Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Как взаимодействовать с провайдерами в МКД

Актуально на 26 июня 2024

Как взаимодействовать с провайдерами в МКД

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

С апреля провайдеры получили свободный доступ в дома, а к сентябрю Минцифры должно разработать Правила взаимодействия управленцев и операторов связи. В материале разобрали, как УО, ТСЖ, ЖСК действовать в переходный период. Вы узнаете от опытного юриста в сфере ЖКХ, что предложить провайдерам вместо расторжения ранее заключенных договоров и когда можно требовать с провайдеров оплату за пользование общим имуществом. Также рассмотрим, какие действия помогут обезопасить общее имущество в МКД и как прекратить доступ провайдера в дом.

В рекомендации рассмотрим:

Что изменилось в доступе провайдера в МКД

Для операторов связи ввели безвозмездный доступ провайдера в МКД. Изменения внесли Законом от 06.04.2024 № 67-ФЗ, они начали действовать с 6 апреля 2024 года.

Вот ключевые изменения, которые повлияли на работу управленцев:

  1. Запретили взимать плату за использование общего имущества и доступ к сетям связи при их установке в МКД – ранее действующая плата перестает действовать по заявлению провайдера;
  2. Отменили необходимость принимать решение о доступе провайдера в МКД на ОСС - достаточно договора об оказании услуг связи с гражданином – собственником помещения или нанимателем жилья по договору соцнайма (абз. 2 пп. "б" п. 2 ст. 2 закона);
  3. Обязали провайдеров привести сети связи в соответствии с будущими Правилами взаимодействия оператора связи и управляющей МКД организации сроком до 6 апреля 2025 года - правила будут содержать типовые технические требования к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в МКД.

Правила взаимодействия провайдеров и управляющих МКД организаций при установке, использовании и демонтаже сетей должно установить Правительство к 1 сентября 2024 года (ч. 2 ст. 3 Закона № 67-ФЗ). Закон № 67-ФЗ не определяет новую процедуру доступа интернет-провайдеров в МКД. Так получается, что на этот переходный период изменились основания для доступа провайдера в дом, сама процедура доступа осталась прежней. УО, ТСЖ, ЖК, по-прежнему, ответственны за организацию доступа провайдера в МКД. Ведь именно они отвечают за надлежащее состояние общего имущества и защищают его от посягательств третьих лиц.

Новые правила будут регламентировать, в том числе:

Внимание

Правила взаимодействия будут касаться только вновь прокладываемых сетей.

Ранее проложенные сети провайдеры должны будут привести в соответствии с новыми Правилами.

Подробнее о том, как новые Правила взаимодействия будут влиять на работу управленцев, рассказала Киракосян Сусана в видеозаписи.

На какие случаи изменения не распространяются

По общему правилу УО, ТСЖ, ЖСК не могут требовать с провайдеров оплату за пользование или доступ к общему имуществу в МКД. Но есть четыре исключения, когда можно добиться оплаты:

Во-первых, за период, предшествующий вступлению в силу Закона № 67-ФЗ (до 6 апреля 2024 года) управленцы могут в интересах собственников выставить арендную плату или взыскать неосновательное обогащение. Есть также основания потребовать данную оплату, если она установлена по решению ОСС «задним числом» (определение Верховного Суда РФ от 11.09.2023 № 307-ЭС23-15688).

Во-вторых, за период с момента вступления в силу Закона № 67-ФЗ до отмены платных условий в договоре с провайдером или расторжения такого договора в целом, управленцы также могут взимать плату по заключенным с провайдерами договорам. Ведь договор продолжает действовать, а принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежаще. Это касается также условий об оплате (ст. ст. 309-310 ГК). Понудить провайдера вносить плату невозможно после того, как провайдер заявил о расторжении договора в силу части 4 статьи 3 Закона № 67-ФЗ.

Если провайдер не заявил о расторжении договора и при этом не вносит плату, здесь есть вероятность обязать его оплатить по двум причинам:

Договор должен соответствовать обязательным для сторон нормам закона. Но в пункте 2 статьи 422 ГК есть оговорка. По ранее заключенным договорам все условия сохраняют свое действие, если иное не установлено в законе (ч. 2 ст. 422 ГК).

В-третьих, право на оплату сохраняется, когда речь идет о транзитных сетях провайдеров. Решение о размещении транзитных сетей принимают собственники на ОСС, в повестку дня включите вопросы (ч. 1 ст. 46 ЖК):

Пример

Собственники доказали возможность взимать плату с провайдера за размещение транзитных сетей

Суд удовлетворил требования председателя совета МКД об обязании ПАО «ВымпелКом» заключить с собственниками договор аренды мест общего пользования МКД. А в случае неисполнения решения суда в части заключения договора, обязать демонтировать оборудование, размещенное на местах общего пользования с последующим восстановлением мест общего пользования в первоначальное состояние.

Суд отметил, что норма ЖК РФ (ч. 4.2 ст. 36) предусматривает безвозмездное размещение оператором оборудования только в целях предоставления абоненту – гражданину услуг связи. На размещение оператором оборудования в иных целях данная норма не распространяется и подлежит применению общее правило, установленное ч. 3 ст. 6 ФЗ "О связи". В связи с этим, собственники МКД вправе требовать от оператора заключение договора и плату за использование мест общего пользования МКД в целях размещения транзитных кабелей, т.к. данное оборудование не используется для предоставления услуг собственникам данного дома (решение Фрунзенского районного суда города Владивостока от 15.04.2024 по делу N 2-561/2024).

В-четвертых, право на оплату сохраняется при использовании общего имущества для оказания услуг связи абонентам – юридическим лицам, а также арендаторам, нанимателям по договору коммерческого найма, найма служебных помещений и других пользователей. Ведь в законе субъектный состав вполне конкретно поименован «абонент-гражданин, являющийся собственником помещения в многоквартирном доме или наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма».

В обозначенных исключениях у собственников сохраняется право определять условия «входа» в МКД провайдера и брать оплату за пользование общим имуществом. В противном случае провайдер не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома при отсутствии согласия собственников помещений в МКД.

Как предоставить доступ провайдеру в МКД

Процедура доступа интернет-провайдеров в МКД состоит из четырех этапов.

1) Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма подает заявку на подключение к услугам интернета у выбранного им провайдера.

2) Интернет-провайдер заключает с абонентом договор на оказание услуг связи.

3) Интернет-провайдер уведомляет управляющую МКД организацию о планируемых работах и запрашивает доступ к месту установки сетей и оборудования.

4) Управляющая МКД организация проверяет основания доступа в МКД (заявку, договор об оказании услуг связи с гражданином – собственником помещения или нанимателем жилья по договору соцнайма) и контролирует сотрудников провайдера при выполнении работ в доме.

5) Управляющая МКД организация готовит по запросу провайдера необходимые копии технической документации на дом.

Ситуация

Вправе ли УО отказать провайдеру в доступе к общему имуществу МКД на том основании, что последний не предоставил заявку собственника на оказание услуг связи?

Да, управляющие МКД не просто имеют право, но обязаны обеспечивать безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, исключая случаи неправомерного использования общего имущества третьими лицами (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). А потому, прежде чем, предоставлять доступ к общему имуществу дома, УО, ТСЖ, ЖСК имеют право и обязаны убедиться в наличии правовых оснований к этому. Необходимо запросить подтверждение, что заявитель на услуги связи – собственник или наниматель по договору социального найма. До получения подтверждения вправе приостановить встречное исполнение обязательств. Чтобы избежать жалоб со стороны провайдера на чинение препятствий в органы ФАС, все переговоры с ним следует вести письменно, а попытки незаконного проникновения актировать вместе с советом МКД.

Ситуация

Сколько интернет провайдеров может быть в доме

Законодательство не устанавливает конкретное минимальное или максимальное количество провайдеров в доме.

Как действовать по ранее заключенным договорам с провайдерами

Ранее заключенные между провайдерами и УО, ТСЖ, ЖСК договоры нужно исполнять до момента их прекращения (расторжения). Исключение – условия о возмездном доступе. Законодатель установил право любой стороны договора инициировать расторжение. Это следует из части 4 статьи 3 Закона № 67-ФЗ.

Это могут быть договоры:

По своей природе такие договоры являются договорами аренды при возмездности, договорами ссуды при безвозмездности или смешанными договорами с элементами аренды и оказания услуг.

Есть три пути, как быть с прежними договорами:

Первый путь – прекратить (расторгнуть) договор. Законодатель установил право любой стороны договора инициировать расторжение. Это следует из части 4 статьи 3 Закона № 67-ФЗ. Таким путем пошли некоторые провайдеры. Из-за ошибочного толкования закона они решили прекратить договоры, ссылаясь на автоматическое и безусловное прекращение договора с 6 апреля 2024 года. Это неверно.

Право прекратить (расторгнуть) договор есть, но оно не автоматическое. На деле речь идет о праве одностороннего отказа от исполнения договора. Чтобы реализовать такое право, провайдер должен уведомить управляющую МКД организацию о прекращении договора. При этом важно соблюдать процедуру, указанную в договоре, а при ее отсутствии – действовать разумно и добросовестно по закону (ст. 450.1 ГК РФ).

Рисунок 1. Пример уведомления о расторжении договора на пользование общим имуществом оператором связи

Ситуация

Происходит ли автоматическое прекращение договора с провайдером после вступления в силу Закона № 67-ФЗ?

Нет, такого основания в законе не предусмотрено. Чтобы отказаться от договора, интернет-провайдер должен уведомить управляющую МКД организацию о намерении прекратить договор. При этом, требуется соблюдать процедуру уведомления согласно условиям договора между сторонами или требованиям закона (ст. 450.1 ГК).

Второй путь – считать недействующими положения договора, которые не соответствуют требованиям закона. Это вариант, о котором могут договориться стороны путем обмена письмами. Его целесообразно применять на случай, если провайдера интересует лишь исключение из договора вопроса возмездности за доступ в МКД для оказания услуг связи собственникам и социальным нанимателям.

Если положения договора противоречат обязательным требованиям закона, то такие положения могут быть признаны недействительными (ст. 167 ГК).

Третий путь – внести изменения в договор. Сохранение договора в силе позволит избежать сторонам правовой неопределенности в условиях, когда договор прекращен, а Правила взаимодействия еще не утверждены. Договор необходимо актуализировать в соответствии с № 67-ФЗ, а в последующим также в соответствии с Правилами взаимодействия: неработающие положения исключить, а нужные – оставить и изменить. Например, условие об арендной плате можно скорректировать, оставив те случаи, которые не касаются собственников и социальных нанимателей.

Даже после принятия Правительством Правил взаимодействия, стороны могут сохранить свой договор. Он будет действовать в части, непротиворечащей данным Правилам.

По такому договору собственники передают общее имущество в безвозмездное пользование. В договоре проверьте условия:

Рисунок 2. Схема действий по изменению договора с провайдером

Информацию об использовании общего имущества и сам договор о пользовании должен быть размещен в ГИС ЖКХ (п. 39 ч. 1 ст. 6 Закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О ГИС ЖКХ»). На данный момент эти положения закона остаются действующими. Чтобы разместить договор, укажите в системе:

Как провайдер оплачивает электроэнергию

Плату вносит оператор связи ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Платежный документ предъявляет к оплате управляющая МКД организация.

В домах, где были ранее заключены договоры с провайдерами, эта плата была включена как условие о компенсации расходов при пользовании общим имуществом. Условия данного договора по-прежнему действуют. При этом, поскольку такие расходы оплачиваются в РСО за счет КР на СОИ, управляющая МКД организация применяет тариф по электроэнергии в отношении энергопотребления такого оборудования, установленный для населения. Это следует из подпункта «б (1)» пункта 22 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.

Порядок оплаты электроэнергии, потребляемой при эксплуатации сетей связи, устанавливает часть 5.1 статьи 157 ЖК.

При наличии договора между провайдером и энергоснабжающей организацией, плата за электроэнергию, потребляемую при эксплуатации сетей связи, установленных на объектах общего имущества в МКД, производится в размере и порядке, которые определены таким договором.

Кто отвечает за ущерб общему имуществу и правила пожарной безопасности

Провайдер несет ответственность за вред, причиненный общему или личному имуществу собственников, а также нарушение требований пожарной безопасности, требований законодательства о градостроительной деятельности, санитарных норм. Такая ответственность предусмотрена частью 4.3 статьи 36 ЖК.

По общему правилу, чтобы привлечь провайдера к ответственности, нужно доказать его вину. Поэтому УО, ТСЖ, ЖСК рекомендуется выстроить систему контроля за выходами провайдера на дом и фиксации состояния общего имущества после таких выходов. Когда Правила взаимодействия вступят в силу, актуализируйте данные меры.

Система контроля входа и работ провайдера в доме обезопасит управленцев от рисков переложения ответственности за порчу общего имущества в МКД и возникновения иных дополнительных расходов по восстановлению состояния общего имущества. В рамках контроля следует фиксировать каждый вход провайдера в МКД в журнале, прикладывать фотоснимки, видеозаписи, акты осмотра. Если выявляется вред общему имуществу, незамедлительно реагировать: составлять совместно с советом МКД и провайдером комиссионный акт. Если между провайдером и УО, ТСЖ, ЖСК действует договор, то процедура реагирования на нарушения может быть прописана в таком договоре.

Мнение
Мнение члена Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ, директора УО Елены Камневой

Еленеа Камнева
член Комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства ТПП РФ, директор Новокузнецкого представительства СРО «Ассоциация предприятий ЖКК КО», Директор ООО «УЖК»
В настоящее время необходимо провести осмотр мест установки оборудования, прокладки сетей связи, обеспечить фотофиксацию и составление актов о состоянии общего имущества. Это будет отсчетная точка. Ведь в перспективе провайдеры, чьи сети и оборудование были установлены до 6 апреля 2024 года, будут обязаны привести их в порядок. А значит в ходе подобных действий может возникнуть ущерб общему имуществу или иные расходы.
Как собственники могут демонтировать сети провайдера в МКД
Собственники помещений в МКД могут «выгнать» оператора связи из дома. Для этого необходимо провести собрание собственников и принять решение о демонтаже сетей связи (п. 3.8 ч. 2 ст. 44, ст. ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Инициировать собрание могут УО или собственники помещений. Собрание проводят в общем порядке в соответствии с требованиями статей 44-48 ЖК. Проголосовать «За» по вопросу демонтажа оборудования провайдера должны не менее 2/3 голосов от всех голосов собственников в доме.
Пример формулировки вопроса в повестке дня:
Внимание
Решение о демонтаже сетей связи в МКД будет ничтожным, если его принять на собрании членов ТСЖ, ЖСК.
Такое решение принимает только ОСС.


© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://1umd.ru
Дата копирования: 26.06.2024