Как сменить УО при способе управления МКД управляющей организацией

Редакция вступает в силу 15 авг 2023

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Сменить УО можно в период действия договора управления МКД и по окончании его действия. Для всех случаев необходимо провести собрание собственников, чтобы выбрать новую управляющую. В рекомендации разобрали, что предпринять в каждом из случаев, какие документы необходимы и когда орган МСУ инициирует смены УО.

Как сменить УО по истечении срока действия договора управления

Жилищным кодексом срок действия договора управления МКД ограничен. Срок действия договора, заключенного между УО и собственниками помещений в МКД, может быть от 1 года до 5 лет. Это предусмотрено ч. 5 ст. 162 ЖК.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным. Данное положение предусмотрено в ч. 6 ст. 162 ЖК.

На этом этапе:

• следует не упустить момент окончания договора управления;
• может быть выбрана другая УО для заключения договора управления.

Для смены УО в повестку общего собрания о выборе новой УО включите также вопросы:

• о прекращении договора управления МКД с прежней УО;
• о выборе ответственного лица для направления в прежнюю УО заявления о прекращении договора управления.

Направьте в УО уведомление о прекращении договора управления, если хотите сменить УО.

 

Порядок уведомления о смене УО и передачи технической документации на МКД при смене УО установлен разделом V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Внимание

Заявление о прекращении договора управления и решение о выборе новой УО – взаимозависимые события.

Не следует направлять в УО заявление о прекращении договора управления по окончании срока его действия до выбора общим собранием собственников помещений в МКД новой УО.

Как сменить УО в период действия договора управления

Смена УО в период действия договора управления МКД означает его расторжение. В этом случае расторжение договора будет досрочным. Досрочное расторжение договора управления МКД может произойти:

• по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК);
• по требованию собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 450 ГК, ч. 8.2 ст. 162 ЖК).

Основания для досрочного расторжения договора управления по инициативе собственников:

• невыполнение УО условий договора;
• изменение способа управления МКД.

Если эти основания отсутствуют собственники вправе расторгнуть договор управления не раньше, чем через год с момента заключения.

Такие правила установлены частью 8.2 статьи 162 ЖК.

Требование собственников о досрочном расторжении договора управления направляется в суд. По решению суда договор управления МКД может быть расторгнут в одностороннем порядке. Для собственников помещений в МКД это означает возможность выбора другой УО или смены способа управления МКД на общем собрании.

Возможны два сценария:

• выбор новой УО до вступления в силу решения суда о расторжении договора управления;
• выбор новой УО после вступления в силу решения суда о расторжении договора управления.

Выбор схемы смены УО в каждом конкретном случае требует индивидуального подхода. Оба сценария имеют свои подводные камни. Если в первом случае решение суда может оказаться не в пользу собственников помещений в МКД, то во втором - МКД на неопределенный период времени может оказаться без управления.

Внимание

Важно, чтобы в договоре управления было указано, что именно подразумевается под невыполнением УО условий договора управления и как это фиксируется.

Например: под неисполнением обязательства понимается трехкратное нарушение условий договора. Неисполнение обязательства подтверждается соответствующим актом, а также методами фото- и видео-фиксации.

Пример

Пример смены УО

УО "Управдом" не выполняет условия договора управления МКД, заключенного с собственниками помещений в МКД. Членами совета МКД составлены три акта о невыполнении обязанностей со стороны УО:

• УО не осуществляет никаких расчетов с теплоснабжающей организацией;
• УО не осуществляет уборку придомовой территории, входящей в состав общего имущества (составлены два акта с разницей в две недели);

По условиям договора управления этого достаточно для его расторжения. Правовые основания: ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

По инициативе членов совета МКД проведено общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку которого, помимо общих, включены вопросы о:

• досрочном расторжении договора управления;
• выборе УО "Жилремконтора" для управления МКД;
• утверждении условий договора управления МКД (в редакции, предложенной УО "Жилремконтора").

Решения по всем вопросам приняты большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в голосовании.

Собственниками помещений в МКД подан иск в суд о расторжении заключенного ранее договора управления МКД с приложением актов о невыполнении такого договора и протокола общего собрания о смене УО.

Кто и как принимает решение о смене УО

Смена УО происходит на общем собрании собственников помещений. Его может инициировать любой из собственников. Чтобы выбрать новую управляющую, необходимо набрать более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК). Выбор УО и утверждение условий договора с новой УО закрепляют протоколом общего собрания собственников. Протокол оформляют по общим требованиям Приказа № 44/пр. 

Порядок смены УО и расторжения договора управления может быть закреплен в договоре управления МКД.

Какие документы нужно собрать для смены УО

Смена УО означает расторжение договора управления и выбор новой УО.

Учитывая оба этих события, следует собрать следующие документы:

• заявление (уведомление) УО о расторжении договора управления;
• решение суда (если договор расторгается через суд);
• протокол общего собрания собственников помещений в МКД.

Пример

Пример документов для смены УО

Между ООО "Комфорт" и собственниками помещений в МКД заключен договор управления МКД, срок действия которого истекает 30 июня 2016 г.. Собственники не намерены продолжать отношения с ООО "Комфорт". 9 июня 2016 г. проведено общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу выбора в качестве УО ООО "Жилсервис" и заключении договора управления МКД с 1 июля 2016 г..

Судебных исков о расторжении (или о пролонгации) договора управления МКД стороны не подавали. Советом МКД подготовлено и направлено в УО "Комфорт" уведомление о том, что договор считается расторгнутым с 1 июля 2016 г..

Общее собрание по выбору новой УО состоялось, по итогам составлен протокол общего собрания собственников помещений в МКД. Протокол, помимо общих, содержит решения по вопросам:

• выбора ООО "Жилсервис" в качестве УО;
• заключения договора управления МКД с ООО "Жилсервис";
• утверждения договора управления МКД на условиях, предложенных ООО Жилсервис".

Как сменить УО с участием органа местного самоуправления

Орган местного самоуправления (ОМС) может помочь собственникам помещений в МКД сменить УО. Это возможно, если действующая УО не выполняет условия договора управления МКД. Указанная норма определена ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ.

Собственники помещений могут обратиться в ОМС для проведения проверки деятельности УО. Проверка является внеплановой.

ОМС созывает общее собрание собственников помещений в МКД, если по результатам проверки подтверждается невыполнение УО условий договора управления.

Основная повестка такого общего собрания собственников:

• расторжение договора управления МКД;
• выбор новой УО или изменение способа управления МКД.

Результаты внеплановой проверки, проведенной органом местного самоуправления, могут служить доказательствами невыполнения УО своих обязательств в суде.

Как сменить УО, которая лишилась лицензии на управление МКД

Для осуществления деятельности по управлению МКД необходимо иметь лицензию. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК.

Смена УО происходит, если:

• сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ;
• действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

Вопросам прекращения деятельности по управлению МКД посвящена ст. 200 ЖК.

После наступления указанных событий орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в МКД. На это у ОМС есть 15 дней. Повестка общего собрания – решение вопроса о выборе способа управления МКД. Если общее собрание не приняло решение (не состоялось, не имело кворума и т.п.), ОМС проводится открытый конкурс. Допускается заключение договора управления МКД без проведения открытого конкурса, если конкурс признан не состоявшимся.

У общего собрания собственников помещений в МКД есть право принять решение о продолжении осуществления УО деятельности по управлению МКД. В этом случае сведения о МКД не исключаются из реестра лицензий субъекта РФ. Это предусмотрено ч. 7 ст. 198 ЖК.

Как передать новой УО неиспользованные денежные средства за текущий ремонт

Передать неизрасходованные средства необходимо самостоятельно без запроса со стороны новой УО как неосновательное обогащение на основании акта приема-передачи.

В случае избрания собственниками помещений в МКД новой УО у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на содержание и текущий ремонт, которые не израсходовали по назначению. При смене УО прекращаются и основания для удержания этих средств. Поэтому они должны быть переданы новой УО как неосновательное обогащение.

В бухгалтерском учете при применении метода начисления в момент начисления платы за содержание общего имущества, в состав которой входит в том числе плата за текущий ремонт, работы и услуги могут быть еще не выполнены или не оказаны. Одно из условий для признания выручки в бухгалтерском учете - право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана) (подп. "г" п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации). При невыполнении хотя бы одного из условий признания, выручка в бухучете не признается (не отражается).

При получении денежных средств от собственников помещений в МКД в учете делается запись: Дебет 51 Кредит 62.

Если в связи со сменой УО неосвоенные денежные средства передаются новой компании, то в бухучете прежней могут быть сделаны такие записи:

• Дебет 62 Кредит 98-1 - сторно - сторнированы ранее признанные доходы будущих периодов;
• Дебет 62 Кредит 76-2 - признана претензия новой УО;
• Дебет 76-2 Кредит 51 - денежные средства перечислены новой УО.

На счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет 76-2 "Расчеты по претензиям", отражаются расчеты по претензиям, предъявленным поставщикам, подрядчикам, транспортным и другим организациям, а также по предъявленным и признанным (или присужденным) штрафам, пеням и неустойкам (Инструкция по применению Плана счетов).

Если УО, занимавшаяся управлением МКД, признала доходы от реализации по невыполненным работам и неоказанным услугам в бухучете ошибочно, то их можно сторнировать (Дебет 62 Кредит 90-1 - сторно), то есть исправить ошибку.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 14.08.2023