Как составить договор управления МКД

Актуально на 19 авг 2024

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

В материале рекомендации и формулировки, которые помогут составить выгодный вам договор и учесть все изменения в законах.

 

Что считается основанием заключения договора управления

Основанием, чтобы заключить договор управления МКД, может быть один из четырех документов:

• протокол общего собрания собственников;
• внутренний документ жилищного объединения (протокол собрания членов ТСЖ, ЖСК, протокол заседания правления ТСЖ, ЖСК и пр.);
• распорядительный документ органа местного самоуправления (составляют по итогам открытого конкурса по отбору УО);
• внутренний документ организации-застройщика.

В таблице 1 мы указали, какие документы подтверждают право сторон заключить договор управления МКД.

Таблица 1. Кто от имени собственников может решить нанять УО и какие документы подтверждают это право

Стороны договора управления МКД	Кто принимает решение заключить договор управления МКД	Какой документ подтверждает	Кто утверждает условия договора управления МКД
УО и собственники помещений	Общее собрание собственников помещений	Только протокол общего собрания собственников помещений	Общее собрание собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК)
УО и органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК	Определяется уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК	Устав ТСЖ, ЖСК и внутренний документ ТСЖ, ЖСК	Определяется уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК (ч. 2.2 ст. 161 ЖК)
УО и лица, принявшие от застройщика помещения	Указанные лица обязаны заключить договор управления МКД с УО, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом МСУ	В рамках конкурсной документации	Орган МСУ в рамках утверждения конкурсной документации (ч. 13 ст. 161 ЖК)
УО и застройщик	Застройщик обязан заключить договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (или, если застройщик имеет соответствующую лицензию, управлять самостоятельно)	_	УО и застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК)

В какой форме составить договор

Договор управления можно заключить в письменной или электронной форме с использованием ГИС ЖКХ. Договор управления – это один документ, подписанный сторонами. Устная форма для договора управления законодательством не предусмотрена.

Рисунок 1. Шаблон договора управления МКД между УО и собственниками помещений в МКД

Ситуация

Есть ли типовой договор управления, утвержденный Минстроем

Нет, такой формы нет. Законодательство не предусматривает типовой формы договора управления.

Ситуация

Надо ли разместить оформленный договор управления в ГИС ЖКХ

Да, заключенный договор управления УО обязана разместить в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК).

Ситуация

Является ли договор управления МКД публичным договором

Нет, не является.

В соответствии с частью 1 статьи 426 ГК публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Договор управления МКД, условия которого утверждает общее собрание собственников помещений в МКД в отношении каждого дома отдельно, нельзя отнести к категории публичных договоров.

Важно, что постановлением Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10 даны следующие толкования статьи 162 ЖК: «Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования».

Читайте в отдельной рекомендации, как опубликовать договор управления в ГИС ЖКХ.  

Какие разделы включить в договор

Есть 10 разделов, которые нужно включать в любой договор управления. Состав договора не зависит от того, с кем его заключает УО: с собственниками помещений, жилищным объединением или застройщиком.

Наглядно список разделов договора смотрите на рисунке 2.

Рисунок 2. Обязательный состав договора управления

Такой состав разделов договора управления следует из совокупности положений:

• части 3 статьи 162 ЖК, где названы существенные условия договора, по которым УО и собственники должны договориться;
• Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354);
• минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядка их оказания и выполнения, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень № 290);
• Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
• Для договора управления есть обязательные условия, которые юристы называют «существенными». Если стороны по договору не нашли согласия по существенным условиям, то договор не считается заключенным (ст. 432 ГК). На рисунке 3 мы показали, без каких существенных условий не считается заключенным договор управления.

Рисунок 3. Существенные условия договора управления

Внимание

С 1 сентября 2023 года существенным условием договора управления стала обязанность УО заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО (Закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ)

Новое существенное условие установлено пунктом 5 части 3 статьи 162 ЖК. Оно обязательно для МКД, в которых есть газовое оборудование. УО, которые управляют такими МКД, обязаны внести новое условие в договор управления до 30 ноября 2023 года (ч. 5 ст. 3 Закона № 71-ФЗ).

Говоря юридическим языком, договор управления МКД «не является публичным договором». Это означает, что УО не обязана предлагать собственникам всех МКД, которыми она управляет, одинаковые условия договора. В отношении каждого МКД УО вправе предлагать свои условия договора собственникам помещений.

Одинаковыми должны быть условия договора управления для всех собственников помещений в одном МКД. Такое правило установлено частью 4 статьи 162 ЖК.

Ситуация

В каких случаях в договор управления можно не включать условия о предоставлении КУ

Нужно включать всегда.

Условия о предоставлении КУ обязательно должны быть в договоре управления. Не упоминать про КУ в договоре нельзя, а вот указать, что УО их не оказывает, можно в двух случаях.

Во-первых, когда между потребителями и РСО заключены прямые договоры.

Во-вторых, когда предоставление КУ невозможно в данном МКД.

По общему правилу УО не вправе отказаться от включения в договор управления условий о предоставлении КУ того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства МКД, а равно не вправе отказать в предоставлении таких КУ (п. 9 Правил № 354).

Ситуация

Можно ли прописать услуги совета дома как условие в договоре управления

Нет, нельзя.

Дело в том, что совет МКД не оказывает услуги ни собственникам помещений, ни УО.

Члены совета МКД, его председатель взаимодействуют с УО от имени собственников, обеспечивают выполнение решений общих собраний.

В договоре управления можно указать, что УО взаимодействует с избранным решением общего собрания собственников председателем совета МКД по вопросам, названным в Жилищном кодексе и решение которых поручено ему собственниками.

Ситуация

Можно ли собирать с собственников деньги на работу совета, если в договор управления включить функции совета

Нет, нельзя.

Деньги – отдельно, функции – отдельно.

Договор управления регулирует отношения двух сторон – собственников помещений и УО, но не регулирует деятельность совета МКД.

Права и обязанности членов совета МКД и его председателя определены Жилищным кодексом и положением о совете в отдельно взятом МКД (ч. 5, 8 ст. 161.1 ЖК).

УО может выступать администратором платежей в счет выплаты вознаграждения председателю совета МКД, но не более. Взносы в счет вознаграждения председателю совета не входят в состав платы за ЖКУ.

 Читайте о том, как установить выплату председателю совета МКД.

Как описать объект управления и предмет договора

В преамбуле, первых разделах договора опишите, чем именно и как будете управлять:

• укажите точный адрес МКД;
• сделайте отсыл к составу общего имущества собственников;
• сформулируйте, каким будет перечень работ и услуг по договору управления.

Рисунок 4. Как в договоре управления правильно описать объект управления

• оказывать услуги и выполнять работы по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений;
• обеспечивать предоставление коммунальных услуг потребителям;
• осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Вы можете скачать отдельно преамбулу договора, раздел «Предмет договора и общие положения» или состав общего имущества для договора управления.

Какие права УО и собственников включить

Мы назовем те права сторон по договору управления, вокруг которых больше всего споров и разногласий.

УО вправе:

• требовать своевременной оплаты ЖКУ;
• требовать допуска в помещение собственника в порядке, установленном законом;
• привлекать подрядчиков без участия собственников помещений в МКД;
• вводить ограничение КУ за долги в порядке, установленном законом.

Собственники вправе:

• требовать снижения ежемесячного платежа за ЖКУ в случаях, установленных законом;
• снимать и передавать УО показания ИПУ;
• контролировать выполнение УО ее обязательств по договору;
• требовать проверки качества КУ.

В договоре возможны формулировки «предусмотренное законодательством», «в соответствии с законодательством» и т. п. Их используют, когда нет необходимости в договоре подробно описывать процедуру, которая уже описана законодательно.

Вы можете скачать отдельно раздел договора управления о правах УО и собственников помещений.

Ситуация

Как собственники могут контролировать исполнение договора управления МКД

Формы контроля договора управления определяют условиями такого договора. Собственники вправе:

• получать от УО информацию о состоянии и содержании общего имущества в МКД, перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг, выполненных работ УО – в договоре нужно прописать, как часто и в какой форме получают информацию;
• участвовать в осмотрах общего имущества, проверять техническое состояние инженерных систем и оборудования МКД;
• присутствовать лично или через уполномоченное лицо во время выполнения работ, оказания услуг, проверять объем, качество и периодичность услуг и работ – для проверки можно также использовать средства видеонаблюдения, знакомиться с актами технического состояния МКД;
• требовать от УО устранить выявленные дефекты и проверять, вовремя ли и полностью их устранили.

Такие формы контроля следуют из пункта 40 Правил № 491, а также применяют на практике.

Какие обязанности УО и собственников включить

Мы выбрали основные обязанности УО и собственников помещений по договору управления.

УО обязана:

• обеспечить надлежащее содержание общего имущества и предоставление КУ;
• нести перед собственниками помещений ответственность за надлежащее содержание общего имущества;
• организовать аварийно-диспетчерское обслуживание МКД;
• предоставлять собственникам отчет об исполнении договора управления;
• отвечать на обращения жителей в установленном законом порядке;
• взаимодействовать с советом МКД.

Собственники обязаны:

• своевременно и в полном объеме оплачивать ЖКУ;
• допускать представителя собственника в помещение в установленных законом случаях;
• сообщать в УО, аварийную службу о неисправностях, повреждении общего имущества.

Вы можете скачать отдельно раздел договора управления об обязанностях УО и собственников помещений.

Как прописать ответственность по договору

В разделе об ответственности укажите, что УО несет ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в МКД, а собственник – за несвоевременную оплату ЖКУ.

К смягчающим обстоятельствам относят техногенные и природные катастрофы, не связанные с виновной деятельностью сторон договора, военные действия, теракты, издание органами власти распорядительных актов, препятствующих исполнению условий договора, и иные не зависящие от сторон обстоятельства.

Совет

Не указывайте, что УО не несет ответственность за содержание общего имущества, если собственники накопили большие долги. Суды не принимают подобные аргументы – об этом говорит судебная практика.

 

 Вы можете скачать отдельно раздел договора управления об ответственности УО.

Как указать цену и индексацию размера платы в договоре

Укажите в договоре порядок, как определена его цена, закрепите правила определения размера платы с 1 кв. м и формирования платы за жилое помещение. Есть три тезиса, которые нужно заложить в раздел о плате за ЖКУ.

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
2. Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок 1 (один) год.
3. УО ежегодно проводит индексацию размера платы за жилое помещение с учетом уровня инфляции. Порядок индексации определяется условиями договора.

Верные формулировки по этим пунктам обеспечат вам преимущество даже на случай, если придется выступать ответчиком в суде.

На рисунке 5 мы показали пример формулировки условия договора управления об индексации размера платы. 

Рисунок 5. Пример условия договора об индексации размера платы за жилое помещение

Вы можете скачать отдельно раздел договора управления о порядке определения его цены.

Как прописать условия о работе с персональными данными

Специально описывать порядок работы с персональными данными собственников помещений в МКД не нужно. Дело в том, что УО обрабатывает персональные данные в силу закона, – это и нужно указать в условиях договора (рисунок 6).

Рисунок 6. Пример условия договора управления о работе с персональными данными

Подробнее об обязанностях УО как оператора персональных данных, читайте в отдельной рекомендации.

Какой срок действия договора указать

Законом установлена вилка по срокам действия договора управления.

1. Минимум один год, максимум пять лет. Такие сроки договора управления определены для способа управления МКД управляющей организацией.
2. Минимум один год, максимум три года. Это сроки договора управления в случае отбора УО по результатам открытого конкурса, который проводит орган местного самоуправления.
3. Три месяца – максимальный срок договора управления между УО и застройщиком.

Возможные сроки договора управления названы в части 5 статьи 162 ЖК.

Заключение договора управления на неограниченный срок не предусмотрено законом даже в случае, если стороны согласовали данный вопрос.

Какие приложения должны быть

Приложения – это неотъемлемая часть договора. Мы предлагаем внутри договора управления оформить 10 приложений.

Приложение 1. Состав и состояние общего имущества объекта управления.

Приложение 2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Приложение 3. Перечень коммунальных услуг и тарифы.

Приложение 4. Акт о разграничении эксплуатационной ответственности по внутридомовым сетям горячего водоснабжения.

Приложение 5. Акт о разграничении эксплуатационной ответственности по внутридомовым сетям канализации.

Приложение 6. Акт о разграничении эксплуатационной ответственности по внутридомовым сетям холодного водоснабжения.

Приложение 7. Акт о разграничении эксплуатационной ответственности по внутридомовым сетям отопления.

Приложение 8. Акт о разграничении эксплуатационной ответственности по внутридомовым сетям электроснабжения.

Приложение 9. Перечень технической документации и иных документов на объект.

Приложение 10. Форма отчета управляющей организации об исполнении договора управления.

Что нельзя включать в договор управления 

В договор управления нельзя включать недопустимые условия. Такими условиями признают положения договора, которые ущемляют права потребителя.

К недопустимым относят 14 условий, которые обладают признаками:

• предоставляют право УО на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, когда закон предусматривает такую возможность;
• ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров;
• устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, которые не дают свободно отказаться от договора;
• исключают или ограничивают ответственность УО за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, которых нет в законе;
• влекут обязательное оказание иных услуг, работ, если выполнили до этого другие работы или услуги, в том числе предусматривают обязанность заключать иные договоры;
• разрешают выполнять дополнительные работы за плату без согласия потребителя;
• ограничивают право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров, работ, услуг;
• содержат основания досрочного расторжения договора по требованию исполнителя, которые не предусмотрены законом;
• уменьшают размер законной неустойки;
• ограничивают право выбора вида требований, которые можно предъявить исполнителю при выполнении работ, оказании услуг ненадлежащего качества;
• устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если закон не предусматривает такой порядок;
• устанавливают для потребителя обязанность доказывать обстоятельства, когда это не предусмотрено законом;
• ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;
• ставят оценку качества работ, услуг в зависимость от условий, которые не связаны с недостатками.

Перечень недопустимых условий открытый, поэтому вопрос о том, какие еще условия ущемляют права потребителя, будет решать суд.

Такие правила установлены статьей 16 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

 

Как утвердить договор управления

Чтобы договор управления имел законную силу, стороны должны его согласовать. Кто это должен сделать, зависит от того, кто будет контрагентом УО. В таблице 2 мы показали, кто утверждает условия договора управления.

Таблица 2. Кто утверждает условия договора управления

Стороны договора управления МКД	Кто утверждает условия договора управления МКД
УО и собственники помещений	Общее собрание собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК)
УО и органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК	Определяется уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК (ч. 2.2 ст. 161 ЖК)
УО и лица, принявшие от застройщика помещения	Орган МСУ в рамках утверждения конкурсной документации (ч. 13 ст. 161 ЖК)
УО и застройщик	УО и застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК)

Вы составили договор управления, теперь его нужно заключить. Как это сделать, читайте в отдельной рекомендации.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 19.08.2024