Как расторгнуть договор аренды общего имущества досрочно

Собственники могут решить досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями со стороны арендатора, так и по причине того, что появилась возможность сдать имущество на более выгодных условиях. В этом случае действия УО, ТСЖ, ЖСК зависят от трех факторов: 

• согласен ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды;
• какие условия досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора;
• на какие именно обстоятельства будет ссылаться УО, ТСЖ, ЖСК в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.

Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора, то остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и передаточный акт.

Рисунок 4. Образцы соглашений о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения 

Если договор был зарегистрирован

Если договор не был зарегистрирован

ПРИМЕР

Пункт передаточного акта, когда у сторон отсутствуют претензии друг к другу

Однако чаще УО, ТСЖ, ЖСК сталкиваются с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

• при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
• при существенном нарушении арендатором условий договора;
• в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 ГК. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно. Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий

Существенные нарушения договора аренды дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Существенные нарушения условий договора аренды указаны в статье 619 ГК:

• использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенное ухудшение имущества;
• невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;
• невыполнение арендатором обязанности по проведению капитального ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

Существенные нарушения условий также может определять сам договор аренды. В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 ГК (абз. 6 ст. 619 ГК).

3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре

В договоре можно указать основания для досрочного расторжения договора, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий договора арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.

Как расторгнуть договор аренды в судебном порядке 

Для расторжения договора в судебном порядке УО, ТСЖ, ЖСК надо совершить три действия.

1. Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК).

2. Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК). Первое и второе действия можно объединить. Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.

3. Предъявить требование о расторжении договора в суде. Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ от расторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора. Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного суда № 6, Пленума ВАС № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Мы подготовили два шаблона, которые понадобятся УО, ТСЖ, ЖСК для работы с арендатором общего имущества в МКД. При необходимости вы можете составить документы на основе этих шаблонов и использовать их в суде как доказательства нарушений, допущенных арендатором.

Претензия арендатору о взыскании арендной платы

Акт осмотра арендованного нежилого помещения

Из рекомендации «Как сдать в аренду общее имущество собственников помещений в МКД»

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом».
Подробнее: https://1umd.ru/#/document/86/720700/bssPhr161/?of=copy-3ee4641a17