Как расторгнуть договор управления МКД

Актуально на 22 июня 2023

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Денис Нестеренко, генеральный директор ООО «АУДИНОР», независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, практикующий юрист в сфере ЖКХ

Рекомендация направлена на то, чтобы помочь соблюсти интересы сторонам договора при его досрочном расторжении.

Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ), с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом РФ.

Порядок расторжения договора управления зависит от того, кто стал его сторонами. В рекомендации рассмотрели вопросы:

основания и инициаторы расторжения договора;
особенности расторжения договора между УО и собственниками, органами управления ТСЖ, ЖК, застройщиком, по результатам открытого конкурса;
правила расторжения договора, если аннулирована лицензия УО.

Основания для расторжения договора управления МКД

Статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает два основания для расторжения договора (общие правила).

Первое основание – соглашение сторон.

Пример

Пример расторжения договора управления МКД по соглашению сторон – ТСЖ и УО

Председателю ТСЖ «Приморский» поступило предложение от ООО «Жилфонд» расторгнуть договор. Причиной послужил отказ ТСЖ «Приморский» проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с уставом ТСЖ «Приморский» решение о досрочном расторжении договора принимает правление товарищества. Председатель правления созвал внеочередное заседание правления ТСЖ. В повестку включили вопросы:

о расторжении договора управления МКД с ООО "Жилфонд" с "____" ___________ 2016 г.;
о заключении договора управления МКД с ООО "Мастер";
об утверждении условий договора управления МКД с ООО "Мастер".

В уставе указано, что такое решение принимается квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов). Решение принято, так как "за" проголосовали 5 из 5 членов правления. Составлен протокол заседания правления ТСЖ "Приморский". Договор управления МКД расторгнут по соглашению сторон.

Второе основание расторгнуть договор управления МКД – требование одной из сторон, которое поддержал суд. Требовать расторжения участник договора может:

при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Суд сочтет нарушение существенным, если из-за него вторая сторона в значительной степени лишится того, что причиталось ей по договору.

Для обращения в суд нужно иметь доказательства.

Пример

Пример существенного нарушения договора управления МКД

В МКД проведено общее собрание. Собственники хотят расторгнуть договор управления с ООО "Уютный дом" МКД и заключить новый договор с МУП "Единый заказчик".

Причина расторжения договора управления - задолженность перед теплоснабжающей организацией и отключение горячего водоснабжения в МКД в период с 10 июля 2015 г. по 12 июля 2015 г.. По информации, имеющейся у собственников помещений в МКД, ООО "Уютный дом" собирает платежи за горячую воду на уровне не менее 87% от выставленных счетов, но не погашает долги перед снабжающей организацией.

Так как УО отказывается расторгнуть договор, собственники помещений обратились в суд для его расторжения в порядке, установленном п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Инициаторы расторжения договора управления МКД

Инициировать досрочное расторжение договора управления МКД вправе:

УО в случаях, предусмотренных законом и/или договором;
собственники помещений в МКД;
органы управления ТСЖ, ЖК, СПК;
застройщик.

Если вторая сторона согласна с расторжением договора, то проблем возникнуть не должно.

Ситуация

Как УО узнать, готовы ли собственники помещений расторгнуть договор управления МКД?

Узнать мнение собственников можно разными путями:

заранее провести опрос среди собственников помещений в МКД;
выяснить мнение собственников через представителей совета МКД;
инициировать проведение общего собрания по вопросу расторжения договора (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Такой способ, с одной стороны затратный, но с другой – при наличии положительного решения, позволяет сразу запустить процесс расторжения.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД

Договор управления между УО и собственниками помещений в МКД заключается в соответствии с решением общего собрания таких собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Расторгнуть договор по инициативе собственников помещений в МКД можно по общему правилу или на основании решения общего собрания. Согласования с УО не требуется. Единственный и достаточный повод для расторжения договора в одностороннем порядке – невыполнение УО условий договора. Это указано в части 8.2 статьи 162 ЖК.

Односторонний отказ от исполнения договора собственники помещений должны оформить уведомлением УО (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Договор прекращается с момента, когда УО получила данное уведомление, если иное не предусмотрено самим договором.

Инициировать общее собрание для расторжения договора управления МКД вправе любой из собственников помещений в таком доме.

Возможность одностороннего расторжения договора управления по инициативе УО зависит от времени, когда он был заключен.

Законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в статью 310 Гражданского кодекса РФ внесены изменения. Они вступили в силу 1 июня 2015 года и относятся к договорам, в которых одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность. В такой договор запрещено включать возможность одностороннего расторжения стороной, которая осуществляет предпринимательскую деятельность. В договоре управления такой стороной является управляющая организация.

