Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Как составить и утвердить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД

Актуально на 2 мая 2023

Валерия Петунина, юрист, эксперт Системы УМД

Мы подготовили рекомендацию, как определить, составить и утвердить перечень работ, услуг по содержанию общего имущества в МКД. Обосновали, обязательно ли использовать в работе УО, ТСЖ, ЖСК положения Правил Госстроя № 170 и составили примерный перечень управленческих услуг УО.

Кто обязан сформировать перечень работ и услуг по содержанию общего имущества

Кто составит перечень работ и услуг, зависит от способа управления МКД.

В таблице мы показали, кто, когда должен составить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, а кто не обязан этого делать.

Кто составляет

перечень

Способ

Управления

УО

ТСЖ, ЖСК

Любой из собственников помещений в МКД

Управляющей организацией

Составляет перечень перед заключением договора управления или вносит в уже утвержденный перечень дополнительные работы по мере необходимости

Имеют право составить перечень, если заключен договор управления с ОУ

Не имеет право составлять перечень.

 

ТСЖ, ЖСК

 

ТСЖ, ЖСК управляет самостоятельно

Не имеет права составлять перечень

Составляет перечень работ и услуг ежегодно в смете

Не имеет право составлять перечень

ТСЖ, ЖСК заключило договор управления с УО

Составляет перечень перед заключением договора управления или вносит в уже утвержденный перечень дополнительные работы по мере необходимости.

Не имеет право составлять перечень

Не имеет право составлять перечень

Непосредственно собственниками помещений

Не имеет право составлять перечень

Не имеет право составлять перечень

Составляют перечень перед началом управления, вносят в уже утвержденный перечень дополнительные работы по мере необходимости

Ситуация

Кто утверждает перечень работ и услуг по содержанию, если договор управления заключен между УО и застройщиком

Перечень утверждает застройщик.

Если УО управляет МКД по договору с застройщиком, условия такого договора, в том числе и перечень работ и услуг, определяет застройщик. Такое правило следует из части 14 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК.

Какие работы и услуги включить в перечень работ и услуг по содержанию общего имущества

Работы и услуги по содержанию общего имущества эксперты условно разделяют на три вида:

Управленец составляет перечень работ и услуг индивидуально для каждого МКД. Какие именно работы включать, во многом зависит от состава общего имущества.

Минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД закреплен постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 и пунктом 11 Правил № 491.

Также виды работ и услуг по содержанию общего имущества есть в постановлении Госстроя № 170, постановлении № 410, ГОСТе Р 53254-2009, Приказе № 139, постановление Правительства от 13.08.2006 № 491.

Далее рассмотрим по видам, какие услуги и работы включать в перечень. 

Какие работы и услуги по содержанию общего имущества включать обязательно

В перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД управленец обязательно должен включить работы из Минимального перечня № 290. Не включать услуги и работы из минимального можно только в случае, если в МКД нет элементов, оборудования, в отношении которых они предусмотрены. Например, УО не должна включать в перечень работы по содержанию системы газоснабжения, если ее нет в МКД.

Как правило, перечень услуг и работ больше, чем минимальный. Это связано с четырьмя факторами:

Чтобы оценить состояние общего имущества МКД, нужно провести осмотр.

Осмотр проводит управляющая МКД организация. Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ., Зафиксируйте результат осмотра в акте.

Кроме состояния физического износа МКД учитывают геодезические и природно-климатических условия, в которых расположен дом.

Например, если дом построен в неблагоприятных климатических условиях, то управленец при необходимости включает в перечень дополнительные работы, которые обеспечат безопасное проживание в этом МКД.

Также важно изучить проект дома, его технические параметры и конструктивные особенности.

Например, если в доме нет подвалов и технических подпольев, то и работы по их содержанию в перечень включать не нужно.

Мнение

Обязательно ли применять для каждого МКД Правила № 170

Сергей Ежов

начальник юридического отдела ООО «УК-ПРОФЖИЛКОМПЛЕКС»

Рекомендуем учитывать нормы Правил № 170, при определении перечня работ и услуг по обслуживанию общего имущества МКД.

С 1 января 2021 в Минстрой определил, что управленцы обязаны в своей деятельности применять Правила № 170 (приказ Минстроя от 30.12.2020 № 912/пр).

Органы ГЖИ и суды расценивают Правила №170 как обязательные требования независимо от условий заключенного договора управления МКД.

Однако положения частью 3 статьи 4 Закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» указывают, что Правила № 170 имеют рекомендательный характер, так как федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера.

Из-за правовой коллизии в отношении Правил №170, полагаем, что  УО меньше рискуют, если  учитывают нормы Правил № 170.

Ситуация

Можно ли утвердить один перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества для нескольких МКД

Нет, нельзя.

Управление осуществляют в отношении каждого отдельного МКД как самостоятельного объекта с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезических и природно-климатических условий. Поэтому перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждают в отношении каждого МКД.

Какие работы и услуги относятся к дополнительным

Все работы и услуги по содержанию общего имущества МКД, которых нет в Минимальном перечне № 290, эксперты условно называют «дополнительными» или «прочими».

