Как УО получить новые дома в управление

Актуально на 1 авг 2023

Эксперты системы УМД дали три кейса, чтобы заменить действующую УО в зависимости от того, хотите ли вы сами прийти на дом или инициатива поступила от собственников. В материале актуальные инструкции и образцы всех документов, которые понадобятся.

УО приняла решение сменить конкурента

Чтобы сменить действующую УО, вам нужно выйти на инициативных собственников дома, который хотите получить в управление. К ним относятся члены совета МКД, его председатель или другие собственники, которые имеют положительную репутацию в доме.

Предложите инициативным жителям свои услуги в формате коммерческого предложения, расскажите о плюсах управления домом вашей организацией. Они смогут распространить положительную информацию о вас среди других жителей. Как грамотно и красочно его составить, читайте в отдельной рекомендации.

Следующим этапом проверьте, нет ли в договоре управления МКД между собственниками помещений и действующей УО специальных условий расторжения такого договора. Например, собственники должны уведомить УО о расторжении договора за 60 дней. В таком случае необходимо действовать в установленном порядке.

Если собственники проявили заинтересованность, переходите к организации собрания. Инициировать сами вы его не сможете, так как еще не управляете домом. С вашей стороны в части проведения собрания предложите помощь в подготовке и оформлении документов, организации места проведения для очной части, подсчете голосов.

Чтобы сменить или выбрать УО способом управления МКД, необходимо более 50 процентов от голосов всех собственников в доме. В таблице мы показали, какое необходимо количество голосов по вопросам повестки дня для смены УО.

Таблица 1. Необходимое количество голосов по вопросам повестки дня собрания, чтобы выбрать УО способом управления МКД

Вопрос повестки дня	Количество голосов с 1 сентября
Выбор способа управления МКД	Более 50% от общего числа голосов собственников в доме
Выбор управляющей организации	Более 50% от общего числа голосов собственников в доме
Утверждение условий договора управления МКД	Большинство от участников собрания
Расторжение договора управления МКД	Большинство от участников собрания

Также при смене УО включайте в повестку дня вопрос об определении размера платы за содержание жилого помещения. Утвердите его, если хотите установить иной размер платы, чем установлен в субъекте РФ. Для решения такого вопроса достаточно простого большинства участников собрания.

После того как собственники вас выберут на ОСС, заключите договор управления МКД с собственниками, затем внесите изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

Какие документы понадобятся

Сообщение об ОСС по вопросу смены УО

Протокол ОСС о смене УО

Бланк решения собственника для ОСС о смене УО

Уведомление о переходе МКД в управление к другой УО и передаче технической документации

Объявление о расторжении договора управления и смене УО

Договор управления МКД между УО и собственниками

С инициативой сменить действующую УО выступили собственники помещений в МКД

Если к вам обратились собственники, оцените, на какую рентабельность вы можете рассчитывать, если возьмете дом в управление. Чтобы сделать этот вывод, нужно понять:

какой размер платы за услуги нужно заложить на МКД, чтобы обеспечить тот уровень содержания, на который рассчитывает инициативная группа МКД;
на какой размер платы за ваши услуги рассчитывают собственники помещений.

Ответить на указанные вопросы вы сможете, если:

поговорите с жителями и узнаете у них о проблемах в доме;
выясните в ГЖИ или проверите через ГИС ЖКХ, какие нарушения в работе допускала действующая организация;
ознакомитесь в ГИС ЖКХ или на региональном портале с конструктивными особенностями дома.

Если рентабельность вас устраивает, выходите на общее собрание с собственниками помещений МКД, чтобы сменить действующего управленца.

Ещё по теме

УО решила принять в управление МКД-новостройку

Проверьте год постройки дома, чтобы провести собрание по выбору УО способом управления. В новостройке есть три периода, когда способ управления домом выбирают разные лица, мы показали их в таблице. Все периоды начинают отсчет от дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Таблица 2. В течение какого срока со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию можно выбрать УО способом управления

Кто выбирает	В течение какого срока нужно выбрать	Каким документом подтверждается выбор	Нормативный акт, ЖК
Застройщик	В течение 5 дней	Решение органа управления застройщика о выборе УО	ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5, ч. 6 ст. 162
Орган МСУ	В течение 60 дней	Протокол решения конкурсной комиссии по отбору УО для управления МКД	ч. 13 ст. 161
Собственники помещений в МКД и лица, которые получили помещение от застройщика	В течение года	Протокол ОСС о выборе способа управления МКД и УО	ч. 1.1 ст. 44

Чтобы УО выбрали собственники на собрании, убедитесь, что с момента ввода дома в эксплуатацию не прошло больше года. Тогда на собрании вправе участвовать дольщики, то есть лица, которые получили помещения от застройщика, но еще не оформили право собственности. Их участие повысит шансы на кворум собрания и набор необходимого количества голосов по вопросам повестки дня.

