Как подготовить МКД к отопительному периоду и получить паспорт готовности

Актуально на 14 апр 2023

Сергей Ежов, начальник юридического отдела ООО «УК-ПРОФЖИЛКОМПЛЕКС»

Радмир Бердигулов, главный инженер управляющей организации ООО «Полесье»

Расширили состав комиссии, которая оценивает готовность МКД к зиме, и перечень требований, которым нужно соответствовать, чтобы пройти проверку. Новые требования действуют с 13 марта. Эксперты Системы УМД подготовили инструкцию, которая поможет получить паспорт готовности к отопительному сезону вовремя и без потери времени на поиск информации. В рекомендации разобрали все этапы подготовки дома, чек-лист, чтобы проверить готовность и образцы необходимых документов.

Мы собрали в единый документ все этапы подготовки дома к зиме. В рекомендации подробно рассказали, как провести осмотры общего имущества, какие работы выполнить и как оформить результаты.

В каком порядке готовить МКД к отопительному периоду

Подготовьте МКД к отопительному периоду в три этапа:

• проведите осмотры общего имущества и зафиксируйте результаты;
• запланируйте и выполните работы по результатам осмотров;
• подтвердите готовность к отопительному периоду актом и получите паспорт готовности.

Конкретный срок, до которого УО, ТСЖ, ЖСК обязаны закончить подготовку к отопительному периоду, устанавливает субъект РФ. Например, в Москве все работы должны быть выполнены к 1 сентября. Узнать, какой срок установили в вашем регионе, вы можете на сайте местного органа ГЖН. По итогам подготовки инспекторы проверяют МКД, которые уже получили паспорта готовности.

Когда провести плановые осмотры общего имущества

Плановые осмотры общего имущества в рамках подготовки к отопительному периоду проводят два раза в год весной и осенью. Весенний осмотр проводят после таяния снега или окончания отопительного периода, осенний – до наступления отопительного периода.

Такие сроки устанавливает абзац 3 пункта 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Закон не устанавливает конкретные даты. Точный срок, когда нужно провести сезонный осмотр общего имущества, может быть указан в документах:

• нормативном акте субъекта РФ;
• договоре управления МКД (при способе управления УО);
• решении общего собрания либо договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом;
• внутреннем документе ТСЖ, ЖК или ЖСК – если домом управляет одна из этих организаций.

Такой порядок следует из пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Как провести осенний осмотр 

В ходе осмотра проверьте готовность МКД к запуску системы отопления (подп. «в», «г» п. 2.1.5 Правил № 170). При проверке обратите внимание на состояние теплоизоляции конструкций МКД, тепловые узлы, внутридомовые тепловые сети. Затем осмотрите объекты общего имущества. Какие объекты нужно осмотреть обязательно, смотрите на рисунке 1. 

Рисунок 1. Объекты, которые нужно проверить при подготовке к зимнему периоду. 

Завершите осмотр поэтажным обходом дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.

Итоги осмотра зафиксируйте в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД, который относится к технической документации дома. (пункт 14 Правил № 491, пункт 2.1.4 Правил технической эксплуатации). Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к правилам.

Провести осенний осмотр вы обязаны в силу пунктов 13, 13.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

По итогам осеннего осмотра составьте акт. 

Как составить акт осмотра 

Акт составьте по общим правилам. Зафиксируйте в нем техническое состояние общего имущества. Такую обязанность предусматривает пункт 14 Правил № 491.

Акт подписывают лица, которые присутствовали при осмотре, – сотрудники управляющей МКД организации и представители совета дома.

Воспользуйтесь нашей формой, чтобы составить акт. Пример заполнения акта смотрите на рисунке 2.

Рисунок 2. Пример акта сезонного осмотра общего имущества

Внимание

Регионы могут установить свою форму акта осмотра

В этом случае придерживайтесь установленной формы

Как составить план-график подготовки МКД к отопительному периоду

План-график составьте по итогам осмотров общего имущества. По результатам весеннего осмотра сформируйте план-график, а после осеннего осмотра скорректируйте. Такой план удобно сделать в виде таблицы, в которой работы будут разделены на три вида. Например, как в таблице 1. 

Внесите в график работы, которые помогут устранить обнаруженные при осмотре дефекты. Вы можете указать их в графике так же, как записали в акте осмотра. Дополните план-график тремя видами работ обязательными, по предписаниям ГЖИ и дополнительными.

Таблица 1. Пример работ, которые включают в план-график до наступления холодов

Вид работ	Пример работ	Обоснование
Обязательные	промывка оборудования и коммуникаций теплопотребляющих установок; разработка эксплуатационных режимов и также мероприятий по их внедрению; ремонт состояния тепловых сетей в составе общего имущества; получение паспорта готовности МКД к зиме	П. 16 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго от 12.03.2013 № 103 (далее – Правила № 103)
По предписаниям ГЖИ	Косметический ремонт на первом и втором этажах в подъезде № 3	Предписание жилищной инспекции от 14.03.2020
Дополнительные	Замена входных дверей в тамбурах в подъездах МКД на двери с терморазрывом (4 шт.)	Протокол общего собрания собственников помещений в МКД от 18.02.2020

Когда график заполните мероприятиями, спланируйте даты. Сначала расставьте те сроки, которые регламентируют нормативные документы. Например, получить паспорт готовности МКД нужно до 15 сентября, исполнить предписание ГЖИ – в срок, указанный в предписании. Остальные работы планируйте по своему усмотрению.

Распределите объем работы между слесарями-сантехниками по устранению дефектов в инженерных системах и мастерами по благоустройству – по конструктивным элементам МКД. Так вы сможете запланировать несколько видов работ на один и тот же период. Например, работы по наладке системы ХВС проведите одновременно с работами по частичному ремонту фасада МКД.

Таблица 2. Рекомендации по планированию графика подготовки к отопительному периоду

Что учесть	Комментарий
График отключения КУ, согласованный с РСО	Если для работ вам нужно отключить подачу ресурса в МКД, запланируйте такие работы на период приостановления КУ со стороны РСО
Продолжительность выполнения работ	Долгосрочные мероприятия не откладывайте на конец летнего периода
Наличие необходимых инструментов и материалов	Сначала закупите инвентарь, потом приступайте к выполнению работ
Погодные условия	Учитывайте сезонность и возможные неблагоприятные условия при выполнении работ. Например, в период дождей не начинайте ремонт кровли.
Занятость исполнителя работ	Согласуйте с подрядчиком удобный для вас период выполнения работ
График отпусков работников	Согласовывайте отпуска так, чтобы не нарушить график подготовки к отопительному сезону

Спланированные даты внесите в график. Направьте документ в орган местного самоуправления, чтобы его утвердить. Сроки начала и окончания работ утверждает орган местного самоуправления с учетом плана-графика, который вы ему представили. Такие правила устанавливает пункт 2.6.4 Правил № 170. Пример заполнения плана-графика смотрите на рисунке 3.

Рисунок 3. План-график подготовки к отопительному периоду

Скачать план-график работ по подготовке МКД к эксплуатации в зимний период

Организуйте выполнение работ по графику. Результат оформляйте актом выполненных работ. Проведение работ контролируют органы местного самоуправления и представители ГЖИ, а также собственники помещений в МКД, в том числе совет МКД, правление ТСЖ. 

Как проверить готовность к отопительному периоду и получить акт готовности

Чтобы пройти успешно проверку готовности, выполните все мероприятия из плана-графика. Готовность проверит комиссия, которую формируют органы МСУ.

В состав комиссии в обязательном порядке входят представители единой теплоснабжающей организации. Также по согласованию в комиссию могут включать представителей:

• Ростехнадзора;
• органа ГЖН;
• других теплоснабжающих и теплосетевых организаций в зоне деятельности единой теплоснабжающей организации;
• газораспределительной организации, которая осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание МКД, –  в отношении домов, в которых установлено ВДГО И ВКГО.

Состав комиссии предусмотрен пунктом 5 Правил № 103.

Комиссия рассматривает документы, подтверждающие выполнение требований по готовности, а при необходимости проводит осмотр объектов проверки. Такие правила устанавливает раздел II Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго от 12.03.2013 № 103 (далее – Правила № 103). 

В чек-листе мы перечислили, какие документы проверит комиссия и какие объекты осмотрит. Воспользуйтесь нашим чек-листом, чтобы оценить готовность МКД к отопительному периоду периоду.

Чек-лист проверки готовности МКД к отопительному периоду

 

Внимание

Комиссия вправе потребовать у управленцев акты о проверке состояния дымовых и вентиляционных каналов перед отопительным периодом. Требование действует с 13 марта 2023 года (подп. 18 п. 16 Правила № 103)

 

В течение дня после проверки комиссия заполнит акт с результатами и заключением. Форму акта устанавливает приложение № 1 к Правилам № 103. В акте укажут один из трех выводов:

• МКД готов к отопительному периоду;
• будет готов, если устранит выявленные нарушения;
• не готов к отопительному периоду.

Это устанавливает пункт 7 Правил № 103. Пример заполненного акта проверки готовности смотрите на рисунке 4.

Рисунок 4. Пример акта проверки готовности к отопительному периоду 

Скачать акт проверки готовности к отопительному периоду

Как получить паспорт готовности МКД к отопительному периоду

Паспорт готовности получите в органе МСУ в течение 15 дней после успешной проверки МКД к работе в период отопительного периода. Успешность проверки подтверждает акт.

Если в акте есть замечания к требованиям по готовности, паспорт выдадут после их устранения и повторной проверки. Форму паспорта устанавливает приложение № 2 к Правилам № 103.

При получении паспорта, обязательно проверьте все ли поля заполнены и наличие необходимых подписей. Именно такие нарушения чаще всего фиксируют инспекторы ГЖИ при проверке выданных паспортов. В Москве, например, в августе 2020 года на доработку отправили треть паспортов.

Подписать документ должны представители УО, ТСЖ, ЖСК, специализированных организаций, органа МСУ. Если домом управляет УО, то еще нужна подпись представителя совета МКД.

Сроки выдачи паспортов определяются руководителем или заместителем органа МСУ в зависимости от особенностей климатических условий, но не позднее 15 сентября. Если МКД не получил паспорт готовности в установленный срок, УО, ТСЖ, ЖСК обязаны продолжить подготовку. На рисунке 5 смотрите пример паспорта готовности к отопительному периоду.

Рисунок 5. Пример паспорта готовности МКД к отопительному периоду

Скачать паспорт готовности к отопительному периоду

Ситуация

Как действовать УО, ТСЖ, если не успели вовремя подготовиться к отопительному периоду

Если вы не успели подготовить МКД к зиме в установленный в срок и не прошли проверку, продолжайте работу. Устраните замечания и уведомите комиссию, что готовы к повторной проверке. Если она будет успешной, комиссия оформит повторный акт с выводом о готовности к отопительному периоду.  После этого вам выдадут паспорт готовности. Такой порядок предусматривает  пункт 12 Правил № 103.

Что грозит, если не подготовить МКД к отопительному периоду

УО грозит административная ответственность за нарушение при подготовке МКД к отопительному периоду в виде (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП):

• штрафа от 250 тыс. до 300 тыс. руб. – для организаций;
• от 250 тыс. до 300 тыс. руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для индивидуальных предпринимателей;
• от 50 тыс. до 100 тыс. руб. или дисквалификации на срок до трех лет – для должностных лиц.

ТСЖ, ЖК, ЖСК грозит штраф от 40 тыс. до 50 тыс. руб., а должностным лицам – от 4 тыс. до 5 тыс. руб. (ст. 7.22 КоАП).

Внимание

С 6 апреля 2022 года, если должностное лицо или другого сотрудника УО, ТСЖ, ЖСК уже наказали за нарушение, то управляющую к ответственности не привлекут. Аналогично, если оштрафовали УО, ТСЖ, ЖСК, ее должностное лицо или другого работника наказывать не будут.

Такие правила предусмотрены частями 4, 5 статьи 2.1 КоАП. Правила работают, если УО, ТСЖ, ЖСК приняли все необходимые меры, чтобы не допустить нарушение

Независимо от суммы штрафа ГЖИ выдаст предписание об устранении нарушений при подготовке МКД к отопительному периоду (п. 1 ч. 2 ст. 90 Закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации"). Если нарушения вовремя не устранить, вас привлекут к административной ответственности за невыполнение предписания (ч. 1, 24 ст. 19.5 КоАП).

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 14.04.2023