Управляющий в ТСЖ: функции, способы найма, ответственность

Актуально на 1 июля 2024

В системе УМД появилась инструкция по найму управляющего в ТСЖ. В системе УМД появилась инструкция по найму управляющего в ТСЖ. Эксперты системы разъяснили, как законно разгрузить работу председателя с помощью управляющего. Вы узнаете, какие функции можно ему передать, как найти такого сотрудника. В материале показали, на что обратить внимание при выборе кандидата, какой договор выбрать и какие документы оформить.

Кто такой управляющий в ТСЖ

Управляющий – это лицо, которое нанимают, чтобы выполнять административно-правовые функций в товариществе. Можно сравнить управляющего с исполнительным директором или другим лицом, за которым закрепили часть задач в организации.

Если вы решите нанять управляющего, определите круг полномочий, который планируете поручить ему. Дело в том, что жилищное законодательство не предусматривает обязательного наличия управляющего в ТСЖ, а также норм, регулирующих его деятельность. Поэтому такие взаимоотношения нужно выстраивать в плоскости гражданских или трудовых правоотношений.

Вокруг найма управляющего в ТСЖ сложились мифы, которые мы разобрали в формате теста. Пройдите небольшой опрос и узнаете, какие ложные, а какие правдивые утверждения о найме управляющего.

Какие обязанности можно передать управляющему

Управляющий может выполнять любые функции, которые ему поручит председатель ТСЖ. Главное правило, которое нужно соблюдать – нельзя передать права и обязанности из исключительной компетенции председателя ТСЖ, его правления или общего собрания членов товарищества. Также не возлагайте на управляющего функции, которые:

уставом или другими документами ТСЖ запрещено передавать третьим лицам;
осуществляет один из органов управления в ТСЖ (иначе за одну функцию товарищество будет платить дважды);
не входят в перечень его полномочий, предусмотренных договором или должностной инструкцией;
предусматривают подчинение ему органов управления ТСЖ.

Например, нельзя возложить на управляющего право обладать правомочиями председателя ТСЖ и исполнять его обязанности или быть исполнителем коммунальных услуг.

Пример

Нельзя передать управляющему все компетенции, исключительные должны остаться за председателем, правлением и общим собранием

В ходе проверки ГЖИ установила, что в ТСЖ передали управляющему полномочия, которые законом признаны исключительной компетенцией председателя и правления товарищества. Такую сделку заключили на основании устава и выдали управляющему доверенность.

ГЖИ увидела в этот нарушение статей 147–149, 151 ЖК и выдала предписание об его устранении. Проблему увидели во фразе об объеме полномочий – в условии было указаны все права, за исключением компетенции общего собрания членов ТСЖ. В перечислении не были указаны исключения в отношении компетенции председателя и правления. Товарищество не согласилось с предписанием и обратилось в суд. Суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявления, поскольку Черепанов С.А. не являлся членом правления или членом товарищества, а Жилищным кодексом не предусмотрена возможность передачи полномочий по управлению товариществом собственников жилья иными лицами.

Подробнее: постановление Верховного Суда РФ от 13.03.2020 № 89-АД20-1, определение Верховного Суда РФ от 13.04.2020 № 304-ЭС20-4197.

При этом, вы можете переложить часть работы на управляющего. Для этого разложите ут или иную обязанность на функции, либо конкретные действия. Так вы поймете, где может помочь управляющий. В таблице показали, как можно обязанности из исключительной компетенции трансформировать в функции управленца.

Таблица. Функции, которые можно передать управляющему

Обязанности исключительной компетенции правления ТСЖ или собрания членов ТСЖ (нельзя передавать управляющему)	Функции, которые можно передать управляющему
Созвать общее собрание	Подготовить проект документов для проведения общего собрания Составить предварительную повестку общего собрания Организовать подготовку общего собрания Обеспечить информационную работу с собственниками помещений или членами ТСЖ
Внести изменение в устав ТСЖ	Подготовить проект изменений для устава с их обоснованием Составить дорожную карту по утверждению изменений в устав Обеспечить реализацию этапов дорожной карты Подготовить проекты документов для регистрации изменений в компетентных органах и публикации в открытых источниках
Утвердить годовой отчет ТСЖ	Подготовить проект отчета и обосновывающие документы к нему Составить дорожную карту по презентации отчета перед членами ТСЖ и его дальнейшего утверждения Обеспечить реализацию этапов дорожной карты Опубликовать утвержденных отчет в необходимых источниках (ГИС ЖКХ, сайт, стенды и тд)
Принять решение о проведении текущего ремонта МКД	Подготовить предложение по проведению текущего ремонта с учетом износа, стоимости и сроков проведения работ Определить критерии отбора подрядчика и провести работу по его отбору Составить проект документов для организации общего собрания, на котором будут выдвинуты вопросы о проведении текущего ремонта Обеспечить реализацию решения общего собрания по проведению текущего ремонта: заключить договор с подрядчиком; осуществлять надзор за проведением работ и их приемку.

В зависимости от целей, вы можете поручить управляющему широкий спектр функций или ограничить его в конкретных направлениях. Например, в практике есть случаи, когда передают контроль над обеспечением эффективных коммуникаций с контрагентами, жителями или органами власти. В рамках такой задачи управляющий должен участвовать во всех циклах работы, которые так или иначе приводят к коммуникациями с названными лицам.

Пример

ТСЖ наняли управляющего, чтобы он отвечал за коммуникацию с органами власти

Председатель ТСЖ «УЮТ» нанял управляющего и поручил ему возглавить все коммуникации с органами власти. Чтобы он смог выполнить поручение, в договоре прописали следующие права и обязанности:

представлять интересы ТСЖ во взаимоотношениях с органами государственного управления и контроля, таких как районная администрация, муниципальный совет, госпожнадзор, санитарный надзор, технологический надзор и иных органах власти;
готовить обращения, ответы на запросы, жалобы и направлять их в компетентные органы власти;
запрашивать информацию у сотрудников ТСЖ необходимую для подготовки обращений, ответов на запросы и жалоб, которые готовят для отправки в компетентные органы власти.

