Как провести капремонт МКД за счет средств на специальном счете

Актуально на 14 апр 2023

Наталья Габрусь, руководитель ВИП-поддержки системы «Управление МКД»
Если не провести капремонт в установленные сроки, по решению органа МСУ взносы на капремонт перейдут на счет регионального оператора. Из-за этого управляющая МКД организация не сможет влиять на сроки проведения капремонта, выбор подрядчика и объем работ.
В рекомендации мы рассказали, какой порядок принятия решения о проведении капремонта и как УО, ТСЖ, ЖСК провести капремонт, если собственники поручили им эту работу.

Какие обязанности у УО, ТСЖ, ЖСК по организации и проведению капремонта

Обязанности УО, ТСЖ, ЖСК как владельцев спецсчета ФКР условно можно разделить на две группы: общие и специальные. Общие обязанности определяет жилищное законодательство, их несут все УО, ТСЖ, ЖСК. Так, управляющие МКД организации обязаны:
• помогать собственникам принимать решение о необходимости проведения капремонта;
• инициировать ОСС по вопросам, связанным с организацией и проведением капремонта;
• организовывать взаимодействие собственников, органов ГЖИ и МСУ по вопросам капремонта;
• сформировать и вести спецсчет фонда капремонта;
• взаимодействовать с кредитными организациями по вопросу открытия и ведения спецсчета ФКР;
• собирать взносы на капремонт и воздействовать на должников;
• размещать общую информацию по вопросам капремонта в ГИС ЖКХ;
• вносить изменения в техническую документацию МКД.
Специальными обязанностями УО, ТСЖ, ЖСК наделяют собственники на общем собрании. Они могут поручить управляющей МКД организации:
• обеспечить подготовку проектно-сметной документации;
• привлечь к выполнению работ подрядные организации;
• выступать в роли заказчика работ от имени собственников;
• контролировать и принимать работу подрядчика.
Полный список обязанностей УО, ТСЖ, ЖСК по капремонту смотрите в справочной таблице «Обязанности УО, ТСЖ, ЖСК по организации и проведению капремонта МКД, когда ФКР сформирован на специальном счете».
Состав информации, которую УО, ТСЖ, ЖСК обязаны разместить в ГИС ЖКХ, если они владельцы спецсчета фонда капремонта

Как УО, ТСЖ, ЖСК инициировать принятие собственниками решения о проведении капремонта

Чтобы принять решение о проведении капремонта в МКД, подготовьтесь к общему собранию, инициируйте его, проведите и зафиксируйте результаты. Решение о капремонте собственники помещений в МКД могут принять в любое время.
Когда фонд капремонта формируется на специальном счете, направлять собственникам предложение о проведении капремонта должна управляющая МКД организация. Инициировать ОСС могут собственники или управляющая МКД организация (ч. 4, 7 ст. 45, ч. 1, 2 ст. 189 ЖК).

Как предложить собственникам провести капремонт

Чтобы подготовить собственников к общему собранию о проведении капитального ремонта, представьте им предложения:
• о сроке начала капитального ремонта;
• перечне и об объеме работ и услуг;
• стоимости работ и услуг;
• порядке и об источниках финансирования капремонта.
По вашему усмотрению включите в предложения другие документы, связанные с проведением капитального ремонта. Предложения направьте собственникам не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД. Год проведения капремонта определяет региональная программа капремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК).
Порядок направления предложения устанавливает субъект РФ нормативно-правовым актом. Это предусматривает часть 3 статьи 189 ЖК.

Рисунок 1. Как и в какие сроки принять решение о проведении капремонта, если фонд капремонта формируется на специальном счете

Как принять решение о проведении капремонта

Не позднее чем через три месяца после получения собственниками предложений от управляющей МКД организации нужно провести общее собрание по вопросу принятия решения о проведении капитального ремонта в МКД (ч. 4 ст. 189 ЖК). Инициатором такого собрания может быть УО (ч. 4, 7 ст. 45 ЖК).
Обратите внимание, вы можете инициировать ОСС и раньше, если на специальном счете достаточно средств, чтобы провести капремонт (ч. 4.1 ст. 170 ЖК). Важно, чтобы на дату принятия решения средств на специальном счете было достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны другие способы его финансирования. Например, по решению собственников привлечен кредит.
На общем собрании собственники должны определить или утвердить (ч. 5.1 ст. 189 ЖК):
• перечень услуг и работ по капитальному ремонту;
• предельно допустимую стоимость услуг и работ по капитальному ремонту;
• сроки проведения капитального ремонта;
• источники финансирования капитального ремонта;
• лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Приведенный список вопросов повестки дня общего собрания о проведении капремонта — это минимальный обязательный перечень. Его нельзя сокращать, но можно дополнить.
В повестку дня также следует включить организационные вопросы: выбор председателя, секретаря, определение счетной комиссии общего собрания и др.

Пример

Пример повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу о проведении капремонта:
• принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества МКД;
• утверждение перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;
• утверждение подрядной организации;
• утверждение предельно допустимой стоимости услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;
• утверждение сроков проведения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД;
• определение источника финансирования капитального ремонта общего имущества МКД;
• выбор лица, которое от имени всех собственников помещений в МКД будет уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
В повестку дня также следует включить организационные вопросы: выбор председателя, секретаря, определение счетной комиссии общего собрания и др.

Внимание

Закон не ограничивает круг вопросов, которые собственники могут рассмотреть на ОСС одновременно с утверждением решения по капремонту
То есть на одном общем собрании можно обсудить и принять решения не только по проведению капитального ремонта, но и другие текущие решения по управлению МКД.
По вопросу о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД должны проголосовать не менее чем две трети голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Это закреплено пунктом 1 части 2 статьи 44, частью 1 статьи 46, частью 1 статьи 189 ЖК.
Необходимо количество голосов по иным вопросам, связанным с формированием фонда и проведением капремонта, смотрите в отдельном справочнике.
Решение общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капремонта оформите протоколом с обязательными приложениями. Если не вы инициировали ОСС, получите подлинники решений и протокола собрания со всеми приложениями у инициаторов собрания не позднее чем через 10 дней после его проведения.
Направьте подлинники документов общего собрания в течение пяти рабочих дней с момента получения документов от инициаторов ОСС в орган ГЖН и разместите в ГИС ЖКХ. Такие правила предусматривают части 1, 1.1 статьи 46 ЖК, пункты 3, 5 Порядка передачи подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор, утвержденного приложением 2 к приказу Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

Рисунок 2. Протокол общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капремонта при формировании фонда капремонта на специальном счете

Внимание

Решение о проведении капремонта общего имущества в МКД обязательно для исполнения всеми собственниками помещений в этом доме
Отказ одного или нескольких собственников от проведения капремонта нарушает права и законные интересы других жильцов на получение услуг по ремонту и замене инженерных сетей, ремонту крыши, подвала и других конструктивных элементов МКД. К примеру, недопуск в помещение собственника для замены стояка может повлечь негативные последствия — порывы, течь и залитие других помещений.

Как провести капитальный ремонт

Если собственники уполномочили вас организовать работы по капремонту, то подготовьтесь к проведению капитального ремонта и обеспечьте его проведение.

Внимание

Когда фонд капремонта формируется на спецсчете, ответственность за проведение капремонта несут сами собственники. Они могут уполномочить управляющую МКД организацию выступить заказчиком работ и возложить на нее обязанности по контролю за выполнением работ.

Чтобы провести капремонт, выполните девять действий:
• подготовьте технические задания и при необходимости проектную документацию на услуги и работы по капремонту;
• выберите подрядные организации и заключите с ними договоры;
• уведомите собственников о предстоящем ремонте, о необходимости обеспечить доступ к общему имуществу, инженерным сетям с указанием даты и времени;
• обеспечьте допуск подрядных организаций в места общего пользования МКД, в помещения собственников для проведения работ по капитальному ремонту общего имущества;
• фиксируйте актами факты недопуска представителей подрядных организаций собственниками к общему имуществу, оборудованию, в помещения;
• контролируйте качество и сроки оказания услуг и выполнения работ подрядными организациями и как они соответствуют требованиям проектной документации;
• организуйте приемку выполненных работ и оказанных услуг, в том числе обеспечьте комиссионную приемку работ с участием собственников помещений в МКД, их представителей и необходимых служб;
• обеспечьте прием обращений и претензий от собственников по вопросам качества выполненных работ в течение гарантийного срока — не менее пяти лет с момента подписания актов приемки и устранение выявленных нарушений.

