Работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД

Актуально на 19 июня 2023

ЖК РФ регулирует жилищные отношения, связанные с управлением многоквартирным домом, то есть жилищные отношения, а потому не содержит положений о видах работ по текущему и капитальному ремонтам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество в МКД). Такая информация носит, скорее, технический характер.

Для распределения работ и услуг по видам ЖК РФ отсылает нас к требованиям законодательства Российской Федерации о техническом регулировании, пожарной безопасности, а также к требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

При этом в ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ указано, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Такой перечень услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.

Минимальный перечень, установленный вышеуказанным постановлением Правительства РФ, делится по видам объектов общего имущества собственников помещений в МКД с технической точки зрения:

• работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, несущих элементов крыш и т.д.) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
• работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации термин "капитальный ремонт объектов капитального строительства" включает в себя следующие работы:

• замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций;
• замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов;
• замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В свою очередь, капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме текущий ремонт общего имущества в МКД проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

При этом, нормами ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе на общем собрании принять решения о наделении:

• совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме.

Определение термина "текущий ремонт" не закреплено на законодательном уровне, однако его значение можно найти в документах рекомендательного характера.

В Методических рекомендациях по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденных приказом Госстроя России от 10.11. 1998 № 8, под текущим ремонтом здания понимается комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению неисправностей (восстановлению работоспособности) элементов здания и поддержанию эксплуатационных показателей.

Очевидно, что текущий и капитальный ремонты имеют различные цели и в случае, если выполнение работ в рамках текущего ремонта общего имущества в МКД осуществляется на должном уровне, то необходимость в проведении капитального ремонта данного имущества может быть отложена на какое-то время.

В п. 20 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме указано, что при наступлении определенных событий собственники помещений в МКД обязаны немедленно принять меры по устранению дефектов, выявленных в состоянии общего имущества в МКД.

Принятие срочных мер собственниками помещений в МКД связано с наступлением следующих событий:

• физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности;
• физический износ общего имущества не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
• перечисленные выше события подтверждаются предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности.

Факт достижения общим имуществом в МКД уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности в соответствии с п. 22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливается:

• собственниками помещений или ответственными лицами;
• федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Факт достижения общим имуществом в МКД уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности должен быть зафиксирован актом осмотра.

Нельзя не отметить, что положениями ЖК РФ установлен особый порядок принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД, требующего существенных финансовых вложений: решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом»
https://vip.1umd.ru
Дата копирования: 19.06.2023