Как составить смету доходов и расходов ТСЖ на год

Актуально на 7 мар 2024

Екатерина Кожекина, редактор-эксперт справочной системы «Управление МКД»

Елена Шоломова, юрист, председатель правления ТСН «Зеленая, 22»

Смету на текущий год утверждают до 31 марта, одновременно с отчетом об исполнении сметы за предыдущий год. Эксперты системы УМД оформили инструкцию, чтобы составить смету ТСЖ на год. Из нее вы узнаете, что включить в доходную и расходную часть, как спланировать доходы по коммунальным услугам и чего нельзя включать. В материале примеры расчетов и готовый образец сметы.

Что такое смета в ТСЖ: зачем нужно, когда составлять, как изменить и разместить в ГИС ЖКХ, разобрали в отдельном материале.

В какой форме составить смету

Типовой формы сметы ТСЖ или классификации входящих в нее статей не существует. Нет и нормативных актов, в которых написано, как составлять смету. Чтобы составить смету, возьмите за основу наш шаблон (см. рисунок 1). Отредактируйте данные с учетом специфики вашего МКД. Также вы можете руководствоваться утвержденными методиками и рекомендациями:

• Рекомендациями по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденными приказом Госстроя от 14.07.1997 № 17–45 (далее – Рекомендации № 17-45);
• Методикой по составлению сметы расходов на управление многоквартирным домом (приложение к распоряжению Департамента экономической политики и развития Москвы от 23.05.2007 № 21-Р);
• Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными приказом Госстроя от 28.12.2000 № 303;
• Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденными приказом Госстроя от 09.12.1999 № 139.

Рисунок 1. Смета доходов и расходов ТСЖ на год

Какие данные брать за основу

Чтобы составить смету, ориентируйтесь на исходные данные:

• бюджет прошлых лет (на 1–3 года) и его выполнение;
• технические характеристики МКД – площади жилых и нежилых помещений, функциональное назначение нежилых помещений, этажность, количество лиц, которые имеют право на льготы по оплате ЖКУ;
• уровень инфляции, в том числе предстоящее повышение тарифов на содержание жилья, которые утверждают органы МСУ;
• регулярность поступления бюджетных дотаций на содержание и ремонт жилищного фонда и субсидий по оплате ЖКУ;
• предполагаемую заработную плату управленческого и обслуживающего персонала;
• цены на услуги по управлению и обслуживанию жилищного фонда;
• остатки финансовых средств прошлых лет;
• остатки материальных ресурсов на содержание и ремонт.

Такая схема начала работы над сметой предложена в пунктах 2.1, 2.2 Рекомендаций № 17-45.

Денежные средства, которые не израсходовали в текущем году, включайте входящим остатком в смету доходов и расходов следующего года.

Целевые поступления (членские взносы), которые не израсходовали в текущем году и включили в смету следующего года, не облагаются налогом на прибыль (письма Минфина от 09.04.2008 № 03-03-06/4/24, от 26.06.2007 № 03-03-06/4/75).

Какие группы расходов учесть

Составьте смету, которая отвечает специфике дома в вашем управлении. Руководствуйтесь установленным в вашем регионе минимальным перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества, результатами осмотров, пожеланиями собственников. Например, если в МКД нет домофона, предложите в смете собственникам его установку и обслуживание. Ожидаемые расходы лучше утвердить заранее, чтобы потом не тратить время и средства на организацию собрания по предложениям собственников. В смете учтите четыре группы расходов:

В смете учитывают:

• расходы на содержание и ремонт общего имущества;
• затраты на капитальный ремонт и реконструкцию МКД;
• специальные взносы и отчисления в резервный фонд;
• расходы на другие установленные ЖК и уставом товарищества цели.

Как сформировать расходную часть сметы

Расходная часть сметы ТСЖ, ЖСК состоит из пяти видов расходов (п. 2.3–2.5 Рекомендаций № 17-45):

• административно-управленческие расходы;
• техническое обслуживание, содержание и ремонт;
• прочие расходы;
• отчисления в специальные фонды;
• расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых при содержании общего имущества.

1. Административно-управленческие расходы

К административно-управленческим расходам относят:

• фонд оплаты труда с начислениями – взносы во внебюджетные фонды (ПФР, ФСС, ФОМС);
• содержание помещения правления ТСЖ – оплата услуг телефонной связи, аренда, коммунальные услуги и др.;
• почтово-канцелярские расходы;
• обучение управленческого персонала – повышение квалификации, приобретение НПД, справочно-правовых систем, специальной литературы;
• содержание оргтехники;
• приобретение программного обеспечения, в том числе доступ к электронным ресурсам (справочные системы, электронные журналы);
• информационные и юридические услуги;
• транспортные расходы – служебные разъезды;
• расчетно-кассовое обслуживание;
• расходы на информационно-расчетное обслуживание единым расчетным центром – организация и ведение лицевых счетов абонентов и расчетов по ним, абонентское обслуживание, выпуск и доставка счетов-извещений абонентам;
• комиссии банков за платежи и переводы жителей на расчетный счет ТСЖ.

