Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО

Актуально на 3 окт 2024

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Сергей Ежов, руководитель отдела по правовым вопросам ООО «Городская управляющая компания «ДОМЖИЛСЕРВИС»

При способе управления МКД управляющей организацией размер платы за содержание жилого помещения утверждает общее собрание собственников помещений с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК). В рекомендации мы рассказали, как определить и как утвердить размер платы за содержание.

Этап 1. Определите размер платы за содержание жилого помещения

Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату:

• за услуги, работы по управлению МКД;
• содержание и текущий ремонт ОИ в МКД;
• коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании ОИ в МКД.

  Это устанавливают пункт 2 части 1 статьи 154 ЖК, подпункт «а» пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Плату за содержание жилого помещения необходимо установить в размере, который позволит содержать общее имущество в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Это требование части 1 статьи 156 ЖК, пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Определите плату в три шага.

1. Проведите осмотр состояния общего имущества собственников помещений в МКД.
2. Подготовьте смету (расчет) затрат на содержание и ремонт общего имущества.
3. Согласуйте с советом МКД смету и основанный на ней размер платы за содержание жилого помещения.

 Проведение осмотра

Совместно с советом МКД проведите плановый или внеплановый осмотр состояния общего имущества. Цель осмотра – определить виды и объемы работ по ремонту такого имущества.

Подготовка сметы затрат

При подготовке сметы учитывайте пять факторов.

1. Результаты осмотра технического состояния общего имущества.
2. Виды работ, которые предусматривает минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).
3. Сроки и периодичность выполнения работ, которые предусмотрены Минимальным перечнем и договором управления МКД. На это указывает подпункт «б» пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
4. Дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, которые определили решениями ОСС или договором управления МКД.
5. План текущего ремонта общего имущества, который утвердило ОСС или совет МКД, если его наделили соответствующими полномочиями (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Согласование сметы и размера платы с советом МКД

Согласовать смету и размер платы с советом МКД необходимо, если это предусматривает договор управления МКД. В остальных ситуациях закон не обязывает это делать. Однако если согласовать все заранее, то это избавит вас от лишних вопросов и недопонимания со стороны совета МКД.

Ситуация

Вправе ли собственники утвердить размер платы за содержание жилого помещения без перечня работ и услуг

Нет, не вправе.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома. Такое правило предусмотрено пунктом 35 Правил № 491. Перечень услуг и работ собственники помещений должны утвердить на их общем собрании исходя из требований Минимального перечня и Правил № 491. Перечень – существенное условие договора управления МКД (ч. 4 ст. 158, ч. 3 ст. 162 ЖК). Аналогичную позицию изложил Минстрой в письме от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04.

Ситуация

Могут ли заставить выполнять работы из Правил № 170, если они не предусмотрены сметой

Нет, не могут. Но есть два исключения:

• нормы Правил № 170 включены в другие нормативные акты, которые нужно исполнять;
• работы из Правил № 170 прописали в договоре управления МКД.

Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Такое правило определено частью 3 статьи 4 Закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании». Работы и услуги, которые предусмотрены Правилами № 170, нужно исполнять, только если их указали в договоре с УО. Аналогичное разъяснение дал Минрегион в письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14. В этом случае работы, услуги из Правил  № 170 нужно включить в смету и выполнять.

Работы и услуги из Правил № 170 также могут быть включены в другие акты, которые обязательны для управляющих МКД организаций. Например, УО, ТСЖ, ЖК обязаны выполнять работы и услуги из Минимального перечня (ч. 1, 1.2 ст. 161 ЖК). Отсутствие этих работ в смете не освобождает от обязанности их выполнять.

Ситуация

Вправе ли УО в одностороннем порядке увеличить размер платы за содержание жилого помещения

Есть два подхода судей к тому, что УО увеличивают размер платы в одностороннем порядке.

До июня 2015 года существовала практика, когда УО увеличивала размер платы за содержание жилого помещения в одностороннем порядке. В этом случае не требовалось проводить общее собрание собственников. 

С 1 июня 2015 года подход изменился. Запретили менять условия договора с потребителями любых услуг в одностороннем порядке (п. 2 ст. 310 ГК). Верховный суд разъяснил, что ОСС обязательно должно согласовать размер платы за содержание жилого помещения. Любое изменение фиксированного размера платы возможно только по решению ОСС.

Незаконно включать в договор управления МКД право УО в одностороннем порядке проводить индексацию размера платы на содержание жилого помещения. На это указал Пленум Верховного суда в пункте 17 постановления от 27.06.2017 № 22, в определении от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867.

Читайте в отдельной рекомендации, как индексировать размер платы за содержание жилого помещения.

Ситуация

Вправе ли УО оспорить решение ОСС об утверждении платы за содержание жилого помещения, если оно принято без учета ее предложений

Да, вправе.

Верховный суд разъяснил, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества нельзя устанавливать произвольно (п. 16 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22). УО может оспорить решение ОСС об изменении размера платы, если его приняли без учета предложений УО, а размер платы экономически необоснован. Смотрите, например, апелляционные определения Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602/2017, Красноярского краевого суда от 28.06.2017 по делу № 33-8389/2017.

Ситуация

Нужно ли выделять расходы по управлению МКД отдельной строкой в перечне работ и услуг по содержанию общего имущества

Нет, не нужно.

Расходы по управлению МКД считаются составной частью платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управленческие расходы входят в стоимость каждой из услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в таком доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ включает в себя:

1. плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2. взнос на капитальный ремонт;
3. плату за коммунальные услуги.

Также работы по управлению МКД не выделены отдельной строкой в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3.04.2013 № 290. 

Ситуация

Вправе ли совет МКД самостоятельно рассчитать затраты и определить размер платы за содержание жилого помещения

Да, вправе. Закон это не запрещает.

Однако при расчете совет МКД обязан учесть предложения УО. Затем рассчитанный размер платы должно утвердить ОСС. Такое правило следует из части 7 статьи 156 ЖК.

Ситуация

Входит ли в размер платы за содержание помещения обеспечение работников спецодеждой

Да, входит.

Плата за содержание жилого помещения включает в себя в том числе плату за услуги и работы по управлению МКД (ч. 2 ст. 154 ЖК). Размер платы за содержание жилого помещения должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД. Это установлено частью 1 статьи 156 ЖК, пунктом 29 Правил № 491.

Для выполнения работ по содержанию общего имущества УО обеспечивает работников спецодеждой за свой счет (ч. 2 ст. 212, ст. 221 ТК).

Ситуация

Обязана ли управляющая МКД организация предоставить жителям возможность оплачивать ЖКУ без комиссии за прием платежей

Ситуация спорная. Ответ зависит от готовности управленца отстаивать свою позицию в суде.

Потребитель вносит плату за коммунальные услуги исполнителю либо действующему по его поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту. При этом потребитель вправе по своему выбору оплачивать КУ наличными денежными средствами, в безналичной и иных установленных законом формах. В безналичной форме услуги можно оплачивать с помощью счетов в банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, почтовыми переводами, банковскими картами, через сеть «Интернет».

Такие правила следуют из пункта 63, подпункта «а» пункта 65 Правил №354 (далее – Правила №354), статьи 37 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Сформировалась практика, когда Роспотребнадзор привлекает УО к административной ответственности за непредставление потребителям выбора способа оплаты без комиссии. Санкции предусмотрены по части 4 статьи 14.8 КоАП – за нарушение прав потребителя, которые связаны с оплатой товаров, работ, услуг. Есть и аналогичная судебная практика. Примеры судебных решений:

• постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2017 № 06АП-7210/2016 по делу № А73-13056/2016 (Определением ВС РФ от 24.08.2017 № 303-АД17-10960 отказано в пересмотре)
• постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2017 № 19АП-7586/2016 по делу № А48-4294/2016,
• постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2017 № 07АП-2594/2017 по делу № А27-27095/2016.

Также суд признает законными предписания Роспотребнадзора обеспечить потребителю право выбирать способ оплаты наличными денежными средствами исполнителю КУ (без комиссии). Суды также опираются на статьи 16.1, 37 Закона о защите прав потребителей (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.07.2017 № Ф10-2528/2017 по делу № А48-4355/2016).

На основании судебной практики и практики надзорных органов при приеме платежей УО обязана:

• принимать к оплате национальные платежные инструменты – платежные карты системы «Мир»;
• предоставить возможность оплаты услуг наличными денежными средствами – в собственную кассу, платежному агенту или субагенту;
• обеспечить возможность выбора одного из способов оплаты без комиссии – взять расходы по приему платежей на свой счет.

Однако есть и противоположная судебная практика, в пользу УО, например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 № 06АП-7566/2016 по делу № А73-11283/2016. Суд поддержал УО, так как она указывала в платежных документах на возможность внесения платы в отделениях банков, а также Почты России, давая право выбора способа оплаты. Тем самым потребителю была предоставлена возможность оплаты наличными путем внесения средств в кассу банка. Следовательно, управленец не нарушил права потребителя, которые связаны с оплатой услуг, в понимании части 4 статьи 14.8 КоАП.

Таким образом, если УО не готова отстаивать свою позицию в суде, рекомендуется:

• обеспечить возможность оплаты услуг без комиссии – установить ККТ в офисе, заключить договор с платежным агентом;
• проинформировать потребителей, где можно платить без комиссии.

Обратите внимание, что с 1 июля 2024 года банкам и платежным агентам, кроме организаций почтовой связи, запрещено брать комиссию при перечислении платы за ЖКУ, пеней по долгам с лиц, которые нуждаются в социальной поддержке. Запрет установлен Законом от 19.12.2023 № 602-ФЗ. Перечень лиц, с которых запрещено брать комиссию, указан в распоряжении Правительства от 27.04.2024 № 1059-р.

Этап 2. Представьте предложение о размере платы собственникам

Предложение о размере платы за содержание жилого помещения УО должна разместить на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка под МКД. Срок – в течение 30 дней до даты ОСС. В предложении покажите расчет и обоснование размера платы за содержание жилого помещения или предложите тем, кто заинтересовался, ознакомиться со сметой в офисе УО.

Если предложенный УО размер платы за содержание жилого помещения превышает «муниципальный тариф», то предложение о размере платы должно содержать:

• смету расчета;
• обоснование размера платы;
• обоснование превышения.

В обосновании превышения детально пропишите расчет годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, укажите периодичность, с которой будете их выполнять.

Требования к детализации размера платы и порядку направления предложения собственникам установлены пунктом 31 Правил № 491. Они действуют с 11 апреля 2018 года.

Конституционный суд ранее также указывал, что необходимо учитывать предложения УО, когда устанавливают размер платы за содержание УО. Предложение УО законно, поскольку позволяет учесть индивидуальные характеристики МКД: его состав, конструктивные особенности, степень физического износа, технического состояния, геодезических, природно-климатических условий расположения. Такое разъяснение Конституционный суд дал в определении от 28.03.2017 № 700-О. 

Ситуация

На какой срок устанавливают размер платы за содержание жилого помещения

Размер платы устанавливается на срок не менее чем один год. Это следует из части 7 статьи 156 ЖК. Годичный срок является минимальным, а не максимальным периодом действия установленного собственниками размера платы.

Управляющая МКД организация по общему правилу готовит предложения по индексации размера платы к окончанию очередного периода действия установленного размера. Если собственники не примут решение о новом размере платы на второй год, действует прежний размер платы. Такую позицию занял Верховный суд в определении от 14.02.2018 № 304-КГ17-22877.

Если возникают непредвиденные расходы, УО, ТСЖ, ЖСК вправе инициировать процесс индексации размера платы, не дожидаясь окончания срока его действия.

Пример

Собственники обязаны оплатить внеплановую дезинфекцию подъездов в МКД

Роспотребнадзор может обязать управляющую МКД организацию проводить дезинфекцию подъездов в МКД, если имеются условия для возникновения или распространения инфекционных заболеваний. Это следует из части 2 статьи 50 Закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». УО, ТСЖ, ЖСК оплачивают такие работы из средств на содержание общего имущества.

Этап 3. Подготовьте общее собрание собственников

При подготовке к ОСС сделайте три вещи.

1. Определите инициатора собрания.

Совет

постарайтесь добиться того, чтобы собрание инициировали собственники помещений в МКД.

