Как получить доступ в жилое или нежилое помещение к общему имуществу

Актуально на 19 июня 2023

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

В Системе УМД появился алгоритм действий, как получить доступ в помещение собственника для осмотра и ремонта общего имущества. Эксперты составили комплект уведомлений от вежливой просьбы до требования. Если уговоры не помогут – в рекомендации есть набор победных аргументов для суда на основе свежей судебной практики.

Просить доступ в помещение можно устно или письменно. Чтобы оказаться в помещении собственника, нужно согласовать время визита и подготовить уведомление. Если собственник откажет, оформите акт и обратитесь в суд. Пока разбирается дело в суде, вы можете использовать другие меры принуждения.

Когда УО, ТСЖ, ЖСК могут просить предоставить доступ в помещение

Обратитесь к собственнику предоставить доступ к общему имуществу:

чтобы предупредить или устранить аварию;
осмотреть коммуникации, другие элементы общего имущества;
осмотреть помещение на законность перепланировки, чтобы предупредить возможные нарушения прав жителей в будущем;
провести текущий или капитальный ремонт общего имущества;
проверить ИПУ.

Такой список поводов запросить доступ в помещение следует из Правил № 354 и 491, судебной практики.

Пример

Верховный Суд обязал собственника предоставить доступ

Потребитель обязан допускать представителей УО, ТСЖ, ЖСК в жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для проверки устранения недостатков предоставления КУ и выполнения необходимых ремонтных работ. Такой порядок предусмотрен подпунктом «е» пункта 34 Правила № 354.
Техническое обслуживание, текущий ремонт - это обязательные мероприятия. Они относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам (определение Верховного суда от 07.05.2019 № 4-КГ19-6).

В презентации мы показали на примерах из практики, когда управляющий может просить доступ и в какие сроки собственник должен его предоставить. Правило действует на сотрудников управляющей МКД организации и ее подрядчиков.

Ещё по теме

Четыре этапа, чтобы получить доступ

Закрепите для своей организации порядок, которого будете придерживаться, чтобы получать доступ в помещение собственника к общему имуществу. Мы предлагаем разделить работу на четыре этапа.

Далее мы подробно рассказали, как реализовать каждый этап.

Как запросить доступ в помещение к общему имуществу

Подготовьте и направьте стандартное уведомление о том, что для выполнения своей работы УО, ТСЖ, ЖСК нужен доступ в помещение собственника для осмотра или ремонта общего имущества, проверки ИПУ.

Подготовьте и направьте уведомление о доступе

Уведомление составьте в свободной форме или в форме, разработанной экспертами Системы УМД. Укажите в нем шесть видов сведений:

дату и время, когда планируете прийти;
вид работ и продолжительность их проведения;
номер телефона, по которому можно договориться о другой дате или времени работ, но не позднее пяти рабочих дней со дня получения уведомления;
должность, фамилию, имя и отчество ответственного от УО, ТСЖ за проведение работ (подп. «о» п. 31 Правил № 354);
причину, зачем нужен доступ в помещение;
последствия отказа в доступе.

Закон не устанавливает специальных сроков для уведомления, поэтому если у вас не аварийный случай, то направьте его заблаговременно. При необходимости вы успеете перенести дату, комфортную вам и собственнику. Например, это может быть три дня до проверки.

Эксперты Системы разработали уведомления на основные случаи, когда нужен доступ для проверок и ремонтных работ. Скачайте их, чтобы использовать в работе.

Проверить состояние ИПУ

Прочистить вентканалы

Провести работы на общем имуществе

Провести работы по замене стояков

Согласуйте с собственником время доступа в помещение

Чтобы согласовать время допуска в помещение, используйте один или сразу несколько способов:

устно, по телефону;
смс-сообщением;
заказным письмом;
телеграммой;
направлением под подпись.

