Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Как сдать в аренду общее имущество собственников помещений в МКД

С 6 апреля операторы связи вправе размещать сети связи на объектах общего имущества в МКД бесплатно и без решения ОСС. В рекомендации – полный комплект документов для УО, чтобы организовать работу по передаче в пользование общего имущества: от комплекта договоров до актов осмотра арендуемых помещений и претензии арендатору. Вы сэкономите время на подготовительные мероприятия и оформление документов.
Николай Звуйковскийэксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда»
Екатерина Шворинадиректор департамента бухгалтерского учета и налогообложения ООО «ПРОФФИ» («Профессиональные Финансы»)

В рекомендации – полный комплект документов для УО, чтобы организовать работу по передаче в пользование общего имущества: от комплекта договоров до актов осмотра арендуемых помещений и претензии арендатору.

Кто решает вопросы аренды общего имущества в МКД

Решение о сдаче общего имущества в аренду принимают собственники помещений в МКД. Это следует из частей 2, 4 статьи 36 ЖК. Такое решение относится к исключительной компетенции общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

ВНИМАНИЕ

Решение об аренде общего имущества будет ничтожным, если его принять на собрании членов ТСЖ, ЖСК

Решение об аренде принимает ОСС. ТСЖ вправе лишь заключать договоры аренды, если ОСС делегирует им такие полномочия (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

УО, ТСЖ, ЖСК принимают организационное участие в процессе сдачи в аренду общего имущества:

  • составляют договор аренды и согласовывают его с арендатором;
  • вносят предложение об аренде на обсуждение собственников;
  • инициируют и проводят ОСС.

На общем собрании собственники могут поручить УО или жилищному объединению заключить от имени собственников договор аренды и контролировать арендатора. На каких этапах УО, ТСЖ, ЖСК подключаются к решению вопроса об аренде общего имущества, наглядно мы показали на рисунке 1.

Рисунок 1. Последовательность действий, чтобы сдать общее имущество в аренду и начать получать доход

СИТУАЦИЯ

Может ли УО, ТСЖ, ЖСК сдать общее имущество в аренду без согласия собственников

Нет, не может.

Если вы договоритесь с арендатором без согласия собственников, такой договор суд признает недействительным (ст. 166 ГК). Решения о пользовании имуществом, в том числе по вопросам аренды, принимают собственники этого имущества (ч. 2, 4 ст. 36 ЖК).

СИТУАЦИЯ

Может ли совет МКД сдать общее имущество в аренду

Нет, не может.

Совет МКД вправе выносить для обсуждения предложение о порядке пользования общим имуществом (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК) на ОСС. Решение по предложению совета МКД принимают собственники.

Какие объекты общего имущества можно сдать в аренду

Собственники могут сдать в аренду любые объекты общего имущества, но только если это не нарушает права и законные интересы самих собственников и пользователей помещений. Например, можно сдать нежилое помещение на первом этаже с отдельным входом для размещения там магазина.

Нельзя сдать в аренду лестничный пролет или лифт потому, что нарушится принцип доступности помещений для жителей (подп. «в» п. 10 Правил № 491). Также нельзя сдать в аренду чердак – в этом случае УО, ТСЖ, ЖСК не смогут содержать инженерные коммуникации, расположенные там (подп. «д» п. 10 Правил № 491).

Такой порядок устанавливает часть 4 статьи 36 ЖК. В аренду можно сдать как помещения целиком, так и их части. Частями также сдают лестничные клетки, стены, потолки, крыши.

Среди объектов, которые нельзя сдавать в аренду, вентиляционные шахты, электрощитовые, системы и приборы технического учета. При этом закон не запрещает сдавать в аренду части этих объектов. Например, можно сдать в аренду 1 кв. м площади на лестничной клетке для установки кофейного аппарата или платежного терминала. Единственное условие: сдается та часть, которая не мешает проходу жителей. Также можно сдать в аренду, например, часть фасада, чтобы повесить там рекламный щит.

СИТУАЦИЯ

Можно ли передать в аренду часть стены или крыши здания

Да, можно.

Передать во временное пользование части крыши здания можно, разъяснил ВАС. К таким договорам будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, в том числе о необходимости зарегистрировать договор, который заключен на срок один год или более (п. 7 постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Аналогичный вывод можно сделать и в отношении аренды части стены здания.

В то же время при сдаче во временное пользование части крыши или стены здания необходимо помнить о следующих рисках. Во-первых, сдаваемую площадь необходимо индивидуализировать, то есть обозначить ее границы, месторасположение. Во-вторых, если арендатор желает размещать рекламу, нужно учитывать правила и ограничения при размещении наружной рекламы  (ст. 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»).

 

СИТУАЦИЯ

Можно ли сдать в аренду придомовую территорию

Да, можно.

Собственники помещений вправе передать в аренду придомовую территорию, если она входит в состав общего имущества. Для этого нужно не не менее двух третей голосов собственников на ОСС.

Решение принимают собственники помещений в МКД на общем собрании. Для заключения договора аренды придомовой территории нужно не не менее двух третей голосов (ч. 2 ст.44 ЖК). Если земельный участок не сформирован, то договор аренды придомовой территории необходимо заключать с органом МСУ (п. 67 постановления Пленума ВС № 10, постановление Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).

Собственники вправе принять решение о размещении на придомовой территории нестандартных торговых объектов, например палаток, киосков, ларьков. Такой вывод следует из постановления Конституционного суда от 19.04.2021 № 14-П.

Какие документы подготовить, чтобы передать общее имущество в аренду

Для того чтобы сдать общее имущество в пользование, подготовьте два комплекта документов: для общего собрания собственников и для арендатора. Мы разработали комплект образцов на все случаи.

Подробную инструкцию о том, как и какие документы подготовить к ОСС, читайте в отдельной рекомендации.

Для арендатора подготовьте проекты договора аренды и приложений к нему. Мы подготовили комплект образцов на все случаи.

Рисунок 2. Образцы договоров аренды общего имущества

 Рисунок 3. Дополнительные соглашения к договору аренды общего имущества

Как согласовать договор аренды с арендатором

Согласуйте договор аренды с будущим арендатором, прежде чем выносить проект на утверждение собственниками. Утвержденный договор изменить будет сложнее, нужно будет проводить еще одно ОСС.

Подготовьте проект договора и передайте его арендатору. Пропишите подробно, какое имущество будет передано во временное пользование. Без этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор суд может признать незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Также пропишите срок сдачи и порядок прекращения договора. Если не определить договором срок аренды, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Иной срок может предусматривать закон или договор (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Например, договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций заключают сроком не менее чем на пять лет и не более чем на 10 лет. Субъекты РФ устанавливают предельные сроки, на которые могут заключаться такие виды договоров. Это определено частью 5 статьи 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе».

Для того чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно подробно описать недвижимое имущество, охарактеризовать его. Сделать это необходимо по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

ПРИМЕР

Пример формулировки с описанием помещения, которое сдаете в аренду

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 квадратных метров (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».

Как определить арендную плату и порядок расходования средств

Арендную плату определяют исходя из сложившихся рыночных условий и сложившихся цен в регионе. Стоимость, как правило, указывают за квадратный метр за один месяц. На практике на одном общем собрании собственники определяют плату за аренду общего имущества:

  • аренда части фасада для размещения рекламной конструкции;
  • пользование земельным участком;
  • пользование МОП.

ВНИМАНИЕ

С 6 апреля 2024 года операторы связи вправе бесплатно и без решения ОСС монтировать, эксплуатировать, демонтировать сети связи на объектах общего имущества, которые необходимы для оказания услуг связи собственникам и нанимателям по договорам об оказании услуг связи.

Исключение сделали в отношении электроэнергии при эксплуатации сетей связи и размещения радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи в МКД. За них оператор связи должен платить.

Такие правила установлены частью 4.2 статьи 36, частью 2.1 статьи 157 ЖК, пунктом 6 статьи 6 Закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи».

При этом любая из сторон вправе требовать расторжения договора между оператором связи и управляющей МКД организацией, который был заключен до 6 апреля 2024 года и предусматривает плату:

  • за пользование объектами общего имущества в МКД для оказания услуг связи;
  • доступ к объектам общего имущества для монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи (за исключением радиотелефонной связи);
  • доступ к сетям связи;
  • оказание иных услуг, связанных с монтажом, эксплуатацией и демонтажом сетей связи на объектах общего имущества.

Такая возможность предусмотрена частью 4 статьи 3 Закона от 06.04.2024 № 67-ФЗ.

В формулировке в повестке дня ОСС укажите: «Минимальный размер платы за...». Это даст возможность договориться на максимально выгодных условиях. 

Арендная плата состоит из средств, которые получают собственники, и доли управляющей МКД организации. Эти составляющие определяют собственники, также они должны определить, на что расходовать полученные деньги.

ПРИМЕР

Формулировка решения ОСС о распределении денег, полученных от аренды общего имущества

«Определить, что доходы, полученные от исполнения Договора, распределяются следующим образом:

  • 10 процентов от собранной оплаты по Договору – оплата услуг Уполномоченного лица (оформление, контроль за пользованием, начисление и сбор платы за пользование общим имуществом);
  • 90 процентов от собранной оплаты – средства, направляемые на текущий ремонт, содержание и иные нужды многоквартирного дома, не противоречащие законодательству».

По соглашению сторон договора размер арендной платы можно менять с любой периодичностью. Например, чаще чем один раз в год. Такое разъяснение дал Пленум ВАС в пункте 21 постановления № 73 в редакции постановления Пленума ВАС № 13. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. При этом в договоре необходимо прописать порядок изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Доходы от аренды общего имущества получают собственники. Они могут направить их на текущий ремонт, содержание и другие нужды дома. УО, ТСЖ, ЖСК оставляют себе долю доходов – вознаграждение за услуги по организации аренды. Долю управляющей МКД организации определяют собственники на ОСС.

На какой срок заключить договор аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок аренды наряду с другими условиями договора утверждают собственники по предложению УО, ТСЖ, ЖСК (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Это предусмотрено пунктами 1, 2 статьи 610 ГК. 

Данные положения применяют, если закон не предусматривает специальные сроки. Например, договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций заключается сроком не менее чем на пять лет и не более чем на 10 лет. Субъекты РФ устанавливают предельные сроки, на которые могут заключаться такие виды договоров. Это определено частью 5 статьи 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе».

Если договор аренды помещения МКД заключают на срок более одного года, необходима государственная регистрация договора пользования общим имуществом (ч. 2 ст. 651 ГК, п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

О том, как зарегистрировать договор аренды, читайте в отдельном разделе. 

Зарегистрируйте договор аренды, если заключаете его на предоставление права пользования помещением в МКД на срок более одного года (ч. 2 ст. 651 ГК, п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). В этом случае обременение в виде аренды устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Для госрегистрации договора аренды представьте подписанный сторонами договор аренды, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользоваться которой будет арендатор. В том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте здания. Отсутствие кадастрового паспорта здания среди документов, подаваемых на регистрацию, не может служить основанием для отказа в такой регистрации, если из описания предмета аренды следует, что он согласован сторонами.

Как предложить собственникам сдать общее имущество в аренду

На практике управляющие сталкиваются с нежеланием или пассивностью собственников решать вопросы аренды общего имущества. Объясните собственникам их выгоду. За счет средств, вырученных от аренды общего имущества, можно покрывать затраты на ремонт общего имущества, расходы по договорам с охраной, оплачивать работу подрядчиков.

Сформулируйте предложение об аренде общего имущества письменно. Изложите цели, условия и пользу для собственников. Эти параметры зависят от вида объекта. Например, если сдать в аренду часть стены для размещения рекламного щита, то собственники получат доход, который можно направить на оплату содержания общего имущества. В этом случае собственники получат пользу в виде снижения ежемесячной платы управляющей МКД организации.

Предложение собственникам:

  • обсудите и согласуйте с советом МКД, если он есть;
  • если в вашем МКД есть активные жители, проведите с ними предварительную работу и заручитесь их поддержкой;
  • доведите согласованное предложение до сведения всех собственников.

Согласуйте ваше предложение с советом МКД или с активными собственниками. Это упростит вашу задачу, поскольку разъяснять цели и пользу вы будете не всем собственникам сразу, а их представителям. По итогам обсуждений УО, совет МКД или кто-то из собственников помещений вынесет предложения на общее собрание собственников. Совет МКД вправе выносить для обсуждения предложение о порядке пользования общим имуществом в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 161.1 ЖК на ОСС.

Доведите согласованное предложение до всех собственников. Для этого вы можете разместить информацию на досках объявлений в подъездах МКД или положить листовки в почтовые ящики жителей. Одновременно вы можете проинформировать собственников о предстоящем ОСС для решения вопроса об аренде общего имущества. О том, какие вопросы включить в повестку дня ОСС, читайте в отдельном разделе.

Какие вопросы вынести на ОСС

Решение о передаче в пользование общего имущества в МКД, в том числе об установке рекламной конструкции, считают принятым, если за него отдали не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Собственники должны будут принять решение о предоставлении в пользование части общего имущества и определить, кто от их имени заключит договор с арендатором (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). В повестку дня общего собрания включите вопросы:

  • об утверждении условий договора пользования общим имуществом (договора аренды);
  • о наделении УО, ТСЖ, ЖК полномочиями на заключение договора пользования общим имуществом;
  • о направлении денежных средств, полученных за пользование общим имуществом, в оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества или другие цели;
  • об определении лица, уполномоченного собственниками помещений в МКД заключать договоры о передаче общего имущества собственников помещений в МКД в пользование иным лицам;
  • о наделении УО, ТСЖ, ЖК правом обращения в административные органы и в суд от имени собственников помещений в случае нарушения арендатором и иными лицами порядка пользования общим имуществом.

О том, как оповестить собственников о предстоящем ОСС, читайте в отдельной рекомендации. 

Решение о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в МКД считается принятым, если за него проголосовали не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Это определено пунктом 3 части 2 статьи 44 и частью 1 статьи 46 ЖК.

Такое же количество голосов необходимо, чтобы уполномочить УО, ТСЖ, ЖСК от лица собственников заключать договоры о передаче общего имущества в пользование.


© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом».
Подробнее: https://1umd.ru/#/document/16/147028/bssPhr2/?of=copy-fd10ca4a55