По закону инициировать собрание для утверждения размера платы за жилое помещение вправе УО (ч. 7 ст. 45 ЖК).

Однако лучше, чтобы в роли инициаторов выступали один или несколько собственников помещений в доме, например, члены совета МКД (ч. 4 ст. 45 ЖК). Дело в том, что на практике доверие участников собрания к инициативе физических лиц – собственников более существенное, чем к инициативам УО.

2. Подготовьте документы для проведения собрания. Их состав различается в зависимости от формы собрания – очное, заочное или очно-заочное голосование.

Для собраний в форме заочного и очно-заочного голосования особую роль играет формулировка ответа на вопрос об утверждении размера платы за содержание жилого помещения. В зависимости от формулировки в решении собственника наступят те или иные правовые последствия.

Формулировка 1. «Утвердить плату за содержание жилого помещения на 2020 год в размере…».

Последствия. Утвержденный размер платы будет действовать только в указанном календарном году. На следующий год потребуется вновь утверждать размер платы на общем собрании. Если собрание не утвердит, собственники будут вносить плату в размере, утвержденном органом МСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК). Минстрой разработал Методические рекомендации по определению платы за содержание жилого помещения на случай, если общее собрание самостоятельно не установило размер платы или не избран способ управления МКД (приказ Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр).

Формулировка 2. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере…».

Последствия. Утвержденный размер будет действовать до того, как общее собрание примет иное решение. Это может продлиться в течение нескольких лет. Такой размер платы может впоследствии не отвечать интересам УО и нарушит требования части 1 статьи 156 ЖК.

Формулировка 3. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере, равном размеру платы, который утвердил орган МСУ аналогичной степени благоустройства».

Последствия. Размер платы будет ежегодно повышаться. Утверждать его будет орган МСУ. Общее собрание для этого проводить не потребуется. Но не факт, что такой размер будет отвечать интересам УО и собственников помещений. Для УО есть риск, что собственники оспорят размер платы, так как он не согласован с ними, а увеличение платы необоснованно.

3. Определите сроки проведения собрания.

Совет

если планируете изменить размер платы за содержание жилого помещения, то установите срок с учетом предусмотренного периода для извещения об изменении размера платы (ч. 13 ст. 155 ЖК).

 

Этап 4. Проведите ОСС

ОСС должно принять решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения с учетом предложений УО. Для этого достаточно большинства голосов от общего числа голосов участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК).

Собрание по утверждению размера платы проведите по общим правилам, которые предусмотрены статьями 44–48 ЖК. Решение оформите протоколом ОСС. Требования к протоколу утверждены приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

Ещё по теме

• Как изменить размер платы за содержание
• Как рассчитывать платежи, если собственники не утвердили размер платы за содержание

Этап 5. Проинформируйте собственников и ГЖИ

Известите собственников помещений об утвержденном размере платы за содержание жилого помещения. Для этого составьте уведомление в письменной форме. Разместите его в месте, которое доступно для всех собственников, например, в подъезде МКД. Это необходимо сделать в течение 10 дней со дня, когда приняли решение (ч. 3 ст. 46 ЖК).

Дополнительно письменно проинформируйте собственников, если изменили размер платы. Разместите информацию на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. Это нужно сделать в срок, который прописали в договоре управления МКД. Если такой срок не установлен, проинформируйте не позднее чем за 30 календарных дней до даты, когда представите платежные документы с новым размером платы. Такие правила предусматривают часть 13 статьи 155 ЖК, подпункт «б» пункта 31 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Подлинники решений и протокола, которыми собственники утвердили новый размер платы, направьте в ГЖИ и опубликуйте в ГИС ЖКХ. Решения и протокол признают переданными, если у вас есть документ, который подтверждает факт и дату их получения органом ГЖН, и скан-образы размещены в открытом доступе в ГИС ЖКХ. УО обязана это сделать в течение пяти дней с момента, когда получила подлинники решений и протокола от инициатора собрания.  Такое правило следует из части 1.1 статьи 46,  части 10.1 статьи 161 ЖК, пунктов 3, 5 Порядка передачи подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор (приложение 2 к приказу Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр).

 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 03.10.2024