Способ уведомления зависит от ситуации и самого собственника. Если не получается связаться одним из способов, примените другой, либо направьте повторное уведомление. Каждое действие фиксируйте письменно, чтобы при необходимости вы могли его подтвердить. Так в случае отказа вы сможете в суде доказать, что приняли все меры, чтобы попасть в помещение.

Какие санкции применить, если не получили доступ после уведомления

Если уведомления о доступе в помещение оказалось недостаточно и в помещение вы не попали, воздействуйте на собственника предусмотренными законом способами. Вот три способа добиться нужного решения: повести личную встречу и рассказать о последствиях, подготовить обращение в ГЖИ, увеличить плату за коммунальные услуги.

Проведите личную встречу.

Пригласите собственника на личный прием. Например, к главному инженеру УО, ТСЖ. Во время беседы сообщите о моральной и материальной ответственности перед собственниками за причинение вреда имуществу других собственников или общему имуществу в МКД.

Упомяните позицию Минстроя по вопросу доступа к общему имуществу. В ведомстве считают, что если собственник не допустил к общему имуществу провести ремонт, то в случае причинения вреда общедомовому имуществу он несет ответственность. Такую позицию Минстрой сформулировал в письме Минстроя от 28.05.2019 № 20295-ОГ/06.

При личной встрече приведите собственнику примеры последствий, которые могут наступить. В презентации мы подготовили подсказки главному инженеру. Они пригодятся ему во время подготовки к личной встрече с тем, кто не готов пустить управляющих в квартиру.

В конце беседы гарантируйте сохранность имущества, принадлежащего собственнику помещения, на время осмотра и проведения ремонтных работ сотрудниками УО, ТСЖ, ЖСК или рабочими подрядной организации. Согласуйте состав бригады, которую собственник допустит провести осмотр или ремонт. Поясните, что составите акт в присутствии, к примеру, членов совета МКД или членов правления ТСЖ, ЖСК.

Подготовьте обращение в ГЖИ.

Предупредите ГЖИ, что у УО, ТСЖ, ЖСК есть препятствия для обслуживания общего имущества в МКД. Попросите оказать законное воздействие на собственника помещения или выдать ему предписание – если вопрос касается перепланировки помещения.

Вот пример обращения в ГЖИ по вопросу предоставления доступа в помещение

Ситуация

Может ли ГЖИ выписать предписание собственнику предоставить доступ в помещение для проверки

В первую очередь управляющая МКД организация обязана самостоятельно связаться с собственником помещения, чтобы он предоставил доступ в помещение (подп. «д»–«ж» п. 34 Правил № 354).

Если собственник отказал в допуске, вы можете сообщить об этом в ГЖИ и потребовать принять меры. В жалобе укажите, что собственник нарушает законодательство (ч. 1 ст. 20 ЖК). Такой способ можно применить по вопросу перепланировки помещения. Однако зачастую, если вы уже обратились в суд с таким требованием, ГЖИ будет ждать решения суда.

Увеличьте плату за коммунальную услугу.

Если не смогли проверить состояние ИПУ холодной воды – рассчитывайте плату за эту коммунальную услугу по нормативу с применением повышающего коэффициента. Так же поступайте и в случае недопуска к другим ИПУ.

Такое право предусмотрено подпунктом «в» пункта 59, пунктом 60 Правил № 354. Это не выгодный расчет для собственника, плата покажется ему завышенной, и он обратится в УО, ТСЖ, ЖСК. Тогда пригласите его на личный прием и вместе найдите решение.

В каких случаях УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК вправе применять повышающий коэффициент

Ситуация

Что предпринять УО, ТСЖ, ЖСК, если собственник в квартиру впустил, но доступ к коммуникациям ограничен

Если доступ к инженерным коммуникациям ограничен или закрыт, например, трубы зашиты гипсом и обклеены кафелем, УО может с согласия собственника разобрать препятствующие перегородки. В случае отказа – составить акт о недопуске и вручить собственнику требование устранить препятствие к определенному сроку. Если он этого не сделает, обязать через суд допустить к инженерным коммуникациям, в том числе путем разбора перегородок.

Как оформить акт, если собственник отказал в допуске

Если так и не удалось попасть в помещение и получить доступ к общему имуществу, оформите акт. В акте об отказе предоставить доступ укажите основание для доступа и причину отказа.

Акт подписывают участники: представители УО, ТСЖ, ЖСК и собственник помещения. К примеру, акт подпишут юрист УО по доверенности и собственник помещения. Если собственник отказывается подписать акт, сделайте об этом пометку.

Составьте акт в двух экземплярах, второй отдайте собственнику в руки или направьте способом, который подтвердит направление.

Скачайте примеры актов об отказе в доступе в помещение собственника.

Отказали предоставить доступ в помещение

Отказали предоставить доступ для проверки ИПУ

Составьте акт и в случае, когда смогли войти в квартиру, не нет доступа к общему имуществу. Например, когда вентканал или стояки ХВС, ГВС "зашиты" коробом из гипсокартона.

Как потребовать допуск в помещение через суд

Принудить собственника впустить в свое помещение может только суд. Чтобы судья встал на вашу сторону, в иске укажите:

основание необходимости предоставить доступ;
доказательства уведомления собственника и его отказа.

Мы подготовили образец искового заявления о необходимости предоставить доступ в помещение собственника.

Исковое заявление об обязании собственника предоставить доступ в помещение к инженерным сетям, относящимся к общему имуществу собственников

Пример

УО получила допуск в помещение через суд, чтобы проверить законность перепланировки

УО направила требование предоставить доступ в жилое помещение, чтобы провести осмотр на вопрос законности перепланировки и переоборудования жилого помещения. Собственник впустил в помещение частично, но, так как этого было недостаточно, УО обратилась в суд.

Житель не допускал в помещение, ссылаясь на то, что у УО нет оснований осматривать кухню и комнату, поскольку в указанных помещениях нет технического и санитарного внутриквартирного оборудования и аварийная ситуация в них не грозит. Также жалоб от других собственников УО в суде не предоставила.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда удовлетворила требования УО и указала, что эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования УО должна проводить путем периодических осмотров. Для осмотров она вправе требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время независимо от аварийной ситуации и жалоб жителей. Такой осмотр можно проводить не чаще одного раза в три месяца.

Выводы содержит определение Верховного суда от 07.05.2019 № 4-КГ19-6.

Как получить доступ, когда на руках есть решению суда

Когда получите на руки судебный акт – направьте копию собственнику помещения. Это не обязательная процедура, но она поможет быстрее договориться. Подготовьте сопроводительное письмо и приложите к нему копию судебного акта.

В письме укажите, с кем можно связаться, чтобы согласовать время доступа, и предупредите о последствиях неисполнения решения суда. Вот пример сопроводительного письма.

Может ли суд отказать в доступе

Как правило, суды принимают решение в пользу УО, ТСЖ, ЖСК. Отказы бывают, когда управляющие не обосновывают необходимость в доступе или не могут доказать, что предприняли всё возможное получить доступ в досудебном порядке. Если сделали всё возможное и хорошо составили иск – отказа не будет.

Пример

Конституционный Суд считает, что обязанность пустить представителя УО в квартиру не нарушает права собственника

Высокая инстанция отметила, что требования Правил № 354 об обязанности впустить представителя УО не нарушают права собственника помещения.

Заявитель жаловался на то, что данная норма допускает безвозмездный доступ в принадлежащее собственнику нежилое помещение третьих лиц для обслуживания общего имущества в МКД.

Суд указал, что требования подпункта «д» пункта 34 Правил № 354 не предполагают вход работников исполнителя в жилое помещение без согласия собственника, а потому не могут рассматриваться как нарушающие права заявителя.

Подобные выводы есть в Определениях Конституционного суда РФ от 29.05.2018 № 1239-О, от 27.02.2018 № 479-О.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО