Как включить придомовую территорию в состав общего имущества в МКД

Актуально на 26 июня 2024

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Придомовой территорией принято называть земельный участок, на котором расположен МКД. В рекомендации мы объяснили, кто и как образует земельный участок под МКД, когда придомовая территория войдет в состав общего имущества и как ее можно использовать.

Кто образует земельный участок под МКД

Определить границы и провести кадастровый учет земельного участка, на котором расположен МКД, обязаны государственные органы или органы МСУ. Заявление может подать любой собственник или управляющая МКД организация, если ее уполномочили собственники на ОСС

Такую обязанность устанавливает часть 4 статьи 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ). Образовать земельный участок под МКД значит сформировать его границы и провести государственный кадастровый учет в отношении этого участка.

Что делать, чтобы образовать земельный участок

Чтобы образовать земельный участок, нужно выполнить три шага:

1. Подготовить и направить в администрацию муниципального образования обращение с просьбой предоставить информацию:

• проведен ли кадастровый учет земельного участка под МКД;
• образован ли земельный участок под МКД;
• какова процедура образования земельного участка под МКД на территории муниципального образования, где он расположен.

2. Решить, кто будет обращаться с заявлением об образовании земельного участка, – если выяснится, что земельный участок под МКД не образован. Обратиться с заявлением может любой из собственников или иное лицо, например, управляющая МКД организация. Чтобы определить уполномоченное лицо, необходимо провести ОСС.
3. Направить в администрацию муниципального образования заявление об образовании земельного участка под МКД. Форму заявления, как правило, утверждает орган МСУ.

Внимание

органы госвласти и МСУ обязаны образовывать земельный участок под МКД, даже если собственники не обратились с заявлением. Они это сделают, например, во время кадастровых работ.

Это устанавливает ч. 4.1 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.

Пример

Как сформировать земельный участок под МКД на примере Ногинского района

Решением Совета депутатов Ногинского муниципального района Московской области от 29.09.2008 № 256/24 утверждено положение о порядке организации работ и перечня документов, необходимых для формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Указанным документом утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о формировании земельного участка.

Уполномоченное общим собранием лицо представляет в орган местного самоуправления заявление о формировании земельного участка с приложением документов:

• копии технических паспортов зданий, строений, сооружений, входящих в состав недвижимого имущества, с планами этажей;
• надлежаще заверенные копии первичных документов об отводе земельного участка для строительства объекта со схемой отвода этого земельного участка (при наличии);
• выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимости (жилое/нежилое помещение);
• копия выписки из протокола общего собрания собственников помещений в МКД.

Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельного участка, на котором расположен МКД, осуществляется за счет местного бюджета Ногинского муниципального района, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Документы и материалы по земельным участкам, на которых расположены МКД, разрабатывает специализированная организация, с которой заключен муниципальный контракт.

Специализированная (уполномоченная) организация проводит работы по межеванию земельного участка с целью постановки его на государственный кадастровый учет.

Подготовленный проект границ направляется в администрацию Ногинского муниципального района для подготовки проекта постановления руководителя администрации Ногинского муниципального района об утверждении проекта границ земельного участка и установлении сервитутов (при необходимости).

После подписания руководителем администрации Ногинского муниципального района постановления об утверждении проекта границ земельного участка заявителю выдается необходимое количество копий.

Ситуация

Кто вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган, чтобы образовать земельный участок под МКД

Это может сделать любой собственник помещения в МКД. Такой порядок предусматривает часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, постановление Конституционного суда от 28.05.2010 № 12-П.

Собственники помещений в МКД также вправе поручить управляющей МКД организации или другому лицу подать заявление. Тогда на ОСС им нужно принять решение об определении уполномоченного лица.

Ситуация

Нужно ли решение ОСС, чтобы подать заявление об образовании земельного участка под МКД

Это зависит от того, кто подает заявление.

Любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в государственные органы или органы МСУ с заявлением об образовании земельного участка. В этом случае решение ОСС не нужно. Такой порядок предусматривает часть 3 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, постановление Конституционного суда от 28.05.2010 № 12-П.

Однако если собственники помещений в МКД хотят, чтобы заявление за них подало другое лицо, например, УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, то соответствующее решение ОСС будет обязательным.

Как образуют земельный участок под МКД

Орган власти, который образует земельный участок, должен выполнить мероприятия:

• утвердить проект межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане;
• подготовить межевой план;
• подать заявку о государственном кадастровом учете земельного участка в орган регистрации;
• устранить причины, по которым кадастровый учет приостановили, – если такая ситуация возникла.

Также проведут и другие мероприятия, если понадобится.

Уполномоченный орган уведомляет собственников помещений в МКД о том, что начинает образовывать земельный участок под их домом, о планируемых этапах и сроках работ. Извещения размещают на информационных щитах МКД и на официальном сайте уполномоченного органа. Это должны сделать не позже чем через пять рабочих дней, после того как приняли решение о начале мероприятий.

Такие правила предусмотрены частями 4, 4.2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ.

Кадастровый учет проводит Росреестр. Это определено пунктом 1 положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства от 01.06.2009 № 457.

Границы и размер земельного участка под МКД определяют по требованиям земельного и градостроительного законодательства. Кадастровый учет земельных участков проводят в порядке, который устанавливаетЗакон от 13.07.2015 № 218-Ф «О государственной регистрации недвижимости».

Конкретный порядок, в котором проведут мероприятия по образованию земельного участка, принимает каждый субъект РФ и муниципальное образование самостоятельно. В разных регионах он может отличаться.

Ситуация

Может ли ОСС принять решение о межевании

Нет не может. Общее собрание собственников помещений в МКД не наделено полномочиями принимать такие решения.

Земельный участок под МКД считается сформированным и переданным в состав общего имущества собственников помещений в МКД с момента постановки такого участка на государственный кадастровый учет. Это определено ч. 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №189).

Формирует земельные участки под МКД орган МСУ. Это определено ч. 6. ст. 16 Закона №189-ФЗ.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяют в соответствии с требованиями законодательства. Это предусмотрено ч. 1 ст. 36 ЖК. Их устанавливают посредством подготовки схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории или проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждают органы МСУ после публичных слушаний. 

Такие правила следуют из ч. 2 ст. 6 Закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и ст. 46 ГрК. 

Когда придомовая территория переходит в состав общего имущества

Земельный участок под МКД переходит в состав общего имущества после того, как его образовали и поставили на государственный кадастровый учет.

Порядок перехода зависит от двух условий:

• земельный участок образовали до введения в действие ЖК;
• земельный участок не образовали до введения в действие ЖК.

Если земельный участок под МКД образовали и поставили на учет, то повторно это делать не нужно. Земельный участок бесплатно в силу закона переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Если земельный участок под МКД не образовали до введения в действие ЖК, любой собственник помещения или уполномоченное ОСС лицо вправе обратиться в государственный орган или орган МСУ. Повод для обращения – заявление об образовании земельного участка под МКД.

Такой порядок определен частями 2–5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ. Аналогичную позицию содержат постановление Конституционного суда от 28.05.2010 № 12-П, письмо Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2011 № 754/07-17.

Регистрировать в ЕГРН право общей собственности на земельный участок под МКД не требуется. Он переходит в состав общего имущества после того, как его образовали и поставили на государственный кадастровый учет.

Как можно использовать придомовую территорию, которую включили в состав общего имущества

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в МКД. Разрешенные границы установлены ЖК и гражданским законодательством. В отношении земельного участка, который включили в общее имущество МКД, ОСС вправе принять решения:

• о передаче его в пользование, например, сдать в аренду другим лицам или одному из собственников помещений в МКД для размещения рекламной конструкции или чтобы сделать пристройку к дому;
• введении права ограниченного пользования (сервитута);
• благоустройстве и озеленении.

Такие правила устанавливают части 2, 4 статьи 36, пункты 2–3 части 2 статьи 44 ЖК.

Решения о пределах использования земельного участка принимают на общем собрании не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Такое требование указано в части 1 статьи 46 ЖК.

Собственники не вправе отчуждать (продавать, дарить) земельный участок под МКД, как и любое другое общее имущество МКД, потому что оно принадлежит им на праве общей долевой собственности. Доли в общем имуществе нельзя выделить в натуре и продать отдельно от помещений. Такое правило установлено частью 4 статьи 37 ЖК.

Ответы на вопросы из практики

Ситуация

Как образуют земельный участок под домом-новостройкой

В новостройках вопрос образования земельного участка решают до их ввода в эксплуатацию. Под домом-новостройкой понимают объект, который сдают в эксплуатацию сейчас, после введения в действие ЖК. Эксплуатацию МКД и заселение жителей начинают только после того, как застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию разрешают при условии, что сведения о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный реестр недвижимости.

Это установлено частью 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ.

Ситуация

Законно ли, что застройщик отдельно собирает с будущих собственников деньги на выкуп придомовой территории

Если под придомовой территорией понимать земельный участок под МКД, то сборы на ее приобретение не предусмотрены законодательством.

Земельный участок под МКД формируется до ввода МКД в эксплуатацию. После сдачи МКД земельный участок под таким домом, как и другое общее имущество, переходит в общую долевую собственность.

Ситуация

Может ли орган власти требовать оплатить переход земельного участка под МКД в общую долевую собственность

Нет, не может.

Переход земельного участка под МКД происходит бесплатно. Это установлено статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Право органа власти получать плату за переход земельного участка под МКД в общую долевую собственность законом не предусмотрено.

Ситуация

Вправе ли собственники продать часть придомовой территории

Продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству.

Прямой запрет на продажу придомовой территории, включенной в состав общего имущества, законодательно не установлен. Вместе с тем, данное действие влечет за собой уменьшение общего имущества собственников помещений в МКД.

Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Это закреплено частью 3 статьи 36 ЖК.

Очевидно, что отчуждение земельного участка не является реконструкцией многоквартирного дома как объекта капитального строительства.

Ситуация

В чем заключается сервитут на придомовую территорию

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 ЗК, ст. 274 ГК). Собственник земельного участка (другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления сервитута на соседний участок. Это предусмотрено статьей 274 ГК.

Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливаться:

• для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, которые не препятствуют использованию земельного участка;
• других нужд собственника недвижимого имущества.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Это закреплено частью 2 статьи 274 ГК.

Ситуация

Может ли ТСЖ установить сервитут на придомовую территорию

Принятие решения о любом виде использования придомовой территории – исключительная компетенция общего собрания собственников помещений в МКД. Это определено частью 2 статьи 44 ЖК.

ТСЖ не вправе самостоятельно устанавливать сервитут в отношении земельного участка под МКД, включенного в состав общего имущества в установленном порядке.

Ситуация

Можно ли организовать парковочные места на придомовой территории за счет средств дохода ТСЖ

Да, можно, если это предусмотрено уставом.

Общее собрание членов ТСЖ может принять решение об устройстве автопарковки на земельном участке МКД за счет доходов от хозяйственной деятельности товарищества. При этом цели, на которые можно израсходовать средства, должны быть предусмотрены уставом. Это предусматривает часть 3 статьи 152 ЖК.

Виды хозяйственной деятельности ТСЖ, за счет выполнения которых ТСЖ может получать доходы, перечислены в части 2 статьи 152 ЖК.

Ситуация

Как быть с бесхозной машиной на придомовой территории

Основные критерии, по которым автомобиль будет считаться бесхозным:

• автомобиль покрыт толстым слоем грязи, пыли, копоти и т. д.;
• спущены или полностью отсутствуют колеса, разбиты стекла и осветительные приборы;
• свободный доступ в багажник, под капот и в салон автомобиля.

Обнаружив такое транспортное средство, можно обратиться с письменным заявлением:

• в отдел полиции по месту жительства;
• комиссию по вывозу брошенного транспорта муниципального образования;
• администрацию города или района.

Сотрудники полиции по заявлению обязаны провести проверку по установлению владельца транспортного средства и уведомить его о выявленном нарушении. Полицейские же и установят место регистрации транспортного средства, а также факт снятия его с учета в связи с волеизъявлением собственника либо прекращения права собственности по любой из причин, предусмотренных статьями 235–243 главы 15 ГК.

Если собственник транспорта обнаружен, ему предписывают устранить выявленное нарушение в разумный срок путем утилизации своего транспортного средства. В случае отказа от добровольного исполнения предписания транспортное средство вывозится на стоянку временного хранения.

Если собственника имущества не установили, транспортное средство в судебном порядке признается бесхозным и по решению суда утилизируется.

Собственники помещений в МКД могут обратиться с иском в суд.

Если придомовая территория не включена в состав общего имущества, в суд могут обратиться государственные и муниципальные органы.

Ситуация

Нужно ли платить земельный налог на придомовую территорию

Земельные участки в составе общего имущества собственников помещений в МКД, земельным налогом не облагаются. Это предусматривает п. 6 ч. 2 ст. 389 НК.

Земельный налог на земельные участки под МКД не уплачивается с 1 января 2015 года. Задолженность по земельному налогу могла образоваться в период с включения придомовой территории в состав общего имущества по 1 января 2015 года. В таком случае налоговый орган может требовать погашения образовавшейся задолженности по земельному участку.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 26.06.2024