По истечении года станет сложней выбрать способ управления домом и УО. С этого периода на собрании вправе участвовать только собственники помещений в МКД, а в новостройках собственники не спешат оформлять документы на помещение.

Если договор управления МКД-новостройкой заключен с застройщиком, в повестку дня собрания включите вопросы:

выбор способа управления МКД;
выбор управляющей организации;
утверждение условий договора управления МКД.

Если договор управления уже заключен с собственниками, вместо выбора способа управления домом включите вопрос о расторжении договора управления МКД с действующей УО.

Как учесть особенности собрания в новостройке, читайте в отдельном материале.

Какие документы понадобятся

Сообщение об ОСС в новостройке

Протокол ОСС в новостройке

Бланк решения собственника для ОСС в новостройке

Уведомление о переходе МКД в управление к другой УО и передаче технической документации

Вопросы по теме смены УО из практики ваших коллег

Ситуация

Кто должен подписать заявление в УО о расторжении договора управления по окончании срока его действия

Заявление о расторжении подписывают собственники помещений в МКД (ч. 6 ст. 162 ЖК).

Стороны договора управления МКД – собственники помещений этого дома и УО. Под собственниками помещений в МКД не могут пониматься отдельные лица или группа лиц. Решение собственников помещений в МКД – это всегда решение общего собрания собственников помещений в МКД. Все решения собственников помещений в МКД оформляют протоколами, это предусмотрено частью 1 статьи 46 ЖК.

На собрании собственники могут избрать ответственного, кто направит в УО заявление о прекращении договора управления. Если такое лицо не определено общим собранием, это может сделать, например, секретарь общего собрания.

К заявлению необходимо приложить протокол ОСС о расторжении договора управления.

Ситуация

В какой срок нужно уведомить УО о решении досрочно расторгнуть договор управления МКД

Уведомьте УО течение пяти рабочих дней.

Если ОСС приняло решение досрочно расторгнуть договор управления, уполномоченное собранием лицо или правление ТСЖ, ЖСК обязано уведомить об этом УО в течение пяти рабочих дней. Такой срок устанавливает пункт 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Ситуация

Останется ли МКД без управления, если новую УО не выберут до того, как договор управления прекратит действовать

Нет, не останется.

Сменить УО следует в период действия договора управления МКД. Однако и после окончания его срока действия собственники вправе избрать УО. Ранее управляющая МКД организация обязана будет управлять домом до момента, когда изберут новую УО. Даже если договор прекратил действовать по окончании срока (ч. 3 ст. 200 ЖК).

Ситуация

Может ли индивидуальный предприниматель стать УО

Да, может.

Управление МКД на основании лицензии осуществляют как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели. Такое правило следует из части 2 статьи 20 ЖК.

Ситуация

Может ли председатель совета МКД самостоятельно принять решение о смене УО

Нет, не может.

Сменить УО и расторгнуть договор управления, заключенный с собственниками помещений в МКД, вправе общее собрание таких собственников. Это закреплено пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК.

Председатель совета МКД может собирать предложения от УО, которые впоследствии будут использоваться при выборе УО. Это предусмотрено частью 8 статьи 161.1 ЖК.

Ситуация

Можно ли провести конкурс, чтобы сменить УО

Одного желания сменить УО недостаточно. Открытый конкурс по отбору УО проводит орган местного самоуправления в случаях, предусмотренных ЖК.

Открытый конкурс проводится в случаях, если:

МКД вновь введен в эксплуатацию (новостройка);
собственники не выбрали способ управления МКД или не реализовали его;
лицензия УО на управление МКД прекратила свое действие (или аннулирована).

Это предусмотрено частями 4, 13 статьи 161 и частью 5 статьи 200 ЖК.

Проведение открытого конкурса в целях смены УО по желанию собственников законом не предусмотрено.

Ситуация

Можно ли сменить УО в период действия договора управления МКД

Да, можно.

Сменить действующую УО собственники вправе в любое время на основании решения общего собрания собственников (ч. 3 ст. 161 ЖК).

Ситуация

Может ли собственник нежилого помещения в МКД сменить УО по своему усмотрению

Нет, не может.

Выбор (смена) УО при способе управления МКД управляющей организацией – это компетенция общего собрания собственников помещений в МКД. Это предусмотрено пунктом 4 части 2 статьи 44 и частью 8.2 статьи 162 ЖК.

Собственник нежилого помещения обязан заключить договор управления с УО, выбранной общим собранием. Если в отношении МКД проводился открытый конкурс, то с УО, отобранной по результатам открытого конкурса. Это следует из части 5 статьи 46 и части 13 статьи 161 ЖК.

Ситуация

Можно ли для смены УО в повестку дня ОСС включить на выбор три организации

Да, можно.

Законодательством не запрещено включать в повестку дня общего собрания собственников несколько УО для выбора или смены управляющей организации. Из предложенных УО собственники вправе выбрать только одну, так как МКД может управляться только одной управляющей организацией. Это предусмотрено частью 9 статьи 161 ЖК.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО