Как сдать в аренду общее имущество собственников помещений в МКД

Актуально на 26 июня 2024

Николай Звуйковский, эксперт справочной системы «Управление МКД», журнала «Справочник специалиста по охране труда»

Екатерина Шворина, директор департамента бухгалтерского учета и налогообложения ООО «ПРОФФИ» («Профессиональные Финансы»)

В рекомендации – полный комплект документов для УО, чтобы организовать работу по передаче в пользование общего имущества: от комплекта договоров до актов осмотра арендуемых помещений и претензии арендатору. Вы сэкономите время на подготовительные мероприятия и оформление документов.

В рекомендации – полный комплект документов для УО, чтобы организовать работу по передаче в пользование общего имущества: от комплекта договоров до актов осмотра арендуемых помещений и претензии арендатору.

Кто решает вопросы аренды общего имущества в МКД

Решение о сдаче общего имущества в аренду принимают собственники помещений в МКД. Это следует из частей 2, 4 статьи 36 ЖК. Такое решение относится к исключительной компетенции общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Внимание

Решение об аренде общего имущества будет ничтожным, если его принять на собрании членов ТСЖ, ЖСК

Решение об аренде принимает ОСС. ТСЖ вправе лишь заключать договоры аренды, если ОСС делегирует им такие полномочия (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

УО, ТСЖ, ЖСК принимают организационное участие в процессе сдачи в аренду общего имущества:

• составляют договор аренды и согласовывают его с арендатором;
• вносят предложение об аренде на обсуждение собственников;
• инициируют и проводят ОСС.

На общем собрании собственники могут поручить УО или жилищному объединению заключить от имени собственников договор аренды и контролировать арендатора. На каких этапах УО, ТСЖ, ЖСК подключаются к решению вопроса об аренде общего имущества, наглядно мы показали на рисунке 1.

Рисунок 1. Последовательность действий, чтобы сдать общее имущество в аренду и начать получать доход

Ситуация

Может ли УО, ТСЖ, ЖСК сдать общее имущество в аренду без согласия собственников

Нет, не может.

Если вы договоритесь с арендатором без согласия собственников, такой договор суд признает недействительным (ст. 166 ГК). Решения о пользовании имуществом, в том числе по вопросам аренды, принимают собственники этого имущества (ч. 2, 4 ст. 36 ЖК).

Ситуация

Может ли совет МКД сдать общее имущество в аренду

Нет, не может.

Совет МКД вправе выносить для обсуждения предложение о порядке пользования общим имуществом (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК) на ОСС. Решение по предложению совета МКД принимают собственники.

Какие объекты общего имущества можно сдать в аренду

Собственники могут сдать в аренду любые объекты общего имущества, но только если это не нарушает права и законные интересы самих собственников и пользователей помещений. Например, можно сдать нежилое помещение на первом этаже с отдельным входом для размещения там магазина.

Нельзя сдать в аренду лестничный пролет или лифт потому, что нарушится принцип доступности помещений для жителей (подп. «в» п. 10 Правил № 491). Также нельзя сдать в аренду чердак – в этом случае УО, ТСЖ, ЖСК не смогут содержать инженерные коммуникации, расположенные там (подп. «д» п. 10 Правил № 491).

Такой порядок устанавливает часть 4 статьи 36 ЖК. В аренду можно сдать как помещения целиком, так и их части. Частями также сдают лестничные клетки, стены, потолки, крыши.

Среди объектов, которые нельзя сдавать в аренду, вентиляционные шахты, электрощитовые, системы и приборы технического учета. При этом закон не запрещает сдавать в аренду части этих объектов. Например, можно сдать в аренду 1 кв. м площади на лестничной клетке для установки кофейного аппарата или платежного терминала. Единственное условие: сдается та часть, которая не мешает проходу жителей. Также можно сдать в аренду, например, часть фасада, чтобы повесить там рекламный щит.

Ситуация

Можно ли передать в аренду часть стены или крыши здания

Да, можно.

Передать во временное пользование части крыши здания можно, разъяснил ВАС. К таким договорам будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, в том числе о необходимости зарегистрировать договор, который заключен на срок один год или более (п. 7 постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Аналогичный вывод можно сделать и в отношении аренды части стены здания.

В то же время при сдаче во временное пользование части крыши или стены здания необходимо помнить о следующих рисках. Во-первых, сдаваемую площадь необходимо индивидуализировать, то есть обозначить ее границы, месторасположение. Во-вторых, если арендатор желает размещать рекламу, нужно учитывать правила и ограничения при размещении наружной рекламы  (ст. 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»).

 

Ситуация

Можно ли сдать в аренду придомовую территорию

Да, можно.

Собственники помещений вправе передать в аренду придомовую территорию, если она входит в состав общего имущества. Для этого нужно не не менее двух третей голосов собственников на ОСС.

Решение принимают собственники помещений в МКД на общем собрании. Для заключения договора аренды придомовой территории нужно не не менее двух третей голосов (ч. 2 ст.44 ЖК). Если земельный участок не сформирован, то договор аренды придомовой территории необходимо заключать с органом МСУ (п. 67 постановления Пленума ВС № 10, постановление Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010).

Собственники вправе принять решение о размещении на придомовой территории нестандартных торговых объектов, например палаток, киосков, ларьков. Такой вывод следует из постановления Конституционного суда от 19.04.2021 № 14-П.

Какие документы подготовить, чтобы передать общее имущество в аренду

Для того чтобы сдать общее имущество в пользование, подготовьте два комплекта документов: для общего собрания собственников и для арендатора. Мы разработали комплект образцов на все случаи.

Подробную инструкцию о том, как и какие документы подготовить к ОСС, читайте в отдельной рекомендации.

Для арендатора подготовьте проекты договора аренды и приложений к нему. Мы подготовили комплект образцов на все случаи.

Рисунок 2. Образцы договоров аренды общего имущества

Договор аренды нежилого помещения	Договор аренды общего имущества для размещения кондиционеров	Бессрочный договор аренды нежилого помещения
Договор аренды рекламной конструкции	Договор аренды нежилых помещений объекта культурного наследия

Рисунок 3. Дополнительные соглашения к договору аренды общего имущества

Допсоглашение о возмещении затрат на электроэнергию	Допсоглашение о возмещении затрат на водоснабжение	Допсоглашение о возмещении затрат на теплоснабжение
Допсоглашение о продлении срока аренды	Допсоглашение об изменении арендной платы

Как согласовать договор аренды с арендатором

Согласуйте договор аренды с будущим арендатором, прежде чем выносить проект на утверждение собственниками. Утвержденный договор изменить будет сложнее, нужно будет проводить еще одно ОСС.

Подготовьте проект договора и передайте его арендатору. Пропишите подробно, какое имущество будет передано во временное пользование. Без этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор суд может признать незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Также пропишите срок сдачи и порядок прекращения договора. Если не определить договором срок аренды, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Иной срок может предусматривать закон или договор (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Например, договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций заключают сроком не менее чем на пять лет и не более чем на 10 лет. Субъекты РФ устанавливают предельные сроки, на которые могут заключаться такие виды договоров. Это определено частью 5 статьи 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе».

Для того чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно подробно описать недвижимое имущество, охарактеризовать его. Сделать это необходимо по информации, которая содержится:

• в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

• технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
• поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
• выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Пример

Пример формулировки с описанием помещения, которое сдаете в аренду

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 квадратных метров (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».

Как определить арендную плату и порядок расходования средств

Арендную плату определяют исходя из сложившихся рыночных условий и сложившихся цен в регионе. Стоимость, как правило, указывают за квадратный метр за один месяц. На практике на одном общем собрании собственники определяют плату за аренду общего имущества:

• аренда части фасада для размещения рекламной конструкции;
• пользование земельным участком;
• пользование МОП.

Внимание

С 6 апреля 2024 года операторы связи вправе бесплатно и без решения ОСС монтировать, эксплуатировать, демонтировать сети связи на объектах общего имущества, которые необходимы для оказания услуг связи собственникам и нанимателям по договорам об оказании услуг связи.

Исключение сделали в отношении электроэнергии при эксплуатации сетей связи и размещения радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи в МКД. За них оператор связи должен платить.

Такие правила установлены частью 4.2 статьи 36, частью 2.1 статьи 157 ЖК, пунктом 6 статьи 6 Закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи».

При этом любая из сторон вправе требовать расторжения договора между оператором связи и управляющей МКД организацией, который был заключен до 6 апреля 2024 года и предусматривает плату:

• за пользование объектами общего имущества в МКД для оказания услуг связи;
• доступ к объектам общего имущества для монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи (за исключением радиотелефонной связи);
• доступ к сетям связи;
• оказание иных услуг, связанных с монтажом, эксплуатацией и демонтажом сетей связи на объектах общего имущества.

Такая возможность предусмотрена частью 4 статьи 3 Закона от 06.04.2024 № 67-ФЗ.

В формулировке в повестке дня ОСС укажите: «Минимальный размер платы за...». Это даст возможность договориться на максимально выгодных условиях. 

Арендная плата состоит из средств, которые получают собственники, и доли управляющей МКД организации. Эти составляющие определяют собственники, также они должны определить, на что расходовать полученные деньги.

Пример

Формулировка решения ОСС о распределении денег, полученных от аренды общего имущества

«Определить, что доходы, полученные от исполнения Договора, распределяются следующим образом:

• 10 процентов от собранной оплаты по Договору – оплата услуг Уполномоченного лица (оформление, контроль за пользованием, начисление и сбор платы за пользование общим имуществом);
• 90 процентов от собранной оплаты – средства, направляемые на текущий ремонт, содержание и иные нужды многоквартирного дома, не противоречащие законодательству».

По соглашению сторон договора размер арендной платы можно менять с любой периодичностью. Например, чаще чем один раз в год. Такое разъяснение дал Пленум ВАС в пункте 21 постановления № 73 в редакции постановления Пленума ВАС № 13. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. При этом в договоре необходимо прописать порядок изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Доходы от аренды общего имущества получают собственники. Они могут направить их на текущий ремонт, содержание и другие нужды дома. УО, ТСЖ, ЖСК оставляют себе долю доходов – вознаграждение за услуги по организации аренды. Долю управляющей МКД организации определяют собственники на ОСС.

На какой срок заключить договор аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок аренды наряду с другими условиями договора утверждают собственники по предложению УО, ТСЖ, ЖСК (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Это предусмотрено пунктами 1, 2 статьи 610 ГК. 

Данные положения применяют, если закон не предусматривает специальные сроки. Например, договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций заключается сроком не менее чем на пять лет и не более чем на 10 лет. Субъекты РФ устанавливают предельные сроки, на которые могут заключаться такие виды договоров. Это определено частью 5 статьи 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе».

Если договор аренды помещения МКД заключают на срок более одного года, необходима государственная регистрация договора пользования общим имуществом (ч. 2 ст. 651 ГК, п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

О том, как зарегистрировать договор аренды, читайте в отдельном разделе. 

Зарегистрируйте договор аренды, если заключаете его на предоставление права пользования помещением в МКД на срок более одного года (ч. 2 ст. 651 ГК, п. 9 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). В этом случае обременение в виде аренды устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Для госрегистрации договора аренды представьте подписанный сторонами договор аренды, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользоваться которой будет арендатор. В том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте здания. Отсутствие кадастрового паспорта здания среди документов, подаваемых на регистрацию, не может служить основанием для отказа в такой регистрации, если из описания предмета аренды следует, что он согласован сторонами.

Как предложить собственникам сдать общее имущество в аренду

На практике управляющие сталкиваются с нежеланием или пассивностью собственников решать вопросы аренды общего имущества. Объясните собственникам их выгоду. За счет средств, вырученных от аренды общего имущества, можно покрывать затраты на ремонт общего имущества, расходы по договорам с охраной, оплачивать работу подрядчиков.

Сформулируйте предложение об аренде общего имущества письменно. Изложите цели, условия и пользу для собственников. Эти параметры зависят от вида объекта. Например, если сдать в аренду часть стены для размещения рекламного щита, то собственники получат доход, который можно направить на оплату содержания общего имущества. В этом случае собственники получат пользу в виде снижения ежемесячной платы управляющей МКД организации.

Предложение собственникам:

• обсудите и согласуйте с советом МКД, если он есть;
• если в вашем МКД есть активные жители, проведите с ними предварительную работу и заручитесь их поддержкой;
• доведите согласованное предложение до сведения всех собственников.

Согласуйте ваше предложение с советом МКД или с активными собственниками. Это упростит вашу задачу, поскольку разъяснять цели и пользу вы будете не всем собственникам сразу, а их представителям. По итогам обсуждений УО, совет МКД или кто-то из собственников помещений вынесет предложения на общее собрание собственников. Совет МКД вправе выносить для обсуждения предложение о порядке пользования общим имуществом в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 161.1 ЖК на ОСС.

Доведите согласованное предложение до всех собственников. Для этого вы можете разместить информацию на досках объявлений в подъездах МКД или положить листовки в почтовые ящики жителей. Одновременно вы можете проинформировать собственников о предстоящем ОСС для решения вопроса об аренде общего имущества. О том, какие вопросы включить в повестку дня ОСС, читайте в отдельном разделе.

Какие вопросы вынести на ОСС

Решение о передаче в пользование общего имущества в МКД, в том числе об установке рекламной конструкции, считают принятым, если за него отдали не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Собственники должны будут принять решение о предоставлении в пользование части общего имущества и определить, кто от их имени заключит договор с арендатором (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). В повестку дня общего собрания включите вопросы:

• об утверждении условий договора пользования общим имуществом (договора аренды);
• о наделении УО, ТСЖ, ЖК полномочиями на заключение договора пользования общим имуществом;
• о направлении денежных средств, полученных за пользование общим имуществом, в оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества или другие цели;
• об определении лица, уполномоченного собственниками помещений в МКД заключать договоры о передаче общего имущества собственников помещений в МКД в пользование иным лицам;
• о наделении УО, ТСЖ, ЖК правом обращения в административные органы и в суд от имени собственников помещений в случае нарушения арендатором и иными лицами порядка пользования общим имуществом.

О том, как оповестить собственников о предстоящем ОСС, читайте в отдельной рекомендации. 

Решение о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в МКД считается принятым, если за него проголосовали не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Это определено пунктом 3 части 2 статьи 44 и частью 1 статьи 46 ЖК.

Такое же количество голосов необходимо, чтобы уполномочить УО, ТСЖ, ЖСК от лица собственников заключать договоры о передаче общего имущества в пользование.

Ещё по теме

Как провести общее собрание

• – в форме очно-заочного голосования
• – в форме заочного голосования
• – в форме очного голосования
• – с помощью ГИС ЖКХ или другой информационной системы

Ситуация

Что включить в условия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции

Законодательством не установлены существенные условия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.