Совет

Чтобы избежать возможных претензий собственников в будущем, вынесите вопрос отбора подрядчиков на ОСС. Для привлечения подрядчиков можно использовать конкурсные процедуры или искать подрядные организации в открытых источниках с изучением их репутационных рейтингов.

Работы по капитальному ремонту могут проводиться только юридическим лицом или ИП, который имеет членство в саморегулируемой организации, за исключением случаев, если сумма по договору не превышает 10 млн руб. Это следует из частей 2, 2.1 статьи 52, части 1 статьи 55.8 ГрК.
УО, являющаяся владельцем специального счета для проведения капитального ремонта, должна быть членом СРО, если она занимается организацией капитального ремонта общего имущества в МКД. Функции технического заказчика могут выполняться только членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 ГрК. Такие разъяснения дает Минстрой в письме от 12.07.2018 № 30605-АЧ/02.
Если ОСС помещений в МКД приняло решение о проведении капитального ремонта ОИ в МКД и поручило УО, которая является владельцем специального счета, проведение капитального ремонта и заключение договоров на выполнение работ по капитальному ремонту с подрядчиками, наделив УО функциями технического заказчика, то такая организация обязана быть членом СРО.

Ситуация

Есть ли ограничения для проведения капремонта в период пандемии коронавируса
Действующих законодательных ограничений нет. Ранее ограничения на ремонтные работы вводили в отдельных регионах в 2020 году в период локдауна.
Капремонту могут помешать требования, если они связаны с мораторием на проведение общественных мероприятий – ведь для капремонта необходимо решение ОСС. Если проводить собрание онлайн или в очно-заочной форме, проблем возникнуть не должно.
Ответы на организационные вопросы про онлайн-голосование собственников в ГИС ЖКХ или иной информационной системе – в отдельном материале.

Ситуация

Как провести дополнительные работы в рамках капремонта, если они не утверждены региональной программой
Собственники на ОСС могут определить больший размер ежемесячного взноса на капремонт, чем минимальный, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. В этом случае на собрании о проведении капремонта можно утвердить перечень дополнительных услуг и работ, которые не предусмотрены региональной программой капремонта.

Какие работы и услуги относят к капитальному ремонту

Перечень работ и услуг по капитальному ремонту МКД включает шесть видов мероприятий:
• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента МКД.
Работы из приведенного перечня финансируют за счет средств фонда капремонта, сформированного из минимального размера взноса на капремонт. Размер минимального взноса на капитальный ремонт МКД устанавливается на уровне субъектов РФ (ч. 1 ст. 166 ЖК).
Полный перечень работ по капремонту в вашем регионе составьте с учетом региональных нормативно-правовых актов. Власти субъекта РФ могут дополнить перечень работами и услугами:
• по утеплению фасада;
• переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
• устройству выходов на кровлю;
• установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
• установке ОДПУ потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа).
Субъекты РФ при необходимости могут предусмотреть другие виды работ и услуг по капремонту. Это предусматривает часть 2 статьи 166 ЖК.
Минстрой утвердил методические рекомендации для регионов – как определить состав работ и услуг по капремонту МКД и какие работы в него включить (приказ от 29.12.2022 № 1159/пр). Приложение к методике содержит 10 обобщенных видов услуг и работ по капремонту, которые финансируют за счет средств фонда капремонта. Для каждого вида определили рекомендуемый перечень конкретных работ и услуг.
Состав услуг и работ Минстрой рекомендует определять с учетом типа и этажности МКД, стоимости ремонта элементов строительных конструкций и инженерных систем дома, а также нормативных сроков их эксплуатации (п. 3 Приказа № 1159/пр).

Пример

Пример: дополнительный перечень работ и услуг по капитальному ремонту МКД, утвержденный в Тюменской области:
• оценка технического состояния и проектирование капитального ремонта общего имущества МКД;
• осуществление строительного контроля;
• проведение государственной экспертизы проектной документации;
• проведение проверки достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта общего имущества МКД;
• установка индивидуальных тепловых пунктов;
• переустройство плоской крыши на скатную крышу (по результатам проектирования);
• устройство узлов управления и регулирования потребления ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) с установкой ОДПУ этих ресурсов;
• осуществление авторского надзора.
Дополнительный перечень работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет средств ФКР, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капремонт, утвержден постановлением правительства Тюменской области от 14.04.2014 № 156-п.
Собственники, которые установили взнос на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, могут использовать превышающую часть на финансирование любых работ и услуг по своему усмотрению (ч. 8.2 ст. 156 ЖК). Собственники распоряжаются такими средствами на основании решения ОСС (ч. 3 ст. 166 ЖК). За счет такой «надбавки» могут выполняться те виды работ в рамках капремонта, которые не перечислены в части 1 статьи 166 ЖК и не предусмотрены нормативно-правовыми актами субъекта РФ.
Капитальному ремонту подлежит общее имущество собственников помещений в МКД:
• внутридомовые инженерные систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• лифты, лифтовые шахты, машинные и блочные помещения;
• крыша;
• подвал;
• фасад;
• фундамент.
Такой перечень общего имущества следует из перечня видов и услуг по капремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК).
Очередность проведения капремонта общего имущества в МКД определяет региональная программа капремонта исходя из критериев, которые устанавливает субъект РФ. Такие критерии могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям и к ним могут быть отнесены:
• износ МКД;
• срок эксплуатации МКД или год постройки;
• количество или объем конструктивных элементов, требующих ремонта; нормативные сроки службы конструктивных элементов и инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах;
• дата последнего капитального ремонта общего имущества в МКД;
• наличие принятого собственниками помещений в МКД решения об уплате взносов на капремонт общего имущества в МКД в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт;
• собираемость взносов на капитальный ремонт.
Это устанавливает часть 3 статьи 168 ЖК.

Как принять и оплатить работы по капитальному ремонту МКД

Если фонд капремонта формируется на специальном счете, порядок приемки работ по капремонту собственники определяют сами. Собственники также решают, кого уполномочить принять работы по капремонту. В приемке могут участвовать представители собственников, управляющая МКД организация, подрядные организации и иные лица, привлеченные к организации процесса капитального ремонта МКД.
Если ваша организация — владелец спецсчета, оплатите работы и услуги по капремонту из средств фонда капремонта. Все операции по перечислению средств со специального счета выполняет банк по указанию владельца спецсчета.
Средства фонда капремонта можно использовать на строго определенные законом цели:
• для оплаты работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
• разработки проектной документации;
• оплаты услуг по строительному контролю;
• погашения кредитов, займов, использованных в целях оплаты работ и услуг по капремонту, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств.
Это следует из части 1 статьи 174 ЖК.
При этом за счет средств фонда капремонта исходя из минимального размера взноса на капремонт можно финансировать только работы, предусмотренные частью 1 статьи 166 ЖК, и работы, предусмотренные нормативным правовым актом субъекта РФ. Запрет на списание средств со спецсчета на другие цели подтверждает судебная практика (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда от 27.05.2019 № А05-13674/2017, 307-ЭС18-25642).
Чтобы перечислить деньги на оплату исполнителям работ и услуг по капремонту, предоставьте в банк три документа:
• протокол ОСС помещений в МКД по вопросу проведения капитального ремонта МКД;
• договор об оказании услуг и выполнении работ по капремонту;
• акт приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору.
Это устанавливает часть 4 статьи 177 ЖК.

Внимание

Акт приемки не предоставляется при выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем 30 процентов от стоимости таких услуг и работ по договору.

Кто отвечает за качество выполненных работ по капремонту

Если фонд капремонта формируется на специальном счете, ответственность за качество выполненных работ по капитальному ремонту МКД несут собственники, так как именно они выступают заказчиками таких работ. Собственники помещений в МКД вправе предъявить претензии к исполнителям работ в пределах гарантийного срока.
Управляющая МКД организация отвечает перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 1.1, ч. 2.3ст. 161 ЖК). По сложившейся практике при наличии строительного брака и недоделок на общем имуществе в МКД управляющая МКД организация:
• фиксирует такие нарушения;
• направляет претензию подрядной организации с требованием устранить нарушения;
• обращается в суд с исковым заявлением к подрядной организации, если ОСС помещений в МКД или договором управления МКД, уставом жилищного объединения УО, ТСЖ, ЖСК уполномочена на такое обращение.
Это подтверждает судебная практика по вопросам качества выполненных работ по капитальному ремонту МКД:
• решение Арбитражного суда Курганской области от 24.07.2019 № А34-10207/2018
• решение Арбитражного суда Архангельской области от 02.04.2019 № А05-5831/2018
Максимальный гарантийный срок на работы и услуги по капремонту составляет пять лет (ч. 4 ст. 177 ЖК ). Срок начинает течь с момента подписания акта приемки работ. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока (ч. 3 ст. 724 ГК).

Когда и как можно перенести сроки капитального ремонта МКД

Чтобы перенести срок проведения капремонта на более поздний период, нужно актуализировать региональную программу капремонта и изменить краткосрочный план реализации программы.
Сроки проведения капитального ремонта определяют в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и сроки проведения такого ремонта определяют в соответствии с региональной программой капитального ремонта (чч. 4.1 ст. 170 ЖК). Чтобы перенести срок проведения капремонта, нужно актуализировать региональную программу капремонта и изменить краткосрочный план реализации программы капитального ремонта (ч. 5, 7, 7.1 ст. 168 ЖК).
Для внесения изменений в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта по вашему МКД, обратитесь с заявлением в орган, утверждающий краткосрочный план. Это может быть орган исполнительной власти субъекта РФ либо орган МСУ. Порядок утверждения краткосрочных планов должен регламентировать нормативно-правовой акт субъекта (ч. 7 ст. 168 ЖК).
Чтобы перенести срок капремонта на более ранний, нужно, чтобы выполнялись два условия:
• собственники на ОСС приняли решение о переносе сроков капремонта;
• на дату принятия решения средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы его финансирования.
Такие правила устанавливает часть 4.1 статьи 170 ЖК.

Пример

Пример переноса сроков проведения капремонта кровли в МКД
В МКД требуется срочно отремонтировать кровлю, так как она течет. Факт протечки подтверждает экспертное заключение. Согласно региональной программе ремонт кровли запланирован лишь через 10 лет. В таких случаях срок проведения работ по ремонту конструктивного элемента МКД – крыши можно перенести на более ранний.

Что будет, если капремонт не провести в срок, установленный региональной программой

Орган МСУ примет решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора.
Фонд капремонта переведут на счет регионального оператора в три этапа.
Этап 1. Орган ГЖН информирует орган МСУ и регионального оператора о непроведении капремонта в МКД, если:
• капремонт не проведен в срок, установленный региональной программой;
• работы, которые предусмотрены региональной программой, требуется провести в МКД в соответствии с порядком установления необходимости проведения капремонта;
• в МКД отсутствует непогашенный кредит или заем, который собственники оплачивают за счет средств фонда капремонта на специальном счете.
Должны быть соблюдены все указанные условия.
Этап 2. Орган МСУ принимает решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Срок принятия решения – в течение одного месяца со дня получения информации от органа ГЖН.
Этап 3. Владелец специального счета перечисляет средства фонда со специального счета на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения от органа МСУ.
Это следует из части 7 статьи 170, части 4 статьи 172 и части 7 статьи 189 ЖК.
© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 14.04.2023