Как получить доступ в помещение собственника для ликвидации аварии на инженерных коммуникациях

Актуально на 14 фев 2024

Чтобы ликвидировать аварию в МКД, собственник помещения обязан обеспечить УО, ТСЖ, ЖК доступ к общему имуществу в любое время. В материале рассказали, как получить такой доступ и что делать, если собственник отказался пускать в помещение.

По общему правилу в ситуациях, не связанных с авариями, собственники обязаны обеспечить доступ к общему имуществу, размещенному в квартире, по мере необходимости (подп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354, далее – Правила № 354).

Если нужен доступ в помещение, чтобы устранить аварию, получите его в три этапа:

• зафиксируйте основание для доступа в квартиру;
• сообщите собственнику о дате и причине доступа;
• составьте акт, если нет доступа, и примите принудительные меры.

Каждый этап должен быть юридически проработан, ведь вы готовитесь к суду.

Что считают основанием для доступа к общему имуществу в квартире

Чтобы требовать от собственника доступа в квартиру, зафиксируйте факт аварии на инженерных сетях. Такой порядок установлен пунктами 12, 13 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416). Это обновленные положения Правил № 416 в части аварийно-диспетчерского обслуживания.

АДС принимает и регистрирует в журнале заявку собственника или пользователя помещения об аварии. Обратиться в АДС может собственник квартиры, в которой произошла авария, или собственник, который пострадал из-за аварии. Информацию об аварийной ситуации УО, ТСЖ, ЖСК может получить и по итогам осмотра общего имущества.

До момента получения доступа в квартиру АДС принимает меры по локализации аварии и определяет техническую возможность устранения аварии без доступа в квартиры собственников.

Локализовать аварию означает провести мероприятия по отключению минимально необходимого количества поврежденных стояков, участков коммуникаций или всей системы от общих инженерных систем.

Как сообщить собственнику об обязанности допустить в квартиру

Когда для устранения аварии нужен доступ в квартиру, АДС предупреждает об этом жителей квартиры заблаговременно. Доступ может потребоваться как в квартиру виновника аварии, так и в квартиры потерпевших.

Согласуйте время доступа в помещение. Для этого направьте уведомление о проведении аварийных работ внутри помещения.

Уведомление потребителю о предоставлении доступа в помещение для проведения ремонтных работ

Направьте уведомление не позднее чем за три рабочих дня до начала проведения ремонтных работ.

Уведомление можно направить любым удобным способом: заказным письмом, телеграммой, электронным сообщением. Важно, чтобы такой способ был быстрым, а факт получения собственником уведомления подтверждался документально.

В уведомлении укажите:

• дату и время проведения работ;
• вид работ и продолжительность их проведения;
• номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать другую дату и время работ, но не позднее пяти рабочих дней со дня получения уведомления;
• должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ (подп. «о» п. 31 Правил № 354);
• причину предоставления доступа в помещение.

В уведомлении сошлитесь на положения части 4 статьи 17, статьи 36 ЖК, пункта 10, пункта 11 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

На договор управления сошлитесь, если в нем закрепили обязанность собственника по допуску в помещение в случае аварии. Сообщите, что в случае аварии ответственность за возмещение ущерба ляжет на собственника.

Срок для ответа на уведомление может быть сокращенный, достаточно дать два–три дня.

Если АДС работает у вас по гражданско-правовому договору, окажите содействие ее сотрудникам, которым необходимо попасть в квартиру. Например, предоставьте сведения реестра собственников с контактными данными (телефон, электронный адрес).

Какие меры принять при недопуске к общему имуществу

Для начала узнайте у соседей, консьержа обо всех известных способах связи с собственником и о том, где он может находиться. Если есть связь с близкими родственниками собственника – свяжитесь с ними. Каждое свое действие фиксируйте письменно. Если попасть в квартиру не получается, в свободной форме составьте акт о недопуске. Постарайтесь собрать на документе подписи председателя совета МКД (если МКД в управлении УО) и соседей. Передайте один экземпляр акта собственнику или направьте его по почте.

Дело в том, что закон не допускает проникновения в квартиру без согласия собственника (ст. 3 ЖК). Ограничить неприкосновенность жилища может только суд.

Если собственника нет в квартире или он отказался допустить сотрудников АДС, УО, ТСЖ, не пытайтесь взломать квартиру.

По возможности направьте повторное уведомление о допуске в помещение. Формулировка уведомления может быть такой: «Повторно уведомляем вас о необходимости допустить в жилое помещение для осмотра расположенных в нем инженерных сетей и устранения аварии».

При повторном недопуске в квартиру составьте акт о недопуске. В этот раз пригласите сотрудника полиции заверить акт. Затем требуйте доступ через суд.

Рисунок 1. Пример формулировки в акте о недопуске при повторной попытке попасть в помещение собственника

Ситуация

Может ли сотрудник полиции вскрыть квартиру для устранения аварии

Нет, сотрудник полиции не обладает таким правом. Суды не признают аварию на инженерных сетях чрезвычайной ситуацией, позволяющей полиции войти в квартиру без разрешения.

Исключением, когда полиция может вскрыть помещение - спасение жизни граждан и (или) их имущества, обеспечение безопасности граждан при чрезвычайных ситуациях. О каждом случае вхождения сотрудника полиции в квартиру помимо воли находящихся там граждан письменно уведомляется прокурор в течение 24 часов (ст. 15 Закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции»). 

Вскрыть квартиру без согласия собственника может пристав исполнительного производства в исключительных случаях, и для этого потребуется письменное разрешение старшего судебного пристава (п. 6 ч. 1 ст. 64 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). 

Что нужно доказать в суде, чтобы получить доступ в квартиру

Когда собраны доказательства того, что собственник отказывается пустить представителя УО, ТСЖ, ЖСК в квартиру, обратитесь с иском в суд. Требуйте обеспечить доступ в помещение собственника без его согласия. Суды крайне неохотно, но все же удовлетворяют подобные заявления.

В суде вам нужно доказать, что имеют место четыре обстоятельства, которые мы назвали в таблице 1.

Таблица 1. Обстоятельства того, что УО, ТСЖ, ЖСК необходимо получить доступ в помещение собственника

Особое внимание уделите доказыванию того, что пытались связаться с собственником и что без доступа в его квартиру аварийную ситуацию не устранить. Разъясните суду, что могут пострадать другие собственники, их имущество. Поясните, что есть альтернативное техническое решение, но оно малоэффективно, небезопасно и экономически необоснованно.

Пример

Пример получения доступа в жилое помещение через суд

В результате прорыва трубы центрального отопления в квартире жилого дома требовалась срочная замена труб стояка центрального отопления. Доступ в квартиру был ограничен. УО составила акт и обратилась в суд. Была доказана необходимость проникновения в жилое помещение, поскольку ситуация затрагивает права иных проживающих в доме граждан. Суд обязал собственника предоставить доступ в жилое помещение для устранения аварии (апелляционное определение Самарского областного суда от 16.11.2016 по делу № 33-15007/2016).

Пример

Пример: суд обязал собственника допустить к инженерным сетям сотрудника УО для проведения ремонта

Было доказано, что заменить фрагмент стояка горячего водоснабжения без доступа в помещение ответчика технически невозможно. Свищ в трубе находится между перекрытиями двух квартир. В любой момент свищ в трубе может стать больше и тогда произойдет залив горячей водой нижерасположенных квартир. Ремонт необходимо производить как можно быстрее, чтобы избежать неблагоприятных последствий (апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2018 по делу № 33-52911/2018).

Ситуация

Может ли пострадавший от аварии собственник без участия УО понудить другого собственника допустить в квартиру

Да, но это скорее исключение из правила.

Правом требовать доступа в помещения наделены управляющие лица (подп. «б» п. 32 Правил № 354), а не собственники помещений. Пострадавший от аварии собственник может потребовать от другого собственника не чинить препятствий в пользовании квартирой и общим имуществом дома. Это негаторный иск. Но для этого следует доказать, что по причине уклонения от допуска в квартиру жизни, здоровью или имуществу истца причиняется вред. А управляющая организация не смогла получить доступ в досудебном порядке (апелляционное определение Владимирского областного суда от 31.10.2017 по делу № 33-4101/2017).

Ситуация

Как получить доступ в квартиру, в которой нет собственника

Если квартира никому не принадлежит (владелец умер, а наследники не объявились), получите выписку из ЕГРН с данными о собственнике помещения. Выписку можно получить через нотариуса, но в запросе нужно указать, что информация о собственнике необходима, чтобы обеспечить защиту нарушенных прав управленца или собственников (ст. 85.1 Закона о нотариате).

Затем обратитесь в орган местного самоуправления. В письме укажите на наличие признаков выморочного имущества (ст. 1151 ГК). Выморочная квартира в порядке наследования по закону переходит в собственность субъекта РФ, на территории которого она расположена. Это означает, что за квартиру несет ответственность субъект РФ (ст. 210 ГК). Чтобы попасть в квартиру, получите его согласие.

Как исполнить судебное решение о доступе в квартиру при аварии

Если собственник добровольно не исполняет решение, принятое судом, возбуждается исполнительное производство.

Судебный пристав-исполнитель направляет собственнику копию постановления об исполнительном производстве и дает срок для добровольного доступа в квартиру.

Когда и эта мера неэффективна, потребуйте от пристава организовать принудительный доступ в квартиру. Вскрыть квартиру без согласия собственника пристав может в исключительных случаях, и для этого потребуется письменное разрешение старшего судебного пристава (п. 6 ч. 1 ст. 64 Закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 14.02.2024