Кто может быть управляющим

В качестве управляющего можно нанять как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае будете работать с один исполнителем, во втором – с группой людей. У каждого варианта есть плюсы и минусы. Разберем оба варианта и в каждом рассмотрим, какие способы оформления взаимоотношений вам доступны.

Управляющий – физическое лицо

Плюс такого варианта в том, что вы сами выбираете исполнителя и можете проверить его профессиональные и коммуникабельные навыки. Из минусов – найти специалиста, который хорошо разбирается в разных аспектах управления МКД начиная от финансов, заканчивая инженерией - не просто.

Если рассматриваете найм физического лица, то продумайте варианты оформления отношений и объем задач, которое передадите в его ведение. Есть несколько вариантов оформления:

трудовые отношения;
договор оказания услуг;
договор с самозанятым.

Если выберете первые два варианта, то придется заложить затраты на покрытие налоговых и социальных отчислений. Последний вариант может не подойти управляющему – из-за его амбиций по пенсионным отчислениям или ограничению по сумме дохода самозанятого.

Для трудового договора предусмотрите описание должностных обязанностей, условия оплаты и иные гарантии, которые предусматривает Трудовой кодекс. Если выберете договор оказания услуг или взаимодействие с самозанятым, то включите условия об ответственности и возмещении ущерба, к которому могут привести действия исполнителя.

Используйте шаблоны документов системы УМД, чтобы оформить управляющего.

Управляющий – юридическое лицо

При таком варианте вы нанимаете компанию, которая может представить вам полный спектр экспертных услуг. Вам не придется нанимать отдельных лиц для решения разноплановых задач. Однако в этом есть и минус – придется работать с сотрудниками исполнителя даже если вас не устраивает профессионализм или методы, которые используют такие люди.

В договоре с управляющим, который выступает от имени юридического лица также нужно прописать спектр задач, которые вы ему передаете. Чем подробней распишите, тем проще будет оценивать эффективность проделанной работы и решать вопрос об оплате услуг или штрафах, если работа была не качественной.

Как и в случае с наймом физического лица по гражданско-правовому договору, вы справе заложить право на предъявление претензии и взыскания ущерба, к которому привели некачественные услуги исполнителя в лице юридического лица. Для этого пропишите алгоритм оценки такого ущерба, сроки предъявления претензии и ее рассмотрения исполнителем, способа получения суммы ущерба.

Нанять управляющего вправе председатель правления как лицо, которое управляет ТСЖ. Если найм происходит в рамках трудового договора, то должность нужно закрепить в штатном расписании.

Чтобы заключить договор с юридическим лицом, предварительная подготовка не понадобится.

Какие документы оформить

Договор и доверенность – вот два документа, которые нужны, чтобы управляющий смог выполнять свои функции. Виды договора мы рассмотрели в предыдущем разделе.

Доверенность. Для выбора доверенности нужно решить вопрос об объеме обязанностей управляющего. Так сможете понять для каких из них понадобится выдача доверенности.
В отношении доверенности действуют три правила:

ее выдают от имени ТСЖ;
в ней указывают вид и объем передаваемых полномочий;
включают все обязательные реквизиты, включая подпись председателя правления.

Локальные акты. Если управляющий нанят по трудовому договору, то внесите изменение в штатное расписание и другие локальные документы товарищества. Укажите в них его роль и соотнесите с функциями других сотрудников, чтобы узаконить иерархию в коллективе.

Учредительные документы. Вносить изменения в уставные документы при найме управляющего мы не рекомендуем и вот почему.

Председатель правления вправе самостоятельно выбирать способы достижения эффективного результата управления МКД. В рамках этого права он принимает решение о найме сотрудников или подрядчиков. Регламент принятия подобных решений может быть прописан в учредительных или локальных документах, например, в положении об отборе контрагентов.

Учитывая, что управляющий не подменяет собой председателя, а выступает как исполнитель его поручений, то отражать его функционал в уставе нецелесообразно. Кроме того, суды некоторых регионов придерживаются позиции, что подобные указания в уставе противоречат закону. Таким образом безопаснее не вносить изменения в учредительные документы ТСЖ.

Как найти управляющего

Чтобы нанять управляющего нужно найти кандидата на эту роль. Если ищите физическое лицо, то рекомендуем опубликовать объявление с описанием вакансии и разместить его на сайтах по поиску работы, социальных сетях и мессенджерах. С кандидатами, которые откликнуться на вакансию, сможете обсудить и выбрать оптимальный вариант оформления взаимоотношений.

Рисунок 1. Пример объявления о вакансии управляющего в ТСЖ

Текст для вакансии управляющего должен содержать информацию о требованиях к кандидату, обязанностях, условиях работы и оплате труда.

Рисунок 2. Примерный текст объявления о вакансии управляющего ТСЖ

Скачать

Если на роль управляющего вы рассматриваете юридическое лицо, тогда начините с анализа предложений на рынке. Оцените кто оказывает подобные услуги в вашем регионе, соберите отзывы о деятельности таких компаний.

Направьте письма во все компании, которые показались вам добросовестными и эффективными. Озвучьте для всех одинаковые требования по объему предстоящих услуг и информации о МКД. Так сможете сравнить коммерческие условия от разных кандидатов и выбрать идеальных для вас вариант.

Рисунок 3. Примерный текст предложения о сотрудничестве и запросе коммерческих условий

Скачать

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО