Как внести изменения в договор управления МКД и устав ТСЖ, ЖСК по обслуживанию ВДГО

Актуально на 24 окт 2023

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Анна Лежнина, главный редактор справочной системы «Управление МКД», член подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

До 30 ноября УО должны актуализировать свои договоры управления МКД, а ТСЖ и ЖСК – устав, чтобы перезаключить договор на обслуживание ВДГО.

Эксперты системы разработали пошаговую инструкцию, чтобы внести изменения в документы. Дали готовые формулировки условий договора, положений устава, а также повестки дня ОСС, подготовили шаблоны необходимых документов.

Почему нужно вносить изменения

С 1 сентября 2023 года вступили в силу новые положения ЖК с требованиями к обслуживанию ВДГО в МКД. Техническое обслуживание и ремонт ВДГО и ВКГО в многоквартирном доме будет проводить одна специализированная организация. Договоры с ней подписывают:

• УО, ТСЖ, ЖСК – в части работ по содержанию и ремонту внутридомового оборудования;
• собственники помещений в МКД – на техническое обслуживание внутриквартирного оборудования.

Чтобы заключить договор на обслуживание ВДГО, управляющей организации необходимо актуализировать договор управления МКД, а жилищным объединениям – устав.

Теперь договор управления МКД, если в таком доме установлено ВДГО, должен содержать обязанность заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО в МКД. Это новое существенное условие договора (п. 5 ч. 3 ст. 162 ЖК). Статья 100 НК 

Аналогичные требования прописали для устава ТСЖ, ЖК, ЖСК – положениями должна быть предусмотрена обязанность жилищного объединения заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО в МКД (ч. 1.2 ст. 113 ЖК, ч. 2.2 ст. 135 ЖК).

Законодатели установили срок до 30 ноября, чтобы внести изменения в договоры управления или уставы. До этой даты управляющей МКД организации необходимо:

• подписать в правоустанавливающих документах свою обязанность заключить договор на обслуживание и ремонт ВДГО с газораспределительной компанией;
• внести в перечень работ и услуг новые требования Минимального перечня № 290 – о периодической проверке дымовых и вентиляционных каналов и их очистке.

Такие требования установлены Законом от 18.03.2023 № 71-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации" и ЖК Российской Федерации».

Когда не нужно вносить изменения в договор управления МКД и устав

Изменения вносить не нужно в двух случаях:

– в доме, которым управляет УО, ТСЖ, ЖСК, отсутствует газовое оборудование и не предоставляется коммунальная услуга газоснабжения;

– условиями договора управления МКД, положениями устава ТСЖ, ЖСК изначально предусмотрена обязанность заключать договоры со специализированными организациями для обслуживания общего имущества в МКД – такая формулировка может быть оформлена общей фразой без конкретики на категории специализированных организаций.

Пример условий, когда не нужно вносить изменения в договор управления МКД, устав ТСЖ, ЖСК

Как внести изменения в договор управления МКД

Порядок утверждения изменений условий договора управления МКД зависит от того, кто является сторонами такого договора. В таблице мы показали варианты утверждения условий договора управления МКД.

Стороны договора управления МКД	Кто утверждает изменения
УО и собственники помещений в МКД	Изменения утверждают собственники помещений в МКД на общем собрании
УО и органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК	Порядок принятия решения должен быть закреплен в уставе ТСЖ, ЖК, СПК. Уставом может быть предусмотрено, что решение принимает: председатель правления ТСЖ, ЖК, СПК единолично – издается соответствующий приказ; правление ТСЖ, ЖК, СПК на очередном или внеочередном заседании – решение заносят в протокол заседания; председатель правления ТСЖ, ЖК, СПК по согласованию с правлением – решение закрепляют приказом; общее собрание членов ТСЖ, ЖК, СПК – решение заносят в протокол собрания. Также в уставе может быть предусмотрен иной способ принятия решения
УО и застройщик	Изменения в условия договора управления МКД вносят по соглашению сторон
УО и собственник наемного дома или помещений в наемном доме	Изменения в условия договора управления МКД вносят по соглашению сторон

Разберем подробнее, как внести изменения в договор управления между УО и собственниками помещений в МКД. Такое утверждение происходит в несколько этапов.

1. Разработайте изменения в договор управления

Внести изменения в договор управления МКД можно двумя способами:

• утвердить новую редакцию;
• утвердить дополнительное соглашение с новыми условиями.

Чтобы актуализировать договор управления в связи с изменениями законодательства по обслуживанию ВДГО, достаточно утвердить дополнительное соглашение к действующему договору. Новую редакцию утверждают, если договор подвергается глобальным изменениям. Однако, если условиями договора предусмотрен особый порядок для изменения договора, следуйте ему (п. 1 ст. 450 ГК).

Дополнительное соглашение можно оформить так же, как и основной договор управления МКД. В нем должны быть указаны:

• сведения об изменяемом договоре;
• наименование и реквизиты сторон;
• указание на то, что стороны изменяют договор;
• условия, которые стороны меняют;
• реквизиты сторон и подписи.

Условия договора управления МКД должны содержать обязанность УО заключить договор на обслуживание ВДГО согласно пункту 5 части 3 статьи 162 ЖК. Ниже рассмотрим несколько примеров оформления таких условий в зависимости от текста договора управления МКД.

Рис. 1. Как прописать новые положения в разделе «Обязанности УО»

Рис. 2. Как прописать новые положения отдельным разделом по обслуживанию ВДГО

2. Обсудите изменения с собственниками

Любое изменение в договоре управления МКД нужно согласовать с собственниками. УО не вправе самостоятельно менять условия договора. Перед тем как утвердить на общем собрании собственников, обсудите изменения договора с советом МКД и инициативной группой жителей.

Предварительно обсудить изменения договора с советом МКД можно устно или в письменной форме. Например, направьте в совет МКД сообщение, в котором укажите, с чем связаны изменения. Опишите, какие положения будете менять, что меняется в работе УО. В письме делайте ссылки на нормы закона, которые устанавливают новые требования и сроки исполнения.

Совет МКД в рамках своих полномочий (п. 2–4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК):

• выносит на общее собрание собственников в качестве вопросов для обсуждения предложения, в том числе о порядке обсуждения проектов договоров;
• представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления МКД, организации такого управления;
• представляет собственникам до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на собрании.

Данный этап не считается обязательным для проведения собрания, но он повышает явку жителей и увеличивает шансы набрать необходимое количество голосов.

3. Проведите собрание

Собрание собственников можно провести по инициативе УО в очной, заочной или очно-заочной форме голосования. Собрание в заочной форме также можно провести в формате онлайн-голосования. Соблюдайте общий порядок проведения собрания, однако необходимо учитывать последние изменения законодательства, подробнее о них можно прочитать в отдельном материале.

В повестку дня собрания, помимо организационных, включите вопросы:

• об утверждении дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом;
• о дополнении приложения 2 (перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме) к договору управления многоквартирным домом новыми услугами и работами;
• об изменении размера платы за содержание жилого помещения.

Первые два вопроса продиктованы требованиями законодательства, а последний – вытекает из применения новых правил на практике. Дело в том, что стоимость работ на обслуживание ВДГО должна быть учтена в размере платы за содержание и ремонт общего имущества, а ее утверждает ОСС.

Проголосовать «за» по вопросам повестки дня должны большинство участников собрания. Принятые решения оформите протоколом.

Если собственники не утвердят новые условия договора управления, УО вправе обратиться в суд с требованием об изменении условий договора (ст. 452 ГК). В таблице показали, с какими трудностями УО могут столкнуться при утверждении новых условий и предложили решение с нормативным обоснованием.

Ситуация

Что грозит УО, если ОСС по изменению условий договора управления МКД в части обслуживания ВДГО не набрало кворум

Если не внести изменения в условия договора управления МКД, то невозможно будет заключить договор на обслуживание ВДГО со специализированной организаций. Это будет считаться нарушением по содержанию общего имущества в МКД, а УО могут оштрафовать до 300 тыс. руб. Подробнее, какая грозит ответственность, смотрите в ответе. 

Если собственники помещений в МКД не утвердят на собрании решения о внесении изменений в договор управления МКД, УО обязана принять иные меры, предусмотренные законодательством, чтобы соблюсти правила и нормы по содержанию ВДГО. В данном случае УО вправе обратиться в суд с требованием о внесении изменении условий договора (ст. 452 ГК).

Ситуация

Что делать, если собственники не подписывают дополнительное соглашение к договору управления МКД в части обслуживания ВДГО

Решение ОСС, которое приняли в соответствии с законодательством, обязательно для всех собственников. Чтобы дополнительное соглашение или новая редакция договора управления МКД считались заключенными, подписать такой документ должны более 50 процентов собственников от общего числа собственников в МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК).

Увеличить количество подписантов возможно путем обзвона собственников,  поквартирного обхода, развешивания объявления в общедоступном месте с указанием места и времени для подписания новых условий. При взаимодействии с жителями разъясняйте последствий незаключения новых условий договора управления.

Если досудебные меры не дали необходимого результата, УО вправе обратиться в суд с требованием внести изменения в договор управления МКД (ч. 8 ст. 162 ЖК, гл. 29 ГК).

4. Передайте документы по собранию в ГЖИ и разместите в ГИС ЖКХ

Документы считаются переданными в ГЖИ, когда выполнены оба действия:

• подлинники представили способом, который позволит подтвердить факт и дату их получения органом ГЖН, например, направьте документы заказным письмом или вручите лично;
• решения и протокол разместили в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе, которую использовали для проведения собрания.

Подлинники протокола ОСС и обязательные приложения к нему направьте в ГЖИ в течение пяти дней с момента, когда получили документы от инициаторов общего собрания или с момента оформления протокола, если инициатор собрания – УО.

Обязательным приложением к протоколу в данном случае будет в том числе дополнительное соглашение к договору управления МКД как документ, который рассматривали на собрании. Это установлено подпунктом «е» пункта 20 Требований к оформлению протокола.

Разместить протокол ОСС в ГИС ЖКХ нужно в два этапа: сначала вручную заполнить данные итогов собрания, а затем разместить электронный образ протокола. Сделать это сможет специально уполномоченный сотрудник организации.

5. Подпишите изменения с собственниками
Принятое решение на общем собрании не заменяет необходимость подписать дополнительное соглашение или новую редакцию договора с собственниками помещений. Дополнительное соглашение подписывают по аналогии с заключением договора управления МКД, то есть должны подписать более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников в МКД.
Подписанное собственниками дополнительное соглашение отмечайте в отдельном журнале или специальной ведомости. Это поможет вести учет подписантов и понадобится, чтобы подтвердить, например, перед ГЖИ факт подписания изменений договора управления МКД необходимым количеством собственников.
Вместо собственников соглашение вправе подписать председатель совета МКД. Для этого нужны соответствующие доверенности от собственников или решение ОСС, которое наделило его такими полномочиями. Это следует из части 1 статьи 162, пункта 3 части 8 статьи 161.1 ЖК.

Как внести изменения в устав ТСЖ, ЖСК
Чтобы внести изменения в устав, необходимо:
• подготовить изменения в устав;
• провести собрание членов ТСЖ или ЖСК по вопросу утверждения изменений в уставе;
• зарегистрировать изменения в налоговой;
• проинформировать ГЖИ и разместить устав в ГИС ЖКХ.
1. Подготовьте изменения
Есть два способа оформить изменения к уставу. Первый – сделать новый устав. Второй – оформить изменения как отдельный документ, например, приложением к старой редакции устава.
Новые положения устава должны предусматривать обязанность заключить договор со специализированной организацией на обслуживание ВДГО. При составлении текста отталкивайтесь от требований части 1.2 статьи 113 и части 2.2 статьи 135 ЖК.
Пример формулировки устава в части заключения договора на обслуживание ВДГО

Оформить изменения как самостоятельный документ можно в случае, если устав скорректировали только в части нескольких положений, не соответствующих закону. Такой документ будет неотъемлемой частью устава. При последующем изменении нужно будет хранить все предыдущие листы редакции.

Новую редакцию устава утверждают, если вносят много изменений. Например, если устав давно не актуализировали и нашли много положений, которые необходимо скорректировать.

На практике зачастую используют новую редакцию устава, чем частично действующий устав с приложениями на отдельных листах. В этом случае все изменения и дополнения будут в одном документе – работать с ним будет проще, например при направлении его контрагентам или государственным органам. Тогда не придется сверять положения изменений со старой редакцией устава.

Если же оформлять листы изменений к уставу, то их придется сопоставлять с первоначальной версией устава. Кроме того, отдельные листы можно потерять.

Текст изменений и новую редакцию устава подписывать не нужно.

За основу вы можете взять образец устава, который разработали эксперты системы УМД, и скорректировать его под себя.

2. Проведите собрание членов ТСЖ, ЖСК

Изменения в уставе ТСЖ утвердите на общем собрании членов этого товарищества. Требования к порядку проведения собрания установлены статьями 45–48, 146 ЖК и уставом товарищества.

Порядок проведения собрания членов ЖСК регламентируется уставом кооператива. Уставом также может быть предусмотрено использование ГИС ЖКХ или иной информационной системы для проведения собрания. В таком случае необходимо соблюдать требования, установленные статьей 47.1 ЖК, как для общих собраний собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 113, ст. 117 ЖК).

В повестку дня включите вопросы:

• о внесении изменений в устав или об утверждении новой редакции устава ТСЖ, ЖСК – формулировка зависит от выбранного способа изменения устава;
• о наделении члена правления ТСЖ, ЖСК или иного лица (Ф. И. О.) правом подать заявление о регистрации изменений устава.

Если заявление будет подавать председатель правления жилищного объединения, вопрос о его полномочиях можно не включать в повестку, так как он действует без доверенности.

Проголосовать «за» по указанным вопросам должно большинство от общего числа голосов участников собрания или их представителей (ч. 1 ст. 117, п. 1 ч. 2 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК).

3. Зарегистрируйте изменения в налоговой

При изменении устава в налоговую нужно подать следующий пакет документов:

• заявление по форме Р13014;
• протокол общего собрания членов ТСЖ, ЖСК о внесении изменений в устав;
• устав в новой редакции или изменения к нему;
• документ об оплате госпошлины в размере 800 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.33 НК) – если подаете документы на бумаге.

Такой порядок следует из части 1 статьи 17 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – ФЗ № 129-ФЗ).

Внимание

Госпошлину нужно платить, только если подаете документы в бумажной форме.

Если подаете в электронном виде, госпошлину платить не нужно (подп. 32 п. 3 ст. 333.35 НК).

В заявлении по форме Р13014 необходимо заполнить титульный лист и лист П со сведениями о заявителе (п. 1.3 ст. 9 Закона № 129-ФЗ, п. 2 Административного регламента, который утвердила ФНС приказом от 13.01.2020 № ММВ-7-14/12@).

Документы о регистрации изменений в устав можно подать лично в ФНС или МФЦ, через нотариуса или дистанционно: по почте, через интернет.

Изменения в уставе или новая редакция устава начинают действовать с момента государственной регистрации таких изменений. Это предусмотрено пунктом 6 статьи 52 ГК.

4. Проинформируйте ГЖИ и разместите устав в ГИС ЖКХ

После государственной регистрации изменений в устав ТСЖ необходимо:

• разместить изменения в ГИС ЖКХ – в течение 15 дней с момента регистрации изменений в налоговой (п. 1.15.2 раздела 10 состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ, утв. приказом Минкомсвязи, Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр);
• передать в ГЖИ уведомление о внесении изменений в устав и копии документов с такими изменениями – в течение трех месяцев с момента регистрации изменений в налоговой (п. 10 ч. 1 ст. 138 ЖК).

Таблица 1. Какие документы передать в ГЖИ в связи с изменением устава ТСЖ, ЖСК

Вид документа	Кто заверяет
Уведомление о внесении изменений в устав	Председатель правления ТСЖ, ЖСК
Копия устава	Председатель правления ТСЖ, ЖСК и секретарь общего собрания членов ТСЖ, ЖСК
Выписка из протокола общего собрания членов ТСЖ или ЖСК, на котором приняли решения о внесении изменений в устав, либо копия такого протокола
Копии текстов изменений – если вносили изменения отдельным документом, а не новой редакцией устава

Видеоинструкция. Как разместить изменения устава ТСЖ, ЖСК в ГИС ЖКХ

Что грозит, если не внести изменения

Если УО не внесет изменения в договор управления МКД, то управленцу грозит штраф, как за нарушение лицензионных требований по управлению МКД (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП). Такое нарушение влечет штрафы:

• на должностных лиц – в размере от 50 тыс. до 100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет;
• на юридических лиц – от 250 тыс. до 300 тыс. руб.

Кроме того, если не внести изменения в договор управления МКД, то УО не сможет заключить договор на обслуживание ВДГО со специализированной организацией. Такое нарушение уже будет считаться грубым нарушением лицензионных требований, а штрафы достигают 350 тыс. руб. (ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП).

Если орган ГЖН выявит несоответствия закону в уставе ТСЖ, ЖСК, ЖК, он выдает предписание устранить нарушения. Неисполненное предписание влечет за собой наложение штрафа (ч. 1 ст. 19.5 КоАП):

• на должностных лиц – в размере от 1 тыс. до 2 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет;
• на юридических лиц – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.

Также неисполненное предписание в установленный срок может служить основанием для ГЖН обратиться в суд с иском о ликвидации жилищного объединения (п. 2 ч. 12 ст. 20 ЖК).

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 24.10.2023