В условиях договора укажите (основаны на сложившейся практике):

• лицо, ответственное за получение разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (ч. 9 ст. 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ);
• порядок оплаты по договору, в том числе цену по договору;
• срок действия договора;
• порядок установки рекламной конструкции (срок установки, какие объекты общего имущества будут использованы для установки конструкции, кто и за чей счет производит работы по установке);
• порядок эксплуатации рекламной конструкции;
• порядок извещения сторон о форс-мажорных обстоятельствах, влияющих на эксплуатацию рекламной конструкции;
• порядок демонтажа (сроки демонтажа, кто и за чей счет производит работы по демонтажу);
• ответственное лицо в случае нанесения вреда, ущерба при установке, эксплуатации и (или) демонтаже рекламной конструкции (причиненного как общему имуществу собственников помещений в МКД, так и имуществу иных лиц);
• порядок возмещения вреда, ущерба, нанесенного при установке, эксплуатации и (или) демонтаже рекламной конструкции.

Как подписать договор аренды с арендатором 

Согласованный на ОСС договор аренды от имени собственников подписывает уполномоченный представитель. Им может быть руководитель УО, председатель правления ТСЖ или ЖСК. Не вносите изменения в договор после утверждения его собственниками. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников, а также копию договора о пользовании отправьте в ГЖИ (ч. 1 ст. 46 ЖК).

Информацию об использовании общего имущества и сам договор о пользовании разместите в ГИС ЖКХ (п. 39 ч. 1 ст. 6 Закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О ГИС ЖКХ»). Чтобы разместить договор, укажите в системе:

• наименование и номер;
• дату заключения;
• стороны;
• предмет;
• срок действия;
• документ, подтверждающий полномочия УО, ТСЖ, ЖК заключать такой договор (протокол ОСС).

Ситуация

Можно ли понудить заключить договор аренды фасада МКД по решению общего собрания собственников

Нет, это не предусмотрено законом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством. Заключение договора аренды общего имущества в МКД не относится к обязательным случаям.

Если собственник нежилого помещения или иное лицо незаконно использует общее имущество в качестве места для размещения рекламы, собственники или уполномоченный представитель вправе взыскать неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1102 ГК).

Как отразить в бухучете доходы от аренды общего имущества

Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям. Другой механизм может предусматриваться соглашением между собственниками. Таким образом, доходы от аренды общего имущества являются доходами собственников помещений этого дома (ст. 248 ГК). В том числе и деньги, поступающие на расчетный счет управляющей МКД организации до принятия на ОСС решения об использовании этих денег. 

Организации и предприниматели, в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, являются налоговыми агентами. Они обязаны исчислить сумму налога и уплатить ее в бюджет (ст. 226 НК). При получении доходов в денежной форме дату получения дохода определяют, в частности, как день перечисления дохода по поручению налогоплательщика на счета третьих лиц (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК).

В связи с тем, что деятельность управляющей организации по сдаче общего имущества в аренду является посреднической (ст. 991, 1006 ГК), источником доходов собственников общего имущества она не является, соответственно, не признается налоговым агентом по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц. Источником дохода физического лица – арендодателя являются наниматели (арендаторы) жилых помещений, находящихся в собственности этого физического лица (письма от 02.08.2019 № 03-04-06/58477, от 12.12.2018 № 03-11-11/90042, от 19.11.2018 № 03-04-06/83354, от 26.02.2018 № 03-04-06/12042, от 25.01.2018 № 03-04-05/4459, от 15.04.2016 № 03-04-05/21896, от 24.02.2016 № 03-04-06/10104, от 21.06.2018 № 03-04-06/42656).

Управляющая организация обязана исчислить налог на прибыль/УСН только с суммы вознаграждения, если данное вознаграждение предусмотрено договором, и обеспечить раздельный учет средств, поступающих по договорам аренды, при отсутствии раздельного учета эти средства необходимо включить в состав доходов.

Пример

Бухгалтерская проводка поступления денежных средств от арендаторов на расчетный счет/в кассу управляющей организации

Дт 51/50 Кт 62 субсчет «Авансы, полученные от арендаторов»

Отражена арендная плата за пользование общим имуществом как доход собственников помещений.

Дт 62 Кт 76 субсчет «Расчеты с собственниками по аренде»

Отражен зачет аванса.

Дт 62 субсчет «Авансы, полученные от арендаторов» Кт 62 «Расчет с арендаторами»

Если управляющая компания выполняет поручение за вознаграждение, данная операция отражается проводкой:

* Дт 76 «Расчеты с собственниками по аренде» Кт 90/91

Возможные варианты использования денежных средств, полученных управляющей организацией за аренду:

1. Денежные средства переводятся собственникам пропорционально их доле в общем имуществе:

* Дт 76 субсчет «Расчеты с собственниками по аренде» Кт 51/50

2. Денежные средства засчитываются в счет оплаты за содержание общего имущества:

* Дт 76 субсчет «Расчеты с собственниками по аренде» Кт 76 субсчет «Расчеты с собственниками по содержанию»

* Примечание. В примере расчеты с собственниками МКД учитываются на счете 76, субсчет «Расчеты с собственниками по содержанию», субсчет «Расчеты с собственниками по аренде».

Тем не менее необходимо обратить внимание на то, что судебной практики по данному вопросу не сформировано, арендаторам как налоговым агентам с целью исполнения обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ необходимы данные паспорта, ИНН, размер доли собственников МКД, которыми арендаторы не располагают, предоставить подобные данные управляющая организация не имеет права. Последнее разъяснение Минфина о том, каким образом и кто должен уплачивать НДФЛ, было отражено в письме Минфина от 25.05.2016 № 03-04-06/30023: денежные средства, подлежащие выплате собственникам помещений в МКД в связи с передачей в пользование общего имущества в доме, носят для них характер экономической выгоды и подлежат налогообложению в установленном порядке путем самостоятельной уплаты физическими лицами НДФЛ.

Отражение данных операций в бухгалтерском и налоговом учете при выборе способа управления – такого, как ТСН, в некоммерческой организации будет существенно отличаться.

Как расторгнуть договор аренды досрочно

Собственники могут решить досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями со стороны арендатора, так и по причине того, что появилась возможность сдать имущество на более выгодных условиях. В этом случае действия УО, ТСЖ, ЖСК зависят от трех факторов: 

• согласен ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды;
• какие условия досрочного расторжения договора были заложены при составлении самого договора;
• на какие именно обстоятельства будет ссылаться УО, ТСЖ, ЖСК в своем требовании о досрочном расторжении договора аренды.

Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора, то остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и передаточный акт.

Рисунок 4. Образцы соглашений о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения 

Если договор был зарегистрирован

Если договор не был зарегистрирован

Пример

Пункт передаточного акта, когда у сторон отсутствуют претензии друг к другу

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет.

Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».

Однако чаще УО, ТСЖ, ЖСК сталкиваются с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

• при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;
• при существенном нарушении арендатором условий договора;
• в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 ГК. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно. Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий

Существенные нарушения договора аренды дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Существенные нарушения условий договора аренды указаны в статье 619 ГК:

• использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенное ухудшение имущества;
• невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;
• невыполнение арендатором обязанности по проведению капитального ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

Существенные нарушения условий также может определять сам договор аренды. В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 ГК (абз. 6 ст. 619 ГК).

3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре

В договоре можно указать основания для досрочного расторжения договора, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий договора арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.

Как расторгнуть договор аренды в судебном порядке 

Для расторжения договора в судебном порядке УО, ТСЖ, ЖСК надо совершить три действия.

1. Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК).
2. Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК). Первое и второе действия можно объединить. Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.
3. Предъявить требование о расторжении договора в суде. Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ от расторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора. Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 01.07.1996 Пленума Верховного суда № 6, Пленума ВАС № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Мы подготовили два шаблона, которые понадобятся УО, ТСЖ, ЖСК для работы с арендатором общего имущества в МКД. При необходимости вы можете составить документы на основе этих шаблонов и использовать их в суде как доказательства нарушений, допущенных арендатором.

Претензия арендатору о взыскании арендной платы

Акт осмотра арендованного нежилого помещения

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 26.06.2024