После того как «дополнительные» или «прочие» услуги утверждают на ОСС или общем собрании членов ТСЖ, они становятся обязательными для отдельно взятого МКД. 

Только утвержденные на ОСС дополнительные услуги включают в платежную квитанцию отдельной строкой.

К дополнительным или прочим услугам по содержанию общего имущества можно отнести:

О том, как утвердить «дополнительные», «прочие» услуги читайте в отдельной рекомендации.

Какие услуги относятся к услугам управления МКД

К услугам по управлению МКД относят услуги, которые управленец оказывает в рамках сопровождения деятельности по управлению МКД.

Мы собрали примерный перечень работ и услуг по управлению МКД в одном чек – листе.

Управленец имеет право выделить услуги по управлению МКД отдельной строкой в платежной квитанции, только после того как собственники или члены жилищного объединения их утвердят на общем собрании.

Также управленец имеет право включить стоимость услуг по управлению в цену других работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД, чтобы не выносить их отдельной строкой.

Как оформить перечень работ и услуг, кто его утверждает

В таблице мы показали, как оформляют перечень работ и услуг, и кто его утверждает в зависимости от способа управления МКД.

Способ управления МКД

Как оформляют перечень работ и услуг

Кто утверждает

УО

Приложением к договору управления с собственниками МКД

 

Общее собрание собственников помещений МКД

Непосредственное управление

Договором оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД

ТСЖ, ЖСК, ЖК управляет самостоятельно;

Сметой ТСЖ, ЖСК, ЖК на год

Общее собрание членов ТСЖ, ЖСК, ЖК,

ТСЖ, ЖСК, ЖК заключило договор управления с УО

Приложением к договору управления с ТСЖ,ЖСК

Вносят изменение в утвержденный перечень в том же порядке, что и утверждают.

На рисунке мы показали, как выглядят примерные условия договора управления об указании работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД.

Рисунок. Пример указания работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД в договоре управления

Ситуация

Можно на ОСС решить, что для внесения изменений в перечень работ и услуг не будут проводить общее собрание

Нет, нельзя.

Перечень работ и услуг утверждают в рамках договора управления или сметы жилищного объединения. Эти документы утверждает общее собрание собственников или общее собрание членов ТСЖ соответственно.

Если речь идет об изменении ранее утвержденного перечня, то в повестку общего собрания следует включить вопрос «об утверждении условий договора управления МКД в части утверждения перечня работ и услуг» или «внесение дополнительных работ в смету жилищного объединения».

Такой порядок предусмотрен ч. 3 ст. 148, п. 8, 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК и изменению не подлежит.

Ситуация

Кто утверждает перечень работ и услуг, если в МКД есть ТСЖ, ЖСК, которые заключили договор управления с УО

Если УО управляет МКД по договору управления с ТСЖ (ЖСК, ЖК), то порядок утверждения условий такого договора должен быть закреплен уставом жилищного объединения.

Чтобы утвердить перечень, необходимо получить:

большинство голосов собственников помещений в МКД, которые участвовали в собрании для ОСС, – на общем собрании собственников помещений;

большинство голосов от общего числа голосов присутствующих членов товарищества, кооператива – на общем собрании членов ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Результаты голосования оформите протоколом.

Такой порядок следует из пункта 6 Правил № 416, части 1 статьи 46, части 1 статьи 116, части 2 статьи 145, части 4 статьи 146, части 1 статьи 162, части 1 статьи 164 ЖК.

Если собственники не выбрали или не реализовали способ управления МКД, перечень утверждает организатор открытого конкурса по отбору УО для управления МКД. Такое требование установлено подпунктом 4 пункта 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75).

Ситуация

Общее собрание членов ТСЖ или ОСС утверждает перечень работ по содержанию, если у ТСЖ договор управления с УО

В таком случае перечень работ и услуг по содержанию общего имущества утверждает общее собрание членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК). Работы и услуги, которые выполняет УО по договору с ТСЖ, должны соответствовать утвержденному перечню.

ОСС утверждает перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, только если в качестве способа управления в МКД выбрали управление УО (ч. 1, 3 ст. 162 ЖК).

Ситуация

Можно ли на ОСС утвердить перечень работ по содержанию в целом или нужно голосовать отдельно по каждому пункту

Да, могут.

Законодательство не устанавливает порядок голосования по вопросу утверждения перечня работ по содержанию общего имущества. Собственники вправе проголосовать за перечень в целом или по отдельным пунктам. Регламент и способы, которыми голосуют по вопросам повестки дня, может утвердить ОСС.

Ситуация

Переутверждают ли услуги по содержанию общего имущества ежегодно

Нет, если в доме выбран способ управления УО

Закон не предусматривает обязанность УО ежегодно переутверждать перечень работ и услуг по содержанию общего имущества. Работы и услуги утверждают в рамках заключения договора управления. Собственники имеют право по своему желанию включать или исключать дополнительные услуги из перечня или пересматривать их стоимость.

Если в доме выбран способ управления ТСЖ, ЖСК, ЖК, то правление жилищного объединения ежегодно утверждает смету работ и услуг по содержанию общего имущества МКД.

В смете закрепляют вид и стоимость работ и услуг по содержанию ОИ.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 02.05.2023