Если договор управления МКД заключен:

после 1 июня 2015 года, УО не вправе расторгнуть его в одностороннем порядке;
до этой даты, УО может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если такая возможность предусмотрена договором. Это следует из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и прежней редакции статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

УО для расторжения договора управления МКД, заключенного с собственниками, вправе:

направить председателю совета МКД предложение о досрочном расторжении договора, указать причины;
инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД по досрочному расторжению договора;
подготовить и подать исковое заявление для расторжения договора в судебном порядке (если общим собранием не принято нужное решение).

Ситуация

Как УО может возражать инициативе собственников помещений в МКД расторгнуть договор управления МКД в одностороннем порядке

Собственники вправе инициировать расторжение договора управления без согласия УО, если она не выполняет условия такого договора.

Мнения собственников, выраженного словами "УО ничего не делает", недостаточно. Запросите у собственников сведения о фактах неисполнения УО обязательств по договору. Подтвердите документально факты исполнения обязательств УО.

Такими документами могут быть акты, составленные по факту выполнения/невыполнения работ/услуг, предусмотренных договором управления МКД.

Ситуация

Вправе ли УО оспорить в суде решение собственников помещений в МКД о расторжении договора управления

Да, вправе.

УО вправе в судебном порядке отстаивать свои интересы как любое другое юридическое, физическое лицо, индивидуальный предприниматель.

Важно обратить внимание на:

наличие у собственников помещений в МКД документов, подтверждающих невыполнение УО обязанностей;
порядок принятия общим собранием собственников решения о досрочном расторжении договора управления МКД (порядок созыва общего собрания, повестка дня, количество проголосовавших и т.п.).

Ситуация

В каком порядке УО вправе расторгнуть договор управления МКД, ссылаясь на существенное нарушение со стороны собственников – они не платят за ЖКУ

УО не наделена правом расторжения договора в одностороннем порядке, если он заключен после 1 июня 2015 года.

Независимо от причин расторжение договора управления происходит по соглашению сторон.

УО вправе расторгнуть договор в судебном порядке при его существенном нарушении. К примеру, если суд сочтет наличие долга существенным нарушением - договор может быть расторгнут по решению суда (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК).

Ситуация

Решение общего собрания о досрочном расторжении договора управления МКД можно признать ничтожным?

Да, законодательством предусмотрено признание решения общего собрания собственников помещений в МКД ничтожным.

Соберите доказательства того, что решение общего собрания ничтожно, и обратитесь в суд.

Какими должны быть действия УО, если собственник нежилого помещения МКД заявляет об одностороннем отказе от исполнения договора управления

Объясните собственнику, что его действия не имеют правовых оснований.

Собственники помещений в МКД (в том числе собственники нежилых помещений) не вправе самостоятельно, без решения общего собрания, заключать или расторгать договор управления МКД (ч.ч. 1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственник в подтверждение своих намерений не платит за ЖКУ, проведите работу по истребованию образовавшейся задолженности.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК

Договор управления МКД между УО и органами управления ТСЖ, ЖК, СПК заключается в соответствии с решением, принимаемым ТСЖ, ЖК, СПК в порядке, утвержденном уставом ТСЖ, ЖК, СПК (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Расторгнуть такой договор можно по общему правилу.

Односторонний отказ от исполнения договора управления МКД, заключенного между УО и ТСЖ, ЖК, СПК жилищным законодательством не предусмотрен. Стороны вправе включить в договор положения о порядке его досрочного расторжения.

Направить уведомление нужно в течение пяти рабочих дней со дня, когда прекратили или расторгли договор. Как проинформировать ГЖН, определит Минстрой. Такое правило устанавливает часть 7.2 статьи 135 ЖК.

С 13 декабря 2019 года ТСЖ, ЖСК, ЖК обязаны сообщать в орган ГЖН, если прекратили или расторгли договор управления МКД с УО. В уведомлении товарищество и кооператив должны указать одно из сведений:

заключили договор с другой УО;
управляют МКД самостоятельно.

Пример

Пример включения в договор управления МКД условий о порядке досрочного расторжения

ООО «Обслуживающая компания» и ТСЖ «Холмы» согласовывают условия договора управления МКД. Правление ТСЖ настаивает на праве инициировать досрочное расторжение договора.

После обсуждений в договор управления включили следующее условие:

«ТСЖ вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если УО не выполняет взятые на себя обязательства. Под невыполнением обязательств понимается трехкратное нарушение условий договора, подтвержденное соответствующими актами, а также методами фото- и видеофиксации».

Ситуация

Как УО отстоять свои интересы, если вновь избранный председатель ТСЖ направил уведомление о досрочном расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке

Председатель ТСЖ при желании расторгнуть договор должен руководствоваться положениями самого договора.

Изучите условия расторжения договора. Примите решение, какую позицию занять:

согласиться с расторжением;
требовать исполнения до окончания срока его действия.

Известите председателя и правление ТСЖ о принятом решении, проведите совместную встречу. Если органы управления ТСЖ настаивают на досрочном расторжении договора и прекращают оплату выполненных работ и/или оказанных услуг, вы вправе отстаивать свои интересы в судебном порядке.

Расторжение договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса

Договор управления МКД, заключенный по результатам открытого конкурса, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором. (ч. 8 ст. 162 ЖК).

Собственники также вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Для этого необходимо провести общее собрание, принять решение о выборе или об изменении способа управления МКД. Такое решение можно принять по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. (8.1 ст. 162 ЖК).

Ситуация

Как узнать, каким будет порядок расторжения договора управления МКД? УО планирует участвовать в открытом конкурсе по отбору УО

Обратитесь к официальному сайту организатора открытого конкурса по отбору УО.

Организатором открытого конкурса по отбору УО утверждается конкурсная документация. В нее входит договор управления.

Конкурсная документация размещается на официальном сайте организатора конкурса и доступна для ознакомления всеми желающими без взимания платы.

Состав конкурсной документации и порядок ее опубликования определен п.п. 41 и 44 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.

Ситуация

Могут ли собственники сменить способ управления МКД или УО до истечения срока действия договора с УО, отобранной на конкурсе

Да, могут, но приступить к управлению МКД вновь избранная организация сможет через год с даты заключения договора с УО, отобранной на конкурсе.

Собственники помещений МКД вправе изменить способ управления в МКД в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При этом заключенный по итогам конкурса договор имеет особые условия расторжения.

Собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор, если примут решение о смене способа управления МКД или УО до того, как истечет срок действия договора. Тогда договор перестает действовать по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Это следует из части 8 и 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Это подтверждает судебная практика, например, в постановлении Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11, постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2016 г. по делу № А71-12411/2015.

Пример

Пример досрочного расторжения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса

В отношении дома-новостройки проведен открытый конкур:

отобрана УО "Прибой";
заключен договор управления.

Дата заключения – 17 апреля 2014 г., срок действия – 3 года.

Через полтора года после начала действия договора (21 октября 2015 г.) собственники помещений провели общее собрание и приняли решение о создании ТСЖ. Собственники уведомили УО "Прибой" о досрочном расторжении договора управления МКД с 17 апреля 2016 г. на основании ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

Расторжение договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком

Договор управления МКД, заключенный между УО и застройщиком, расторгается по общему правилу на условиях, предусмотренных самим договором.

Ситуация

Как быть УО, если орган местного самоуправления требует расторгнуть договор управления МКД с застройщиком? Причина – ОМС провел открытый конкурс в отношении МКД и отобрал другую УО

ОМС не вправе требовать расторжения договора управления МКД, заключенного между УО и застройщиком. Такой договор заключается на срок не более чем три месяца, что предусмотрено п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. По истечении срока действия договора управления МКД, заключенного застройщиком, управление МКД переходит к УО, отобранной по результатам открытого конкурса.

Пример

Пример расторжения договора управления МКД между УО и застройщиком

Между ООО "Эксплуатация и ремонт" и застройщиком после сдачи МКД в эксплуатацию заключен договор управления МКД сроком на три месяца, до 20 января 2016 г. Застройщик 19 января 2016 г. направил ООО "Эксплуатация и ремонт" соглашение о расторжении договора управления МКД, подписанное со своей стороны. 20 января 2016 г. УО подписано соглашение о расторжении договора, один экземпляр направлен застройщику.

Расторжение договора управления МКД в случае аннулирования лицензии УО

Лицензия на управление МКД аннулируется на основании решения суда. Это предусмотрено ч. 1 ст. 199 ЖК РФ.

Договор управления МКД не расторгается сразу после аннулирования лицензии УО и прекращения действия ее. УО продолжает осуществлять деятельность по управлению МКД до наступления обстоятельств, перечисленных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Дата расторжения договора управления МКД после аннулирования лицензии УО определяется в каждом конкретном случае. Законодатель не допускает ситуации, когда МКД остается "без управления".

Пример

Пример расторжения договора управления МКД после прекращения действия лицензии УО

Между УО и собственниками помещений в МКД заключен договор управления МКД, действие которого еще не прекращено. В период действия договора лицензия УО аннулирована судом и ее действие прекращено.

Органом местного самоуправления совершены действия, предусмотренные законодательством, в результате проведен открытый конкурс и заключен договор управления МКД с другой УО.

Датой расторжения договора с УО, лицензия которой аннулирована, считается дата заключения договора управления МКД с УО, отобранной по результатам конкурса.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО