Как проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения без отдельного решения ОСС

Актуально на 7 ноя 2023

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Эксперты показали опасные и безопасные положения про индексацию размера платы в договоре управления. В конце года Верховный суд назвал, что должно быть в договоре, чтобы индексировать плату можно было без отдельного решения ОСС. Готовая формулировка – в новой рекомендации Системы УМД.

Что дает право проиндексировать плату без отдельного протокола ОСС

Проиндексировать размер платы без протокола ОСС можно только по условиям договора управления. Если в договоре управления нет механизма индексации, то УО не вправе увеличить размер платы без решения ОСС. Суд посчитает индексацию односторонним изменением размера платы, а это недопустимо.

«УО вправе повысить размер платы за содержание жилого помещения на индекс потребительских цен на ЖКУ без ОСС, если это предусматривает договор управления», – такие выводы сделал Верховный суд в определении от 25.12.2018 № 301-КГ18-22044.

Суд отметил, что данные об индексе потребительских цен на ЖКУ Росстат публикует в открытом доступе на своем сайте. Каждый собственник помещения в МКД может самостоятельно проверить размер платы с учетом этого индекса. Позицию Верховного суда поддержал Минстрой (письмо Минстроя от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).

Опишите механизм индексации

В договоре управления сначала надо описать, что на что умножить, а затем пояснить, какие цифры где брать.

Если сформулировать условие об индексации в договоре управления недостаточно подробно, то нельзя сделать однозначный вывод: разрешили собственники устанавливать размер платы за содержание помещения без утверждения на общем собрании или нет (определение Верховного суда от 16.11.2020 № 308-ЭС20-17459). Суды считают волеизъявление собственников «первоочередным способом изменить размер платы за содержание жилого помещения». Собственники помещений принимают решения на общем собрании.

Ситуация

Вправе ли УО проиндексировать размер платы за содержание на процент инфляции

Да, вправе, но только если такое право прописали в договоре управления МКД.

УО может повысить размер платы за содержание жилого помещения на индекс потребительских цен на ЖКУ без ОСС, если это предусматривает договор управления. Такой вывод сделали Верховный суд в определении от 25.12.2018 № 301-КГ18-22044, Минстрой в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04.

Индекс потребительских цен характеризует уровень инфляции. Это предусмотрено пунктом 4 Статистической методологии, утвержденной Приказом Росстата от 15.12.2021 № 915. Росстат ежемесячно размещает индекс на своем официальном сайте. Собственники могут самостоятельно проверить размер платы с учетом индекса.

Чтобы законно проиндексировать плату и избежать споров с собственниками, договор управления должен содержать:

конкретный механизм индексации;
указание на конкретный уровень инфляции для индексации;
размер платы, который будут индексировать;
период применения индексации.

Если не указать эти условия, УО будет сложно доказать в суде право на индексацию платы. Такой вывод следует из постановления Пятнадцатого апелляционного суда от 17.03.2020 № 15АП-512/2020.

Установите, какой показатель применяете для индексации, и назвать, где будете брать данные

Есть два варианта, как указать в договоре показатель для индексации размера платы.

Указать, что индексацию будете проводить на величину индекса потребительских цен, которую возьмете на официальных ресурсах.
Указать величину, на которую будете индексировать размер платы ежегодно. Например, так: 3,8 процента или 3,5 процента.

Дело в том, что в последние три года прирост цен на платные услуги – не выше 4,5 процента. За 2019 год – 3,8 процента. Это значит, что вы не ошибетесь, если укажете в договоре управления ежегодную индексацию в размере, например, 4 процентов. Если применить клиентоориентированный подход, то стоит указать индексацию, например, на 3,5 процента. Значение 3,5 процента покажет жителям, что индексация – ниже уровня инфляции, а в денежном выражении разница между 4 и 3,5 процента не велика.

Индекс потребительских цен характеризует уровень инфляции. Инфляция рассчитывается как индекс потребительских цен минус 100 процентов. Если индекс больше 100 процентов, то это инфляция, если меньше – дефляция. Росстат ежемесячно размещает данные на официальном сайте.

Обозначьте, что именно будете индексировать

Обозначьте в договоре плату, которую будете ежегодно индексировать. Сформулируйте название платы, которую будете индексировать, – без этого в суде проиграете. Чтобы в случае суда ваша позиция была непробиваемой, лучше указать и название, и размер платы, который будете индексировать.

По законодательству от УО зависит только плата за содержание жилого помещения. Плату за коммунальные услуги УО начисляет по утвержденным властями тарифам, а взносы на капремонт утверждают власти региона или собственники на ОСС.

В плату за содержание жилого помещения входит плата:

за услуги, работы по управлению МКД;
содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;
КР на СОИ.

Структура платы определена в части 2 статьи 154 ЖК.

Получается, что по условиям договора управления УО индексирует только плату за содержание жилого помещения – это и нужно указать в договоре управления.

Определите период применения конкретных показателей и значений

Из условий договора управления должно быть ясно, в каком расчетном периоде УО начисляет плату собственникам с учетом индексации. Разберем на примере.

Расчетный период для всех УО – календарный месяц. УО должна представить жителям платежные документы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим (ч. 2 ст. 155 ЖК). Значит, 1 февраля 2020 года УО должна представить жителям платежки за январь.

Росстат, ЦБ публикуют официальные данные за прошедший год в январе. Например, данные за 2019 год опубликованы в январе 2020 года. Получается, что в первой половине января УО не могла начислять плату с учетом проиндексированного размера платы. Оптимальное решение такое: начислить плату с учетом индексации за расчетный период «февраль» и представить жителям платежки не позднее 1 марта.

Избегайте «плохих» положений про индексацию

С формулировкой в договоре управления, которую мы привели на рисунке 1, УО не смогла доказать в суде, что имела право проиндексировать размер платы (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 № 15АП-512/2020).

Рисунок 1. Неудачная формулировка в условиях договора управления об индексации платы

Вот претензии к подобным формулировкам:
• договором не предусмотрен конкретный механизм индексации;
• не указано, какой именно уровень инфляции взят для индексации;
• не обозначен размер платы, который будут индексировать;
• не установлен период применения.
Готовая безопасная формулировка про индексацию
Чтобы ваши действия по индексации размера платы признали законными, сложите все подсказки из этой рекомендации. Пример готовой формулировки смотрите на рисунке.

Какие могут быть последствия

Если в договоре управления сформулировать условие об индексации общими словами, то впоследствии придется:

получить предписание от ГЖИ сделать перерасчет;
стать ответчиком в суде по иску ГЖИ или собственников;
вернуть деньги как неосновательное обогащение.

В предписании госжилнадзор укажет, что УО должна «устранить нарушение и сделать перерасчет путем снижения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД».

Есть случаи, когда ГЖИ выставляет требования уплатить штраф за нарушение лицензионных требований.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО