Какие обязанности есть у собственника помещения в МКД и как действовать, если он их не исполняет

Актуально на 1 авг 2023

Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Эксперты Системы УМД сделали подборку, какие обязанности есть у собственников и какие последствия им грозят за неисполнение. Это касается общего имущества и проживания в помещении. Бонусом привели алгоритм, как влиять на собственников и добиваться от них исполнительности.

Собственник обязан оплачивать содержание общего имущества, поддерживать порядок в МОП, пускать при необходимости сотрудников УО в квартиру. Это не полный список. Мы назвали пять групп обязанностей и привели алгоритм, который поможет добиться их исполнения. Читайте в рекомендации о том, как понудить собственника быть ответственным.

Виды обязанностей собственника

Обязанности собственника можно разделить на два типа: хозяйские и соседские.

Как хозяин он должен содержать общее имущество в исправном состоянии, не допускать аварий и разрушений имущества, участвовать в расходах на его содержание.

Как сосед он должен уважать права и интересы проживающих в доме собственников и пользователей помещений. Что может делать собственник, а что нет, мы наглядно показали на рисунке 1.

Рисунок 1. Двенадцать заповедей для собственника помещения в МКД

Ситуация

Обязан ли собственник уведомлять управляющую МКД организацию о смене собственника

Да, если договор управления предусматривает такую обязанность. При этом закон не предусматривает наказание за ее неисполнение. На практике информацию о предстоящей продаже квартиры УО получает при запросе собственником выписки из лицевого счета, когда выдает справку об отсутствии задолженности за ЖКУ. О состоявшейся смене собственника УО узнает уже от нового владельца: после поступившей от него аварийной заявки, претензии или при подготовке очередного ОСС.

Пять обязанностей собственника помещения в МКД, на исполнении которых вправе настаивать УО, ТСЖ, ЖСК

Хозяйские обязанности

Обязанность № 1. Содержать общее имущество в МКД

Собственник обязан содержать и свое жилье, и общее имущество в МКД (ч. 3 ст. 30 ЖК, п. 28, п. 30 Правил № 491). Такая обязанность возникает в силу закона. Юридически это называется «нести бремя содержания исходя из факта обладания общей собственностью в МКД».

Для собственника содержать общее имущество означает:

• выбрать способ управления МКД;
• участвовать в общих собраниях;
• принимать решения по вопросам о порядке владения, пользования и распоряжения объектами общего имущества;
• поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения.

Последствия за неисполнение

Собственник обязан возместить вред, причиненный общему имуществу, в полном объеме (ст. 1064 ГК). Чтобы привлечь виновного к ответственности, нужно собрать доказательства его вины. В противном случае ответственность ляжет на УО, ТСЖ, ЖК.

Если повреждение чужого имущества не причинило значительного ущерба, то за такие действия предусмотрен штраф от 300 до 500 руб. Штраф установлен статьей 7.17 КоАП. За мелкое хулиганство с повреждением общего имущества предусмотрен штраф от 500 до 1000 руб. или административный арест на срок до 15 суток (ст. 20.1 КоАП). За вандализм (ст. 214 УК) и умышленное уничтожение имущества (ст. 167 УК) – уголовная ответственность.

Обязанности в части содержания ОИ, выбора способа управления МКД, участия в собраниях не обеспечены мерами ответственности. Нет способа заставить собственника голосовать на собрании или принять обоснованный размер платы. Его можно лишь убедить, рассказать о невыгодных последствиях. Например, когда собственники не решают сами вопросы управления МКД, за них это делает орган МСУ. Проводит открытый конкурс, и выбор не всегда в пользу надежной и добросовестной УО.

Пример

Собственники обязали владельца нежилого помещения прекратить выемку грунта из подвальных помещений в связи с опасностью таких работ

Собственники обязали владельца нежилого помещения прекратить выемку грунта из подвальных помещений под пристройкой. Судебная экспертиза подтвердила опасность таких работ. Суд указал, что земляные работы по выемке грунта, создающие угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан, проводят в помещениях, которые принадлежат ответчику. Значит, именно он обязан привести строительные конструкции МКД в состояние, которое не будет влиять на ухудшение технического состояния дома в целом (определение Верховного суда от 15.01.2013 № 51-КГ12-3).

Ситуация

Обязан ли собственник соблюдать решения общего собрания

Да, обязан.

Решения собраний обязательны для всех собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 46 ЖК). Не имеет значения, что собственник голосовал против принятия решения или оно принято задолго до покупки квартиры. Аналогичное правило действует и в отношении собственников нежилых помещений. Исключение – ничтожные решения ОСС, не имеющие правовых последствий, и оспоримые решения, которые признаны судом недействительными (ст. 181.3 ГК).

Ситуация

Обязан ли собственник помещения предоставить в УО правоустанавливающие документы

Нет, это его право. Чтобы подтвердить факт собственности на квартиру, достаточно представить выписку из ЕГРН (Росреестра). Выписка считается достаточным и достоверным документом, подтверждающим право собственности на помещение в МКД (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). В выписке есть основные характеристики помещения (вид помещения, его площадь, кадастровый номер).

Ситуация

Обязан ли собственник уведомить управляющую МКД организацию об изменении площади помещения

Да, изменение площади квартиры влияет на исполнение собственником обязанности платить за содержание общего имущества в МКД. Собственник несет расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37, ч. 1 ст. 158 ЖК).

Ситуация

Можно ли привлечь собственника к ответственности, если он захламил общий коридор

Да, можно.

В местах общего пользования МКД запрещено складировать мусор, мебель, вещи, оборудование, предметы из горючих материалов, устраивать кладовые и подсобные помещения. Это правило относится, в том числе к коридорам, тамбурам, лифтовым холлам, лестничным площадкам, маршам лестниц, дверным проемам. Требования к запрету устанавливают пункты 16, 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479.

Содержание помещения, а также общего имущества в МКД – обязанность собственника жилого помещения в таком доме. Собственник обязан поддерживать такие помещения в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ними, соблюдать правила содержания общего имущества в МКД. Такие требования следуют из положений статей 30, 39, 156, 158 ЖК, Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Вместе с тем, ответственность за содержание общего имущества собственников помещений в МКД, в том числе за устранение указанных нарушений, несет не собственник помещения, а управляющая МКД организация. Данный вывод следует из части 1 статьи 36, частей 1, 1.1 статьи 161 ЖК, пунктов 2, 16 Правил № 491.

За нарушение Правил противопожарного режима управляющую МКД организацию могут привлечь к административной ответственности по статье 20.4 КоАП.

Если вас привлекли к административной ответственности по вине собственника (пользователя) помещения в МКД, вы вправе потребовать возмещения с такого лица понесенных убытков в порядке регресса. Это следует из статьи 1081 ГК.

Управляющая МКД организация может уведомить собственника о необходимости очистить помещение от строительного мусора. Если организация выполняла свои обязанности по уборке подъезда, предупреждала собственников о недопустимости захламления и необходимости расчистки, но собственники вопреки этим действиям не убрали мусор, то организация может быть освобождена от ответственности. Такое правило следует из части 2 статьи 1064 ГК.

Обязанность № 2. Нести расходы на содержание жилого помещения и коммунальные услуги

 Финансовое участие собственника в содержании общего имущества — его ключевая обязанность (ч. 14 ст. 155 ЖК и п. 159 Правил № 354). Если финансирования нет, то невозможно надлежащим образом обслуживать дом.

Финансово содержать общее имущество обязаны все собственники помещений в МКД: и жилых, и нежилых. Обязанность появляется с момента возникновения права собственности и не зависит от факта проживания или пользования общим имуществом, например, лифтом. Такое правило следует из частей 1, 2 статьи 153 ЖК, пункта 12 постановления Пленума Верховного суд от 27.06.2017 № 22.

Обязанность собственников тратиться на содержание жилого помещения дает им право утверждать размер платы. Он должен быть экономически обоснованным и обеспечивать выполнение необходимых работ и услуг. Это установлено в пункте 1 статьи 156 ЖК, пункте 29 Правил № 491. На это обращает внимание и Пленум Верховного суда в пункте 16 постановления от 27.06.2017 № 22.

Многие собственники уверены, что могут не платить за содержание общего имущества, если не согласны с размером платы или не понимают, как ее начисляют.

Чтобы убедить их, что обязанность платить за жилищные услуги установлена законом, представьте письменные разъяснения, смету или детальный расчет платы за содержание. Предложите утвердить на общем собрании дифференцированный размер платы (постановление Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П).

Последствия за неисполнение. За неоплату или несвоевременную оплату ЖКУ предусмотрено начисление пеней и судебное взыскание задолженности.

С 1 января 2021 года дополнительная мера при неоплате КУ - ограничение или приостановление КУ. Такой порядок предусмотрен в подпункте «а» пункта 17 Правил № 354. Закончился мораторий в постановлении Правительства от 02.04.2020 № 424.

Ситуация

С какого момента собственник обязан оплачивать ЖКУ

Собственник обязан нести расходы за ЖКУ с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК, п. 1 ст. 131 ГК). Такое право возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в ЕГРН в Росреестре (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК). Иное распределение обязанности оплаты за ЖКУ возможно в силу закона или по договору между прежним и новым собственником.

Государственная регистрация в ЕГРН является единственным доказательством существования права собственности, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Обзор судебной практики Верховного суда № 2 (2019), утв. Президиумом Верховного суда 17.07.2019).

В новостройке будущий собственник помещения в МКД обязан платить за ЖКУ с даты, которая указана в передаточном акте или ином документе о передаче помещения (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК).

Для наследников, не зарегистрировавших право собственности в Росреестре, момент возникновения обязанности платить за ЖКУ отличается (ч. 4 ст. 1152 ГК). Обязанность оплаты ЖКУ у них связана с датой открытия наследства, то есть с днем смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК). Достаточно установить такую дату и подтвердить фактическое принятие квартиры наследниками (проживание в квартире). Тогда в силу пункта 4 статьи 1152 ГК квартира и обязанности по оплате ЖКУ признаются принадлежащими наследнику, независимо от момента государственной регистрации права. Такое положение направлено на создание правовой определенности и исключает наличие временного промежутка между утратой прав наследодателем и их возникновением у наследника.

Ситуация

С какого момента у собственника возникает обязанность оплачивать взносы за капитальный ремонт

Начать платить взносы на капремонт «за себя» собственник помещения должен вместе с оплатой ЖКУ.

Долги по взносам на капремонт переходят к новому собственнику вместе с квартирой (ч. 3 ст. 158 ЖК). Оно не связано с фактом приобретения права собственности. Долги прежнего собственника по взносам за капремонт переходят к новому собственнику в полном объеме.

Ситуация

Кто несет обязанность оплачивать ЖКУ, если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему

До достижения лицом 18-летнего возраста его обязанности по содержанию имущества, оплате ЖКУ выполняют родители или иные законные представили (опекуны, попечители) (ст. 21, 26, 28 ГК, ст. 56, 60, 64 СК). Обязанность родителей не зависит от факта совместного проживания с несовершеннолетним (п. 28 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22). Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет имеет собственный заработок, стипендию, иные пособия, он отвечает за оплату ЖКУ самостоятельно, а в недостающей части отвечают родители (ст. 26 ГК).

Обязанность № 3. Допускать уполномоченных лиц к общему имуществу в квартире

Собственники и жители помещений обязаны предоставить УО, ТСЖ, ЖСК доступ в помещение, чтобы провести осмотр помещения или проверку инженерных систем. Также требуйте доступ, если необходимо провести ремонт общего имущества в МКД. Иными словами – всегда, если это касается общего имущества или безопасности других собственников.

Случаи такого допуска обобщенно названы в ЖК, Правилах № 491, Правилах № 354. Общая формулировка – «для надлежащего содержания общего имущества». Более конкретно обязанности прописаны в подпунктах «д»–«ж» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением от 06.03.2011 № 354, пункте 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

Последствия неисполнения. Когда собственник не пускает в помещение уполномоченного представителя, к нему применяются меры принуждения. Управляющий может заявить иск об устранении препятствий в доступе к ОИ и потребовать полного возмещения убытков, возникших по вине собственника (подп. «в» п. 32 Правил № 354 ). Далее через службу судебных приставов принудительно попасть в квартиру.

Пример

Суд обязал собственников предоставить УО доступ в квартиру для проведения работ.

По аварийной заявке собственника слесарь УО произвел осмотр и выявил течь стояка ХВС в перекрытии между квартирами. Собственник второй квартиры доступ в квартиру не предоставил, на неоднократные обращения УО не отреагировал. Суд отметил, что собственники нарушают обязанность по содержанию ОИ, лишают УО возможности выполнить необходимые работы. И обязал собственников предоставить УО доступ в квартиру (апелляционное определение Приморского краевого суда от 08.07.2019 по делу № 33-7110/2019).

Принудительные меры сейчас работают крайне плохо. Организовать доступ в квартиру можно лишь с разрешения старшего пристава (подп. 6 ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве).

Пример

Суд обязал собственников предоставить доступ в квартиру для подтверждения факта незаконной перепланировки помещения.

Собственники осуществили перепланировку жилого помещения, которая могла повлечь за собой изменение технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. При этом в доступе в квартиру УО для осмотра отказали. Суд обязал собственников предоставить УО доступ в квартиру. Право доступа к ОИ имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 07.05.2019 № 4-КГ19-6).

Читайте подробнее о том, как получить доступ к общему имуществу в помещении собственника.

Ситуация

Кто обязан следить за сроками поверки и техническим состоянием ИПУ

На практике управляющая МКД организация контролирует сроки межповерочной эксплуатации установленных приборов учета и извещает собственников помещений МКД о необходимости проведения поверки. Это делается, чтобы начисления были корректными. Напрямую законом такая обязанность не установлена.

Сведения о дате первичной поверки прибора учета и об установленном для прибора учета межповерочном интервале, должны быть указаны в сопроводительных документах к прибору учета, например, паспорте. Это закреплено пунктом 80 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

Собственник обязан обеспечить оснащение помещения ИПУ, ввод его в эксплуатацию, надлежащую техническая эксплуатацию, сохранность и своевременную замену (п. 81 Правил № 354).

Обязанность № 4. Использовать собственное помещение по назначению

Собственники должны использовать квартиру по целевому назначению – для проживания. Не допускается размещение в квартире промышленных производств, в том числе швейных и кондитерских цехов, а также гостиниц (п. 3 ст. 288 ГК, ч. 3 ст. 17, ч. 1 ст. 30 ЖК).

Перепланировку и переустройство собственник вправе осуществлять с соблюдением требований части 1 статьи 26, части 4 статьи 30 ЖК и по согласованию с органом МСУ.

Для реконструкции, которая фактически влечет уменьшение размера ОИ в МКД, в том числе и земельного участка под МКД, требуется согласие всех собственников (п. 1 ст. 290 ГК, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК, п. 2 Правил № 491, п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда 26.04.2017).

Последствия неисполнения. Опасно, когда собственник в целях приспособить квартиру под цех или офис самовольно изменяет конфигурацию помещения.

За порчу жилого помещения или порчу его оборудования, использование помещения не по назначению грозит предупреждение или штраф:

• для граждан – от 1 тыс. до 1 тыс. 500 руб.;
• должностных лиц – от 2 тыс. до 3 тыс. руб.;
• юридических лиц и ИП – от 20 тыс. до 30 тыс. руб.

Наказание устанавливает часть 1 статьи 7.21 КоАП. Собственника можно через суд обязать устранить нарушения и запретить использовать жилое помещение под размещение гостиницы, цеха, офиса (апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2019 по делу № 33-7156/2019).

Самовольные переустройство и перепланировка помещения в МКД влекут штраф по части 2 статьи 7.21 КоАП:

• для граждан – от 2 тыс. до 2 тыс. 500 руб.;
• должностных лиц – от 4 тыс. до 5 тыс. руб.;
• для юридических лиц и ИП – от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

Но это не все. Собственнику придется привести помещение в первоначальное состояние.

Положительная строительно-техническая экспертиза и отсутствие жалоб соседей не помогут узаконить выполненный ремонт.

Суды по вопросам самовольных перепланировок и переустройств занимают крайне категоричную позицию. Отказывают в узаконивании произведенных с нарушением перепланировок и переустройств (апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.2019 по делу № 33-14340/2019, апелляционное определение Пермского краевого суда от 17.12.2018 по делу № 33-13543/2018). А когда собственник отказывается восстановить первоначальное состояние помещения, суды решают вопрос о продаже помещения с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК).

 

Ситуация

Могут ли УО, ТСЖ, ЖК признать перепланировку незаконной и обязать  привести помещение в прежнее состояние

Нет, такие требования могут предъявить только уполномоченные органы МСУ, ГЖИ, прокуратура. УО, ТСЖ, ЖК могут провести осмотр, выявить самовольные перепланировку и переустройство, сообщить в уполномоченные органы. Также могут от имени собственников потребовать возмещения ущерба и восстановления состояния ОИ. Такой способ защиты укладывается в содержание статьи 12 ГК о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права. Но требование не может касаться обязывания собственника восстановить состояние его квартиры. Хотя в практике встречаются исключения (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.06.2017 по делу № 2-2390/2016).

Пример

Прокурор потребовал от собственника использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.

Суд удовлетворил требование прокурора. Жилое помещение из пяти комнат использовалось ответчиком в качестве хостела. Нарушены требования санитарного, пожарного и антитеррористического законодательства (апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2018 по делу № 33-30470/2018).

Соседские обязанности

Обязанность № 5. Соблюдать правила проживания в МКД

Собственник живет в доме не один, а потому должен помнить правило «мой дом — мои соседи». Это самая объемная по своему содержанию обязанность.

Собственники должны соблюдать:

• санитарно-гигиенические и пожарные требования при пользовании собственными и общими помещениями;
• тишину и покой проживающих в доме;
• правила о запрете курения в местах общего пользования МКД;
• правила добросовестного и разумного пользования жилым помещением и общим имуществом (это обязанность морального содержания, но иногда имеет юридические последствия).

Например, закон не запрещает курить на собственном балконе, круглосуточно рисовать акварелью, каждый день печь пирожки и жарить шашлык. Но если это создает невыносимые условия для проживания соседей, суд может защитить интересы соседей.

Для того чтобы зафиксировать факт незаконного переустройства или перепланировки, а также ненадлежащего санитарно-гигиенического состояния общего имущества, используйте следующие шаблоны актов:

Акт внеочередного осмотра состояния общего имущества многоквартирного дома

Акт обследования санитарного состояния общего имущества многоквартирного дома

Пример

Штрафы за нарушение ы предусматривают законы Москвы и Санкт-Петербурга.

В статье 3.13 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусмотрен штраф за нарушение тишины и покоя граждан с 23 часов до 7 часов на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях, а равно при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в МКД и (или) нежилого помещения, не являющегося общим имуществом, иных ремонтных работ в данных помещениях с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни (штраф для граждан – от 1000 до 2000 руб. Аналогичная ответственность за нарушение тишины установлена статьей 8 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге». Штраф для граждан – от 500 до 5000 руб.

Пример

Суд отказал в возложении на собственника обязанности устранить нарушения жилищных прав соседей.

Собственник в ранние утренние часы и вечерами готовит пирожки у себя на кухне, которые продает на рынке. Запах горелого масла проникает в квартиру истцов, негативно влияет на их здоровье. За это ответчик ранее, в 2011 году, привлекался к административной ответственности. Однако суд посчитал недоказанным нарушение жилищных прав соседей. В деле отсутствовали результаты обследований сотрудниками Роспотребнадзора, органами МСУ, полиции (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.08.2016 по делу № 33-16818/2016).

 

Последствия за неисполнение.

За нарушение правил проживания в МКД могут выдать предупреждение или назначить штраф по части 1 статьи 7.21 КоАП:

• для граждан – от 1 тыс. до 1 тыс. 500 руб.;
• должностных лиц – от 2 тыс. до 3 тыс. руб.;
• юридических лиц и ИП – от 20 тыс. до 30 тыс. руб.

Недовольный сосед может вызвать полицию или обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Роспотребнадзор возбуждает административное производство по признакам статьи 6.4 КоАП. Административный штраф составляет от 500 до 1000 руб.

Ситуация

Какие меры могут принять УО, ТСЖ, ЖК, когда собственники жалуются на шум в доме

Проведите опрос собственников по факту жалобы, составьте комиссионный акт. При выявлении личности нарушителя разъясните ему правила проживания в МКД.

Но этого недостаточно. Если собственник продолжает нарушать правила, его надо привлечь к административной ответственности. Для этого потребуется замерить уровень шума. Привлекаются Роспотребнадзор, проектные организации, а также организации, аккредитованные Роспотребнадзором на проведение независимой экспертизы шума. Результаты замеров шума, проведенных УО, ТСЖ, ЖК, собственниками дома самостоятельно, не будут считаться достоверными по причине отсутствия аккредитации и заинтересованности в результате измерения.

Пример

Совет МКД и собственники помещений потребовали выселить нерадивого пользователя из квартиры.

Ответчик создает антисанитарные условия не только в своей квартире, но и в подъезде, на замечания соседей не реагирует. В связи с противоправными действиями ответчика к нему применена мера административного воздействия. Остальные факты хулиганских действий не подтверждены доказательствами. Акты осмотра квартиры отсутствуют. Суд отказал, поскольку истцом мог быть только орган МСУ (решение Добрянского районного суда Пермского края от 25.08.2014 по делу № 2-879/2014).

Ситуация

Какой закон обязывает жителей соблюдать тишину в МКД

Законы о тишине приняли многие субъекты РФ. Например, в Москве действует Закон города Москвы от 12.07.2002 №42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве». В Санкт-Петербурге – режим тишины регулирует статья 8 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70.

Превышение уровня шума образует состав административного правонарушения по статье 6.3 КоАП.

Ещё по теме

• Подборка нормативных актов, которые регламентируют уровень шума в МКД
• Объявление о запрете шуметь в МКД
• Объявление «Отложите ремонт» для досок объявлений в подъездах МКД
• Какие меры могут принять УО, ТСЖ, ЖК, когда собственники жалуются на шум в доме
• Часы тишины для жителей МКД по субъектам РФ

Как понудить собственника исполнять обязанности

Заставить собственника исполнять обязанности можно через суд или административный орган. Поскольку это крайняя мера, соберите достаточно доказательств вины собственника и испробуйте досудебные меры воздействия.

Проще обязать собственника нести расходы на содержание ОИ и взыскать с него задолженность. Но проще — не значит эффективней. Например, не ждите накопления больших сумм задолженности для обращения в суд. Лучше вести своевременную претензионно-исковую работу, чем получить неисполнимый судебный акт на большую сумму.

Есть обязанности, за неисполнение которых собственник не понесет ответственности. Он может не участвовать в общих собраниях, не избирать способ управления МКД, не передавать показания ИПУ. А когда он не пускает в квартиру для осмотра ОИ, нарушает соседские права шумом и запахами, шансы привлечь его к ответственности есть, но они малы.

В таком случае используйте нестандартные маркетинговые решения в воспитании жилищной культуры собственников.

Чаще напоминайте им о правилах проживания в МКД, пользования лифтом и другим ОИ, о наличии тихого часа, запрете курение в местах общего пользования.

Размещайте информационные объявления, таблички. Проводите информационные собрания, приглашайте разных экспертов. Сделайте краткую инструкцию для собственника и вручите ее на общем собрании, распространите через совет МКД.

Собственники могут попросить УО, ТСЖ принять меры воздействия в отношении нарушителя. Важно отреагировать на такое обращение. Это показатель качества работы управляющего с собственниками. А также минимизация риска ответственности. Ведь за вред общему имуществу МКД, причиненный действиями хулигана, отвечать придется вам. Если зафиксировать нарушение и установить личность нарушителя, такой ответственности можно избежать. Потому проверяйте доводы жалобы, составляйте комиссионный акт осмотра. А при необходимости направьте в адрес нарушителя претензию.

 

Ситуация

Могут ли УО, ТСЖ, ЖК выдавать собственникам предупреждения о нарушении и штрафовать

Нет.

Предупреждение и штраф – это меры административного воздействия, применяемые уполномоченными органами. На практике управляющие часто используют «предупреждения», чтобы придать значимость своим требованиям. Это не нарушение.

По правилам управляющий может направить в адрес собственника претензию с требованием прекратить нарушение, восстановить испорченное имущество или согласовать самовольные перепланировку, переоборудование. Письменная претензия – не меньший по значимости документ. Также может обратиться с жалобой на собственника в уполномоченный орган.

Ситуация

Как заставить собственника потравить грызунов и тараканов в его помещении

Для начала зафиксируйте факт антисанитарных условий. Проведите осмотр с фотофиксацией, опросите соседей и составьте акт осмотра мест общего пользования. А если удалось получить доступ в квартиру – акт осмотра квартиры. После чего направьте собственнику письменное требование о приведении квартиры в надлежащее состояние, соответствующее санитарным нормам. Приведите нормативное обоснование – часть 4 статьи 30 ЖК, СанПиН 2.1.3684-21. Сообщите собственнику о негативных для него последствиях – обращение с жалобой в надзорные органы и суд, дополнительные судебные издержки. 

Когда собственник отказывается добровольно устранять нарушение, обратитесь с жалобой в орган муниципального контроля, в ГЖИ или Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН). Сообщите проверяющим, что собственник содержит помещение в антисанитарном состоянии, что приводит к порче жилого помещения, создает угрозу для здоровья соседей, в том числе несовершеннолетних детей. А далее подайте в суд иск об устранении нарушений санитарных правил и приведении жилого помещения в надлежащее состояние.

Судебная практика

УО обследовала и установила антисанитарные условия содержания квартиры в МКД. Рядом с квартирой присутствует запах бытовых отходов, а также скопление тараканов около входной двери. В саму квартиру представителей УО собственник не пускает, на предупреждение УО не реагирует. Суд обязал собственника помещения по иску УО привести жилое помещение в надлежащее санитарное состояние (апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2019 по делу № 33-11442/2019).

Какие запреты есть у собственников помещений в МКД

Собственники обязаны соблюдать правила пользования общим имуществом, а также права и законные интересы соседей. Из этих обязанностей вытекают 14 запретов для тех, кто проживает в МКД:

1. делать самовольную перепланировку;
2. курить в местах общего пользования;
3. захламлять лестничную клетку;
4. шуметь;
5. парковаться на газоне или вне стоянки возле дома;
6. закрывать вентиляционные решетки или перекрывать вытяжные каналы;
7. устраивать хостелы в жилых помещения;
8. разводить кошек в подъезде;
9. складировать мусор за контейнерной площадкой;
10. мыть автомобиль во дворе;
11. проникать в подвал дома;
12. захламлять подвальные помещения;
13. устраивать производства в МКД;
14. выгуливать собак в неположенном месте.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 01.08.2023