Это не исчерпывающий перечень административно-управленческих расходов. Дополните или сократите его при необходимости. Например, в перечень можно включить приобретение спецодежды для сотрудников, которые отвечают за уборку территории и мест общего пользования.

Ситуация

Нужно ли исключить административно-управленческие расходы из состава платы за содержание общего имущества для собственников – не членов ТСЖ

Нет, не нужно.

Заключение ТСЖ сделок с РСО и подрядчиками, контроль за исполнением договоров и проведение по ним расчетных операций, ведение учетной документации, в том числе бухгалтерской, влечет за собой административно-управленческие расходы, а потому они неразрывно связаны с расходами по содержанию общего имущества. Такие выводы содержит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009 № 09АП-1439/2009.

2. Техническое обслуживание, содержание и ремонт

В группу расходов на техническое обслуживание, содержание и ремонт включают:

• заработную плату обслуживающего персонала с начислениями;
• расходы на инвентарь и материалы;
• расходы на дератизацию и дезинфекцию;
• оплату по договору о техническом обслуживании подрядной организации – обслуживание инженерных систем ХВС, ГВС, отопления, канализации, электрохозяйства;
• оплату по договорам специализированным подрядным организациям – обслуживание лифтового оборудования, вывоз и размещение ТБО, чистка вентиляции, аварийные работы, обслуживание газового оборудования, клининговые услуги;
• оплату по договору на комплексное оказание услуг со службой заказчика;
• текущий ремонт общего имущества;
• содержание и благоустройство придомовой территории, которую включили в состав общего имущества;
• прочие расходы.

Совет

все суммы по договорам включайте в смету с НДС.

 

Предварительно нужно сформировать годовой план содержания и ремонта общего имущества в МКД.

Годовой план сформируйте с учетом минимального перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Затем рассчитайте и обоснуйте финансовые потребности для выполнения работ из перечня. При этом необходимо указать источники покрытия таких потребностей, в том числе с учетом ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ. Такое правило следует из пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416, пунктов 17, 35 Правил № 491.

Годовой план содержания и ремонта общего имущества в МКД и отчет о его выполнении утверждает общее собрание членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК).

3. Прочие расходы

К прочим относят расходы, которые связаны с содержанием общего имущества, но не включены в другие перечисленные группы расходов. Например, страхование и налоги.

Ситуация

Когда можно включать в смету ТСЖ расходы на страхование гражданской ответственности за вред, причиненный в результате профессиональной деятельности

Расходы на страхование ответственности ТСЖ включают в смету, если:

• ТСЖ имеет дополнительные доходы;
• общее собрание членов ТСЖ приняло решение страховать ответственность ТСЖ за счет дополнительных доходов;
• расходы на страхование ответственности за счет дополнительных доходов предусмотрели в уставе ТСЖ.

Такое правило следует из части 1 статьи 137, части 2 статьи 145, части 3 статьи 152 ЖК.

Закон не обязывает страховать гражданскую ответственность ТСЖ за вред в результате профессиональной деятельности. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Если вред причинен в результате деятельности товарищества, оно обязано возместить вред за счет собственных средств (ч. 6 ст. 135 ЖК). При этом расходы на страхование ответственности ТСЖ не связаны с расходами на содержание и ремонт общего имущества в МКД, и их нельзя отнести к расходам по основным видам деятельности ТСЖ. Поэтому расходы на страхование ответственности ТСЖ не считаются обязательными для всех собственников помещений в МКД, и застраховать ответственность ТСЖ можно только за счет дополнительных доходов.

Если ТСЖ не имеет дополнительных доходов, а члены ТСЖ все же хотят застраховать деятельность своего товарищества, они вправе на общем собрании членов ТСЖ принять решение об уплате целевых взносов на такое страхование. В таком случае эти взносы обязательны только для членов ТСЖ, а не для всех собственников помещений в МКД.

Ситуация

Можно ли включать в смету ТСЖ расходы на страхование общего имущества в МКД

Да, можно, если общее собрание членов ТСЖ приняло решение об уплате взносов на страхование общего имущества. Это следует из пункта 2 части 1 статьи 137, части 2 статьи 145 ЖК.

4. Отчисления в специальные фонды

Если в МКД утверждены отчисления в специальные фонды, их тоже включите в смету. В смету входят только те фонды, которые связаны с содержанием и ремонтом общего имущества. Эти фонды формируют из поступлений от всех собственников независимо от их членства в ТСЖ. Например, это могут быть фонды:

• восстановления и замены основных средств;
• текущего ремонта;
• резерва непредвиденных расходов (эксперты рекомендуют закладывать 5% от общей суммы сметы в данный фонд);
• благоустройства и озеленения придомовой территории;
• ликвидации аварий на лифтах (для оплаты определенного перечня ремонтных работ на лифтовом оборудовании, не покрывающихся ежемесячной оплатой специализированной организации за техническое обслуживание и ремонт лифтов).

Подробнее о том, как создать и использовать резервный фонд в ТСЖ, читайте в отдельной рекомендации.

5. Расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества

Расходы на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества включают в смету после 1 января 2017 года и после первоначального включения в плату за содержание жилого помещения, если товарищество управляет МКД без заключения договора управления с УО. Такое разъяснение дал Минстрой в письме от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04.

О том, как определить расходы на КР на СОИ, читайте в отдельной рекомендации.

Как сформировать доходную часть

Доходная часть сметы состоит из взносов и доходов, которые вы получаете (ч. 2 ст. 152 ЖК):

• плата собственников помещений на содержание общего имущества;
• взносы членов жилищного объединения;
• бюджетные поступления – субсидии, компенсации, дотации;
• целевые поступления – спонсорские, благотворительные;
• плата за предоставление в пользование общего имущества МКД;
• доходы по депозитам;
• доходы от прочей хозяйственной деятельности – оказание платных услуг жителям.

Доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используют для оплаты общих расходов или направляют в специальные фонды для целей, которые предусмотрены уставом (п. 3 ст. 152 ЖК).

Внимание

В доходную часть не включают взносы за капремонт и субсидии

Средства целевого финансирования не относят к доходам (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК).

Рисунок 2. Фрагмент доходной части сметы ТСЖ

1. Сумму определите расчетным путем исходя из размера взноса.
2. Сумму рассчитайте исходя из действующих тарифов и нормативов потребления КУ с учетом их повышения (как правило, ежегодно тарифы повышаются с 1 июля).
3. Сумму определите по судебным решениям и соглашениям о погашении задолженности.
4. Сумму рассчитайте исходя из объема дебиторской задолженности и периода просрочки на начало года или по данным прошлого года.
5. Для пунктов 1.4.2–1.4.4 сумму определите по договорам аренды объектов общего имущества.

Пример

как определить в доходной части сметы доход от платы за содержание и ремонт общего имущества

Сначала определите ставку платы на содержание общего имущества. Для этого из совокупных расходов по смете вычтите остаток средств на начало года, дебиторскую задолженность жителей, которая должна поступить в текущем году, планируемые поступления от хозяйственной деятельности ТСЖ – все в расчете на месяц. Полученный результат разделите на общую площадь помещений МКД – это будет ставка платы на содержание общего имущества.

Затем ставку платы умножьте на общую площадь помещений МКД, а получившееся произведение – на коэффициент собираемости платы за ЖКУ (по данным прошлых лет).

В нашем примере ставка – 26,88 руб./кв. м. Умножим ее на общую площадь помещений МКД (15 462,9 кв. м) и получим 415 642,75 руб. Применим коэффициент собираемости, например, 93 процента: 415 642,75 × 0,93 = 386 547,76 руб.

Как спланировать доходы по коммунальным услугам

Спланировать можно только приблизительные доходы и расходы на КУ, потому что жители оплачивают фактически потребленные объемы. Спрогнозируйте цифры по данным прошлых лет, тарифам и нормативам потребления КУ.

Если вы не включите в смету платежи собственников за КУ, налоговые органы могут расценить платежи за КУ как вашу прибыль и доначислить налог.

Учет в смете доходов и расходов на КУ подтверждает, что такие поступления – целевые. Их не учитывают в налоговой базе, по ним не платят налог на прибыль (п. 2 ст. 251 НК).

Какие услуги не включать в смету

Не включайте в смету услуги, которые не связаны с содержанием общего имущества, например, обслуживание ВКГО, мелкий сантехнический ремонт в квартирах. Оплату за подобные услуги взимают только с тех, кто ими пользуется, и выставляют отдельно от платы за ЖКУ.

В платежном документе для оплаты ЖКУ отдельными строками можно указать, например, услуги видеонаблюдения, обслуживания домофона. Если указанное имущество входит в состав общего имущества в МКД, расходы по его обслуживанию нужно учесть в смете. Тогда оплату взимают со всех собственников помещений пропорционально их доле в праве общей собственности – независимо от членства в ТСЖ. Если отдельные элементы не включены в состав общего имущества, услуги по их обслуживанию не включайте в смету.

О том, как определить состав общего имущества в МКД, читайте в отдельной рекомендации.

Порядок оплаты дополнительных услуг не членами ТСЖ укажите в договоре о содержании и текущем ремонте общего имущества в МКД, который с ними заключаете.

Если используете отдельную оплату дополнительных услуг, будьте готовы к проверкам. Проблем с проверяющими не будет, если:

• оборудование не включено в состав общего имущества;
• стоимость услуги установлена решением ОСС;
• размер платы за содержание общего имущества не включает плату за дополнительные услуги и это ясно из сметы.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 07.03.2024