даты проведения общего собрания.

Такие правила предусматривают части 1, 1.1 статьи 46 ЖК и пункты 3–5 Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор (утв. приложением 2 к приказу Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр ).

Вместе с протоколом ОСС о переходе на прямые договоры оформите сопроводительное письмо, в котором укажите решения, принятые собственниками в части заключения соответствующего договора с РСО.

Рисунок. Сопроводительное письмо в РСО о передаче документов ОСС

Для начисления платы за коммунальные услуги УО, ТСЖ, ЖСК в адрес РСО предоставьте восемь групп сведений. Такие сведения должны включать в себя:

• Ф. И. О., дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в МКД, наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в МКД является юридическое лицо;
• адреса жилых помещений в МКД, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;
• сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях ИПУ и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
• сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях МКД;
• сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в МКД мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством РФ;
• сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;
• сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;
• реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в МКД, или их копии.

Если прямой договор заключается с региональным оператором по обращению с ТКО, управляющая МКД организация обязана предоставить регоператору сведения, необходимые для начисления платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО:

• Ф. И. О., дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в МКД, наименование и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон собственника жилого помещения — юридического лица;
• адреса жилых помещений в МКД, собственникам или пользователям которых предоставляется коммунальная услуга по обращению с ТКО, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;
• сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в МКД мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством РФ;
• сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО, предоставленную потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы, за предыдущие 12 месяцев;
• реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в МКД, и (или) их копии.

Это определено пунктом 148(1) Правил № 354.

Информация должна быть предоставлена не позднее чем за пять рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги соответствующего вида ресурсоснабжающими организациями.

Сведения предоставляются одновременно на бумажном носителе за подписью руководителя управляющей МКД организации и на электронном носителе.

Обратите внимание: предоставление указанных сведений не требует согласия потребителя на передачу персональных данных в силу пункта 5 части 1 статьи 6 Закона «О персональных данных».

Ситуация

Обязаны ли УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК передать в РСО персональные данные собственников при переходе на прямые договоры

Да, обязаны.

Предоставьте РСО восемь групп сведений, в том числе персональные данные собственников. Это нужно, чтобы РСО могла начислять потребителям плату за коммунальные услуги. Если не передать сведения, управляющая МКД организация будет возмещать убытки РСО. Таковы требования пункта 6 Правил № 354.

Чтобы предоставить сведения, не требуется согласие потребителей на передачу персональных данных. Такое правило следует из пункта 5 части 1 статьи 6 Закона «О персональных данных».

Ситуация

Какая ответственность грозит УО, ТСЖ, ЖСК, если она не предоставит сведения для начисления платы за КУ, персональные данные собственников в РСО, регоператору ТКО или предоставит недостоверные сведения

Управляющая МКД организация будет возмещать убытки РСО, если не передала сведения, персональные данные собственников в адрес РСО или предоставила недостоверные сведения.

Дело в том, что РСО обязана выплатить потребителю штраф за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги (п. 155(1) Правил № 354 ). РСО выплатит штраф и имеет право требования от УО, ТСЖ, ЖСК возместить понесенные убытки.

Это закреплено пунктом 6 Правил № 354.

Ситуация

Обязана ли управляющая МКД организация передать РСО сведения из реестра собственников

Да, обязана.

Управляющая МКД организация предоставляет РСО сведения из реестра собственников помещений в МКД, позволяющие идентифицировать собственников в этом доме (Ф. И. О. собственника помещения в МКД, полное наименование и ОГРН собственника — юридического лица, номер помещения), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД в случае изменения указанных сведений не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения.

Предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью руководителя управляющей МКД организации и на электронном носителе.

Такие правила содержит пункт 6(1) Правил № 354.

В какой форме собственники заключают прямые договоры

Договоры с РСО, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, заключаются на неопределенный срок по форме типового договора согласно приложению 1.1 к Правилам № 354. Такие договоры по соглашению сторон могут быть дополнены иными не противоречащими законодательству РФ положениями. Это закреплено пунктом 21 Правил № 354.

Договоры на оказание услуг по обращению с ТКО заключаются в соответствии с формой типового договора на оказание услуг по обращению с ТКО, утвержденной постановлением Правительства от 12.11.2016 № 1156. Это закреплено пунктом 148(13) Правил № 354.

В письменной форме заключать договор не обязательно, достаточно предоставить протокол ОСС в РСО. Порядок оформления договоров устанавливает часть 6 статьи 157.2 ЖК.

Когда вступит в силу решение ОСС о переходе на прямые договоры с РСО

Срок перехода на прямые договоры определяют инициаторы перехода: РСО или собственники. Так, по инициативе собственников решение вступит в силу с момента оформления протокола ОСС. Однако договоры будут считаться заключенными с даты, которую собственники определят в решении собрания.

Если ОСС не определило дату заключения договора с РСО, договор будут считать заключенным по истечении 90 дней со дня получения РСО копий решения и протокола общего собрания по вопросу заключения договора. Такое правило предусмотрено пунктом 1 части 7 статьи 157.2 ЖК.

РСО может перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на три календарных месяца.

В случае принятия РСО решения о переносе срока, по истечении которого договор с РСО считается заключенным, РСО не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС помещений в МКД уведомляет лицо, по инициативе которого было созвано ОСС по вопросу заключения прямых договоров, путем размещения этого решения на своем официальном сайте в сети Интернет и в ГИС ЖКХ, а также доводит до его сведения информацию, предусмотренную абзацами 3–8 пункта 17(1) Правил № 354.

В свою очередь лицо, по инициативе которого было созвано ОСС помещений в МКД по вопросу перехода на прямые договоры, доводит до сведения собственников и пользователей помещений в МКД информацию, полученную от РСО, путем размещения в общедоступных местах (на досках объявлений, расположенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД) в течение пяти календарных дней со дня ее получения.

Это закреплено пунктом 17(2) Правил № 354.

Пример

Пример переноса даты заключения договора с РСО

14 мая 2023 года собственники помещений в МКД на общем собрании приняли решение заключить договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения с соответствующими РСО. Датой заключения договора собственники определили 1 июня 2023 года и уведомили об этом РСО, передав копии документов ОСС 15 мая 2023 года.

Дата заключения договора оказалась неудобной для РСО, учитывая короткие сроки подготовки к расчетам с собственниками и взаимодействия по переходу с УО. Воспользовавшись правом переноса срока, РСО перенесла дату заключения договора на 1 июля 2023 года. О переносе срока РСО уведомила собственников 18 мая 2023 года.

Когда РСО приступает к предоставлению КУ по прямым договорам

РСО приступает к предоставлению КУ при принятии общим собранием собственников помещений в МКД решения о переходе на прямые договоры

• с даты, определенной в решении ОСС;
• по истечении 90 дней со дня получения РСО копий решения и протокола общего собрания по вопросу заключения договора – если ОСС не определило дату заключения договора;
• с даты в решении РСО о переносе срока, с которого договор с РСО считается заключенным, но не более чем на три календарных месяца, – если РСО приняла такое решение.

Такие правила следуют из пункта 1 части 7 статьи 157.2 ЖК, подпункта «ж» пункта 17 Правил № 354.

РСО приступает к предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида при условии поступления в ее адрес копий решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу заключения прямых договоров (п. 17(1) Правил № 354 ).

Не позднее 10 календарных дней до даты начала предоставления коммунальной услуги соответствующего вида РСО доводит до сведения собственников и пользователей жилых помещений в МКД путем размещения в ГИС ЖКХ и на своем официальном сайте в сети Интернет следующую информацию:

• даты заключения и начала исполнения РСО договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг;
• перечень сведений из числа указанных в абзацах 8–15 пункта 6 Правил № 354, которые собственникам жилых помещений в МКД необходимо предоставить РСО для расчета размера платы за коммунальную услугу;
• информацию о сроках и способах внесения платы за коммунальную услугу, предоставляемую РСО, в том числе непосредственно в РСО без оплаты комиссии (для граждан);
• информацию о сроках и способе передачи показаний приборов учета в РСО;
• платежные реквизиты РСО;
• информацию об адресе (местонахождении) РСО, а также адресах (местонахождении) ее филиалов (при наличии), контактных телефонах и адресах электронной почты (при наличии).

Такие правила содержит пункт 17(1) Правил № 354.

Региональный оператор по обращению с ТКО доводит до сведения собственников и пользователей жилых помещений в МКД следующую информацию (п. 148 (11-1) Правил № 354 ):

• даты заключения и начала исполнения региональным оператором по обращению с ТКО договора на оказание услуг по обращению с ТКО;
• перечень сведений из числа указанных в абзацах 8–12 пункта 148(1) Правил № 354, которые собственникам жилых помещений в МКД необходимо предоставить региональному оператору по обращению с ТКО для расчета размера платы за коммунальную услугу;
• информацию о сроках и способах внесения платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО, в том числе непосредственно региональному оператору по обращению с ТКО без оплаты комиссии (для граждан);
• платежные реквизиты регионального оператора по обращению с ТКО;
• информацию об адресе (местонахождении) регионального оператора по обращению с ТКО, а также адресах (местонахождении) его филиалов (при наличии), контактных телефонах и адресах электронной почты (при наличии).

Как сделать перерасчет за коммунальную услугу при переходе на прямые договоры с РСО

Поскольку потребитель переплатил до заключения прямого договора с РСО, перерасчет обязана провести управляющая МКД организация. Чтобы сделать перерасчет, проведите сверку показаний ИПУ в каждом помещении МКД. Его нужно успеть провести до даты вступления в силу договора с РСО.

Если не успели до вступления в силу прямого договора, управляющая МКД организация возвращает потребителю излишне начисленную сумму из своих ресурсов, например:

• в счет снижения платежей за содержание жилого помещения. В этом случае, УО обязана компенсировать соответствующую разницу такой платы;
• наличными денежными средствами в кассе УО;
• на указанный потребителем расчетный счет в банке.

Делать перерасчет – обязанность исполнителя коммунальных услуг. Это устанавливает подпункт «б» пункта 59 и пункт 60 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Управляющая МКД организация также может обратиться с заявлением в РСО. В заявлении попросить сделать перерасчет потребителю в связи с тем, что переплату по показаниям ИПУ УО, ТСЖ, ЖСК перечислила в РСО. К заявлению приложить подтверждения перевода денежных средств на счет РСО. Однако перерасчет в данном случае это право РСО, а не обязанность. 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 18.03.2024