Как рассчитывать платежи, если собственники не утвердили размер платы за содержание

Актуально на 7 ноя 2023

Сергей Ежов, начальник юридического отдела ООО «УК-ПРОФЖИЛКОМПЛЕКС»

Николай Звуйковский, эксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда»

Если собственники не утвердили размер платы, управляющие продолжают применять утвержденный ранее тариф или используют принятый органом МСУ. В рекомендации мы рассказали, когда и какой размер взять за основу, как рассчитать по нему плату. В материале примеры документов, чтобы все оформить по закону и в случае спора суд поддержал сторону управленца.

На чем основывать расчет, если собственники не утвердили размер платы

Чтобы определить, какой размер платы взять за основу для расчета, ответьте на два вопроса: утверждали ли собственники решение о размере платы ранее, е если утверждали, то на какой период.

Как часто утверждать размер платы, для отдельно взятого МКД. УО увидит из предыдущих протоколов общих собраний собственников помещений, а ТСЖ и ЖСК – из уставных документов организации и протоколов общих собраний членов жилищного объединения. В таблице 1 мы назвали, кто устанавливает размер платы за содержание жилого помещения в зависимости от способа управления МКД и в каких документах найти эту информацию.

Таблица 1. Какими документами устанавливают размер платы в зависимости от способа управления МКД

Способ управления	Кто утверждает	На какой период	Какие документы закрепляют
УО	Общее собрание собственников помещений с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК)	Не менее чем один год	Протокол ОСС, договор управления МКД или документация открытого конкурса, если УО отобрали на таком конкурсе
ТСЖ, ЖСК, ЖК	Общее собрание членов товарищества или кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК)	Период определяет устав ТСЖ, ЖСК, ЖК	Протокол общего собрания членов ТСЖ, ЖСК

На рисунке 1 мы привели алгоритм действий УО, ТСЖ, ЖСК, если собственники не утвердили размер платы.

Рисунок 1. Алгоритм действий УО, ТСЖ, ЖСК, если собственники не утвердили размер платы за содержание на следующий год

Ситуация

Может ли размер платы за жилое помещение отличаться от размера взноса в ТСЖ?

Да, в теории может. На практике использовать разный размер платы может оказаться не выгодно, и вот почему.

Дело в том, что в ТСЖ не все собственники являются членами этого жилищного объединения. Поэтому юридически в ТСЖ могут утвердить в разном размере размер платы за содержание жилого помещения для тех, кто не стал членом ТСЖ, и взносы членов товарищества. И тот, и другой размер платы утверждает общее собрание товарищества (ч. 8 ст. 156 ЖК).

Если соседи видят, что члены ТСЖ платят больше других собственников, есть риск ликвидации товарищества.

Какой размер платы применять, если собственники утвердили ранее размер платы, но не назвали период его действия

Вы нашли протокол общего собрания, в котором утвержден размер платы за содержание и ремонт, но не увидели срок его действия. Например, как в формулировке на рисунке 2. В таком случае вы обязаны применять ранее утвержденный размер платы.

Рисунок 2. Пример формулировки без ограничения по срокам

Используйте его в расчетах до момента, когда общее собрание примет новое решение. На практике такой промежуток может продлиться в течение нескольких лет.

Дело в том, что УО, ТСЖ, ЖСК не вправе самостоятельно изменить размер платы, но могут инициировать общее собрание и предложить собственникам утвердить экономически обоснованную плату. Такую позицию Верховный Суд сформулировал в определении от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877. Провести ОСС целесообразно в случае, если действующий размер платы не позволяет качественно содержать и ремонтировать общее имущество.

Какой размер платы применять, если собственники ранее не утверждали размер платы

Применяйте в расчетах тот размер платы за содержание, который утвержден нормативным актом органа МСУ, если собственники никогда не утверждали свой размер платы на общем собрании размер платы за содержание жилого помещения, (ч. 4 ст. 158 ЖК).

Какой размер платы применять, если закончился период, на который собственники ранее утвердили размер платы

Применяйте в расчетах тот размер платы за содержание, который утвержден нормативным актом органа МСУ, если период, на который собственники помещений ранее утвердили размер платы, закончился, а новый размер они не утвердили (ч. 4 ст. 158 ЖК). Пример формулировки решения собственников с указанием периода смотрите на рисунке 3.

Рисунок 3. Пример формулировки с ограничением по срокам

Как узнать размер платы, утвержденный органом МСУ

Ознакомьтесь с нормативно-правовым актом, которым орган местного самоуправления утвердил размер платы за содержание жилого помещения в МКД. Найти его можно на официальном сайте органа МСУ. Если на официальном сайте такого документа нет, письменно направьте в орган МСУ запрос о наличии на территории муниципального образования такого нормативного акта и где с ним можно ознакомиться.

Пример

мэрия Новосибирска утвердила с 1 июля 2019 года размер платы за содержание жилого помещения для 11 категорий домов

Рисунок 4. Пример дифференцирования размера платы для разных категорий домов в Новосибирске
(чтобы прочитать подсказки, наведите на мигающие точки на картинке)

Для каждой категории утверждают перечень работ по содержанию, исходя из которого рассчитывают размер платы

Каждый субъект РФ утверждает свой перечень категорий домов, единого подхода нет

Для каждой категории домов местные власти утверждают перечень работ по содержанию, исходя из которого рассчитывают размер платы

В регионах РФ утверждают свой перечень категорий домов, единого подхода нет.

Ситуация

Обязан ли орган МСУ утверждать размеры платы за содержание для каждого МКД индивидуально

Нет, не обязан.

Орган МСУ для расчета размера платы за содержание жилого помещения вправе применять Методические рекомендации, утвержденные приказом Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр. Если следовать указаниям рекомендаций, то орган МСУ при расчете размера платы должен учитывать конструктивные особенности, степень благоустроенности и износа каждого МКД в отдельности. Однако применение этих рекомендаций для органа МСУ не обязательно (п. 1.2 Методических рекомендаций).

По рекомендациям орган МСУ рассчитывает в отношении МКД размер платы за услуги и работы исходя из утвержденного общим собранием перечня работ и услуг. Перечень – существенное условие договора управления МКД (ч. 4 ст. 158, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК). Такая позиция в пункте 6 письма Минстроя от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04.

Однако по сложившейся практике органы МСУ утверждают в отношении такой категории собственников размер платы за содержание жилого помещения, усредненный по определенной степени благоустройства МКД.

Как начать собирать платежи исходя из размера платы, утвержденного органом МСУ

Выберите и используйте размер платы для категории, которая подходит для МКД в вашем управлении, в котором собственники не утвердили размер платы на общем собрании.

Чтобы начать начислять плату за содержание жилого помещения исходя из утвержденного органом МСУ размера, выполните два действия:распределите затраты по статьям расходов, проинформируйте собственников.

Определите, как будете распределять деньги между разными видами работ и услуг. Как правило, в нормативном акте орган МСУ указывает размер платы за содержание жилого помещения исходя из 1 кв. м общей площади жилого помещения. В документе конкретизируют статьей расходов, но не полностью и без указания долей. Например, из нормативного документа города Новосибирска не ясно, сколько денег из 26 рублей (п. 11 на рисунке 4) предусмотрено на содержание лифтов, а сколько на обслуживание мусоропровода. Продумайте, как распределите затраты, самостоятельно.

Пример распределения затрат мы показали на рисунке 5.

Рисунок 5. Пример распределения затрат.

Внимание

Вы неизбежно будете нести финансовые потери, если к примеру, в МКД есть система видеонаблюдения, которую нужно обслуживать, но орган МСУ не утвердил размер платы для МКД, оборудованных системой видеонаблюдения.

Проинформируйте собственников помещений в МКД в письменной форме о том, как будете начислять плату за содержание жилого помещения. Сделайте это не позднее чем за 30 дней до того, как первый раз предоставите платежки, в которых плата рассчитана исходя из размера, утвержденного органом МСУ (ч. 13 ст. 155 ЖК).

Разместите уведомление на информационных досках в подъездах МКД, а УО – также на стендах в офисе. В уведомлении укажите реквизиты документа, который устанавливает размер платы, и адрес сайта госоргана, который его утвердил. На случай обращения жителей подготовьте копии нормативных актов.

Рисунок 6. Уведомление об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

Закон не определяет форму уведомления и порядок извещения собственников. Составьте уведомление в письменной форме и доведите до сведения собственников одним или несколькими из способов:

отправьте с платежным документом;
разместите на досках объявления в общедоступных местах МКД;
направьте по почте или положите в почтовые ящики.

Условия договора управления или решения общего собрания могут предусматривать другой порядок оповещения.

Ситуация

Может ли УО понудить собственников утвердить экономически обоснованный размер платы

Нет, не может.

Закон не предусматривает право УО, ТСЖ, ЖСК в судебном порядке понудить собственников помещений в МКД утвердить экономически обоснованный размер платы за содержание жилого помещения.

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК:

определяют собственники помещений на общем собрании с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК);
устанавливают в размере, который обеспечивает содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК).

Порядок определения цены договора управления МКД и размера платы за содержание жилого помещения является существенным условием договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК).

Договор управления МКД не предусматривает в качестве существенного условия прямое указание стоимости размера платы за содержание жилого помещения. Поэтому у УО отсутствует правовая возможность предложить собственникам изменить установленную в договоре стоимость. Таким образом, правовых оснований для обращения в суд о понуждении внесения изменений в договор управления также нет.

Однако, если утвержденный ОСС размер платы не позволяет УО выполнять весь перечень работ и услуг, предусмотренный договором управления МКД, и собственники нарушили порядок изменения размера платы, УО вправе в судебном порядке обжаловать решение ОСС (письмо Минстроя от 12.07.2019 № 25373-ИА/04).

Ситуация

Может ли УО в суде оспорить решение собственников, если не устраивает утвержденный размер платы

Да, может, если решение нарушает интересы УО.

Правом обжаловать решение ОСС по общему правилу обладает только собственник, УО таким правом не наделена (ч. 6 ст. 46 ЖК, ст. 181.4 ГК). Это связано с тем, что на общем собрании собственники решают вопросы управления имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности. Правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом наделены только собственники помещений (ч. 1 ст. 209 ГК). Третьи лица не вправе голосовать на ОСС от своего имени и оспаривать такие решения. Но если принятое собственниками решение нарушает интересы УО, то она вправе быть истцом (ч. 1 ст. 3 ГПК, п. 106 постановления Пленума Верховного суда от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Собственники не могут устанавливать размер платы за содержание и текущий ремонт произвольно. Размер платы должен обеспечивать содержание ОИ в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК, п. 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»). Поэтому, если УО не согласна с принятым собственниками решением по размеру платы, она может оспорить такое решение по мотиву экономической необоснованности размера платы (определение Красноярского краевого суда от 28.06.2017 № 33-8389/2017, определение Омского областного суда от 12.07.2017 № 33-4602).
До признания судом решения ОСС помещений в МКД недействительным УО обязана применять тариф, утвержденный собственниками (решение Арбитражного суда Омской области от 15.01.2016 № А46-13422/2015

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО