Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Ответы на вопросы об установке и согласовании кондиционеров на фасаде МКД

Актуально на 13 июня 2023

Елена Ведищева, редактор журнала «Управление многоквартирным домом»

Комфорт в МКД обеспечивает не только управляющая МКД организация. Собственники помещений спасаются от жары с помощью кондиционеров и устанавливают их внешние блоки на фасадах МКД. Входит ли это в сферу ответственности УО, ТСЖ, ЖСК, разъяснили в рекомендации. 

Кто и как вправе использовать фасад МКД

Использовать фасад дома для размещения различных конструкций, в том числе кондиционеров, вправе и собственники помещений в МКД, и наниматели, и арендаторы, но только в рамках закона.

Стены МКД как ограждающие конструкции входят в состав общего имущества дома (ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 1 ст. 290 ГК, п. 2 Правил № 491). Когда кто-либо размещает на фасаде МКД наружный блок кондиционера, он пользуется общим имуществом в данном доме. В этой ситуации нужно руководствоваться нормами жилищного законодательства, в частности — Жилищного кодекса. Такое правило следует из статьи 4 ЖК.

Собственники помещений вправе пользоваться и распоряжаться общим имуществом. Но решения о пользовании они должны принимать на ОСС. (ч. 2 ст. 36, ст. 44 ЖК). Соглашения всех участников общедолевой собственности для использования такого имущества требует и статья 247 ГК. Если согласия достичь не получится, порядок пользования установит суд.

На то, что размещение наружного блока кондиционера нужно согласовать, указывает также норма пункта 3.5.8 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Она вменяет управляющей МКД организации в обязанности не допускать установку кондиционеров без соответствующего разрешения.

Когда управленец должен согласовать размещение кондиционера на фасаде МКД

Часто собственники обращаются в УО, ТСЖ, ЖСК, чтобы согласовать установку внешнего блока кондиционера. Исходят они из того, что управленец отвечает за сохранность общего имущества и безопасность проживания в доме. Но законодательство не наделило управляющих такой функцией.

Все вопросы использования фасада МКД решают собственники на своем общем собрании (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК). Чтобы не созывать общее собрание каждый раз, при этом контролировать состояние общего имущества и быть в курсе, кто и какие конструкции, оборудование на нем размещает, предложите собственникам установить правила размещения кондиционеров на фасаде.

Собственники на общем собрании могут поручить управленцу согласовывать монтаж кондиционеров в соответствии с утвержденными ими правилами и контролировать исполнение этих правил. Для этого необходимо, чтобы решение приняли большинством не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК). Если есть местные или региональные акты, которые регулируют вопросы использования фасада, учтите их требования. При необходимости пропишите согласование размещения оборудования с органом МСУ.

Пример

Кондиционер установили с нарушением правил

Собственники помещений на общем собрании решили, что кондиционеры можно устанавливать только со стороны окон. Исполняя решение собрания, ТСЖ потребовало демонтировать кондиционер, установленный на фасаде здания со стороны балконов, и заделать технологические отверстия. Собственник отказался выполнить требования. Товарищество обратилось в суд.

Собственник ссылался на то, что кондиционер установили до того, как было принято решение о разрешенных местах установки оборудования. Суды трех инстанций подтвердили правомочность требований ТСЖ.

Судьи исходили из того, что ответчик разместил кондиционер на фасаде МКД без согласования с другими собственниками помещений в доме. А это нарушает правила использования общего имущества, установленные гражданским и жилищным законодательством (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2020 № 88–8210/2020 по делу № 2–1094/2020)

Ситуация

Как обязать собственника демонтировать кондиционер, который он без разрешения установил на фасаде МКД 

Это вправе сделать УО, ТСЖ, ЖСК.

Стены фасада МКД как ограждающие конструкции входят в состав общего имущества дома (ч. 1 ст. 36 ЖК, п. 1 ст. 290 ГК, п. 2 Правил № 491). Вопросы использования фасада МКД решают собственники на своем общем собрании (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Управляющая МКД организация отвечает за сохранность общего имущества и безопасность жителей МКД (ч. 1., 1.1 ст. 161 ЖК). В частности, управленец обязан обеспечивать архитектурный облик МКД согласно проектной документации такого дома, не должен допускать, чтобы на стенах МКД устанавливали кондиционеры без соответствующего разрешения. Такие правила следуют из подпункта «е» пункта 10 Правил № 491, пункта 3.5.8 Правил  № 170.

Для демонтажа кондиционера УО, ТСЖ, ЖСК рекомендуется:

Однако судебная практика по демонтажу кондиционеров неоднозначна – требования о демонтаже могут, как удовлетворены, так и оставить без удовлетворения. Такой вывод следует:

 

Как вопрос размещения кондиционеров решать в ТСЖ и кооперативах

Для решения вопроса о пользовании общим имуществом не имеет значения, какая организация управляет МКД. Согласовывать установку внешнего блока кондиционера на фасаде МКД должно ОСС большинством в 2/3 от общего количества голосов собственников. Ни у органов управления товарищества либо кооператива, ни у общего собрания членов таких организаций нет права распоряжаться общим имуществом собственников. Любые решения по этим вопросам, которые примут ТСЖ, ЖК, ЖСК, будут ничтожны.

Пример

Общее собрание членов ЖСК нарушило права собственника на пользование общим имуществом

Собственник квартиры оспорил решение общего собрания членов ЖСК по вопросам использования общего имущества МКД.

Одним из вопросов повестки дня на ежегодном общем собрании членов кооператива было согласование ранее установленных на фасаде МКД кондиционеров. Решение приняли, но суд его отменил.

Судьи указали, что в повестку дня собрания членов ЖСК вопрос поставили необоснованно – вопрос должны были разрешать на общем собрании собственников помещений. Распоряжение общим имуществом вне компетенции общего собрания членов ЖСК. Поэтому принятое решение не только нарушает права собственника – не члена кооператива, но и просто ничтожно. Суд отменил спорный пункт протокола (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.12.2020 по делу № 88–29717/2020).

Как взаимодействовать с органами МСУ по вопросам установки кондиционеров

Монтаж кондиционера на фасаде МКД может потребоваться согласовывать с органом власти. Он вправе устанавливать порядок размещения наружных блоков кондиционеров на стенах МКД. Если есть местный или региональный нормативный акт, регулирующий эту сферу, проинформируйте о нем собственников помещений.

Например, в Санкт-Петербурге блоки систем кондиционирования считают элементами благоустройства. Требуется получить задание на разработку проекта благоустройства и согласовать такой проект в Комитете по градостроительству и архитектуре. Регулирует процедуру постановление правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961.

Есть муниципальное законодательство, которое оговаривает сохранение архитектурного облика зданий.

Пример

Особенности установки кондиционеров в городе Краснодаре

Условия о месте размещения наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции установлены для зданий, расположенных вдоль магистральных улиц и в границах территории исторического поселения города. В этих зданиях разрешено использовать только дворовые фасады. Если технически невозможно исполнить это требование, рекомендуют размещать кондиционеры на кровле либо окрашивать их в цвет фасада (п. 23 Правил благоустройства территории муниципального образования город Краснодар, утв. решением городской Думы Краснодара от 22.08.2013 № 52).

В Подмосковье, например, нет правил, которые бы обязывали согласовывать размещение кондиционеров в МКД. Необходимо лишь исключить вредное воздействие на элементы зданий, не размещать наружные блоки кондиционеров на архитектурных деталях, элементах декора, поверхностях с ценной архитектурной отделкой. На это указывает Закон Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ «О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области». Муниципалитеты области приняли свои правила благоустройства, взяв за основу этот областной закон и не детализируя процессы согласования.

Но если собственник получил разрешение органа власти и установил кондиционер без согласования с общим собранием собственников, его действия суд может признать незаконными. Такой вывод апелляционной инстанции поддержал Верховный суд в определении от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471.

Внимание

Для МКД-памятников истории и культуры обычно действует особый порядок размещения кондиционеров

Например, в Москве на таких МКД нельзя установить кондиционер. Необходимо разработать проект и согласовать его с уполномоченным органом. Так предписывает статья 33 закона г. Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».

Ситуация

Нужно ли оформлять паспорт фасада МКД

Обязанность по разработке паспорта фасада МКД может устанавливать законодательство вашего региона. Федеральное законодательство этот вопрос не регулирует.

Паспорт фасада может входить в состав документации на МКД, если это устанавливает местное законодательство. Для получения муниципальной услуги по оформлению паспорта фасада МКД необходимо ознакомится с соответствующим административным регламентом. Так, например, на территории Воронежа действует решение Воронежской городской думы от 19.06.2008 № 190-II «Об утверждении Правил благоустройства территорий городского округа город Воронеж», согласно которому паспорт фасада здания изготавливается уполномоченным органом МСУ по инициативе собственников, владельцев зданий или помещений в них, а также органов МСУ и утверждается уполномоченным органом МСУ в порядке, установленном НПА администрации городского округа город Воронеж. Уполномоченным органом МСУ по утверждению паспорта фасада здания является администрация городского округа город Воронеж в лице управления главного архитектора городского округа администрации городского округа город Воронеж.

Как получать плату за установленные кондиционеры

Объекты общего имущества можно передать в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам. Это касается и размещения систем кондиционирования на фасаде МКД — за них можно получать арендную плату. Чтобы предоставить в аренду стену МКД, потребуется провести общее собрание собственников, на котором квалифицированным большинством голосов:

Только после этой процедуры управляющая МКД организация сможет от имени собственников подписывать договор аренды, все приложения к нему, согласовывать цену и порядок расчета по договору, производить начисление, получение, взыскание платы, защищать интересы собственников от нарушений со стороны арендатора, используя право на односторонний отказ, взыскание неустойки, убытков и т. д.

Как сдать в аренду общее имущество собственников помещений в МКД, читайте в отдельном материале.

Пример

ТСЖ взыскало с компании неосновательное обогащение

Общее собрание собственников помещений в МКД уполномочило ТСЖ заключать договоры об использовании общего имущества, условия которых устанавливает правление товарищества. Правление определило размер платы за пользование общим имуществом.

Компания-арендатор нежилого помещения в МКД разместила на фасаде воздуховоды и кондиционеры. То есть пользовалась общим имуществом МКД, но плату за это не вносила. ТСЖ обратилось в суд.

Суд не принял доводы компании о том, что у нее не было информации о платности использования фасада МКД, так как ТСЖ не обращалось с предложением заключить договор. Судьи указали, что правила гражданского законодательства об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, стало ли оно результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК).

Компания выплатила ТСЖ неосновательное обогащение в размере платы за использование фасада за подтвержденные периоды размещения оборудования (определение Верховного суда от 13.01.2021 № 307-ЭС20-21233).

Как суды разрешают споры по вопросам законности монтажа кондиционеров

Судебная практика по разрешению споров о законности требований согласовать размещение кондиционеров на фасаде МКД неоднозначна.

В последнее время Верховный суд больше склоняется к тому, что устанавливать оборудование на общем имуществе любое юридическое или физическое лицо может только с разрешения общего собрания собственников. Даже если это лицо — собственник помещения в данном МКД и размещает оборудование в пределах части фасада, где расположено его помещение.

Ситуация

Верховный суд рассматривал требование владельца квартиры к собственнику нежилого помещения - юрлицу демонтировать вентиляционное оборудование и блоки системы кондиционирования. Суд выяснил, что ответчик не получал разрешение общего собрания на использование общего имущества в МКД.

Позиция Верховных судов

Высшая инстанция поддержала вывод апелляционной инстанции о том, что собственники помещений в МКД, единолично в отсутствие решения общего собрания не вправе пользоваться общим имуществом. Суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался разъяснениями из пункта 7 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Пленум указывал, что передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества. Но в рассматриваемом деле такого соглашения не было.

Верховный суд не принял ссылку ответчика на то, что он провел все работы в соответствии с утвержденным правительством Москвы регламентом, который не обязывает согласовывать их с собственниками помещений. Высшая инстанция процитировала собственные неоднократные разъяснения по этому вопросу:

Суть в том, что собственник обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД. Но он вправе реализовать такое право лишь после достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. И разрешение уполномоченного органа на проведение работ не отменяет необходимости получить разрешение ОСС.

Подробности судебного разбирательства можно посмотреть в определении Верховного суда от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018.

Позиция Конституционного суда

Компания - ответчик по делу № А40-219601/2018 пыталась оспорить конституционность пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК. Полагала, что отнесение к компетенции общего собрания собственников вопросов пользования общим имуществом позволяет ограничивать права собственников нежилых помещений в угоду владельцам квартир, препятствует использованию нежилых помещений в соответствии с его назначением.

Конституционный суд не принял жалобу к рассмотрению. Суд указал, что оспариваемая норма воспроизводит право в части 4 статьи 36 ЖК, – объекты общего имущества можно передавать в пользование иным лицам по решению общего собрания собственников, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Данное правовое регулирование соответствует требованиям статей 246 и 247 ГК о порядке пользования и распоряжения общим имуществом, обеспечивает баланс интересов всех собственников в доме, не препятствует созыву общего собрания для решения вопросов о передаче в пользование собственника нежилого помещения объектов общего имущества и об условиях такой передачи (ч. 2 ст. 45 ЖК). Оспариваемая норма не нарушает конституционные права заявителя.

Что делать, если обнаружили несогласованный кондиционер

Когда выявили нарушения, требуйте устранить их. Выгоднее пресечь неправомерные действия в самом начале, чем дожидаться жалоб от жителей и предписаний от надзорников. Если собственники управомочили вас согласовывать установку кондиционеров на фасаде и заключать договоры о пользовании общим имуществом, выполните следующие действия:

 

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 13.06.2023