В каких случаях и как орган МСУ вправе менять УО или способ управления МКД

Актуально на 22 июня 2023

Любовь Чеснокова, главный редактор объединенной редакции «Городское хозяйство и ЖКХ»

Из этой рекомендации вы узнаете обо всех случаях, когда в выборе УО или изменении способа управления вправе участвовать орган МСУ. По общему правилу способ управления МКД и УО выбирает ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК).

Какие полномочия в управлении МКД есть у органа МСУ

У органа МСУ есть два способа принять участие в «судьбе» дома.

Первый способ – созвать общее собрание в МКД, чтобы решить вопрос об изменении способа управления МКД или выборе новой УО.

Второй способ – назначить временную УО.

Как орган МСУ участвует в выборе способа управления

Есть три случая, когда орган МСУ участвует в изменении способа управления МКД.

Случай № 1. Поступило обращение о невыполнении УО обязательств по договору управления МКД

Если орган МСУ получил обращение о невыполнении УО обязательств по договору управления МКД, в течение пяти дней он проводит внеплановую проверку такой УО. Жалоба может поступить от собственников, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК, общественных объединений, иных некоммерческих организаций (ч. 1.1 ст. 165 ЖК). Если по результатам проверки выяснится, что УО не выполняет условия договора управления, орган МСУ созывает ОСС для решения вопросов:

о расторжении договора с УО;
выборе новой УО или изменении способа управления МКД.

Случай № 2. Собственники не избрали совет МКД или не реализовали свое решение

Если собственники помещений в МКД в течение года не приняли или не реализовали решение об избрании совета МКД, орган МСУ в течение четырех месяцев созывает ОСС по вопросу избрания совета МКД или создания ТСЖ в этом доме (ч. 2 ст. 161.1 ЖК).

Случай № 3. Собственники не приняли решение о выборе способа управления до окончания срока действия договора управления, который заключили по результатам открытого конкурса

Если домом управляет УО, отобранная на открытом конкурсе, а собственники так и не выбрали способ управления, то орган МСУ созывает ОСС для решения вопроса о выборе способа управления. ОСС созывают не позже чем за месяц до окончания срока действия договора (ч. 6 ст. 161 ЖК).

О том, когда и как проводится открытый конкурс по отбору УО, читайте в отдельной рекомендации.

Когда и как орган МСУ назначает временную УО

Орган МСУ вправе самостоятельно определить и назначить УО для временного управления МКД, если:

собственники помещений в МКД не выбрали или не реализовали способ управления;
УО не определена, например, когда открытый конкурс признали несостоявшимся.

Такие требования установлены частью 17 статьи 161 ЖК.

Орган МСУ выбирает временную УО из специального перечня. Есть два критерия, которым должна соответствовать назначаемая УО: наличие лицензии на управление МКД и наименьшее количество домов в управлении.

В перечень включают УО, которые подали соответствующее заявление и стали участниками открытого конкурса по отбору УО. Перечень формируют в ГИС ЖКХ и актуализируют не реже одного раза в пять лет, а также если наступил один из случаев:

аннулировали лицензию у УО из перечня;
истек срок действия лицензии у УО из перечня;
поступило заявление о включении УО в перечень либо об исключении из него;
составили протокол рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по отбору УО.

Правила, по которым орган МСУ определяет УО, установлены постановлением Правительства от 21.12.2018 № 1616.

Какую УО орган МСУ не назначит управлять МКД

УО не выберут для управления МКД:

собственники помещений, в котором ранее расторгли договоры управления с этой УО;
сведения о котором исключили из реестра лицензий в период, когда УО управляла этим домом.

Определенная органом МСУ УО будет управлять МКД, пока собственники помещений не выберут способ управления этим домом или не заключат договор управления с УО, но не больше одного года.

Такие правила устанавливает постановление Правительства от 21.12.2018 № 1616.

Что может сделать орган МСУ, если УО не может продолжать управлять МКД

На случай, когда УО прекратила управлять МКД, например расторгла договор или не продлила лицензию, Минстрой рекомендовал органам МСУ организовать работы по содержанию и ремонту в таких МКД. Органам МСУ предложили два варианта действий.

Вариант 1. Ситуацию, при которой УО перестала управлять МКД, орган МСУ может считать чрезвычайной. Реакцией на такую ситуацию станет назначение муниципальной УО, у которой есть лицензия на управление МКД. Такие действия соответствуют части 3 статьи 4.1 Закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ. Назначить временную УО можно решением комиссии муниципального образования по ЧС. Одновременно с назначением временной УО орган МСУ должен принять решение о проведении открытого конкурса.

Назначенная УО будет выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в период, пока не вступит в силу договор управления, заключенный на открытом конкурсе. Собственники помещений заключают с такой организацией временный договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Работы и услуги по этому договору должны соответствовать извещению о конкурсе, а размер платы – размеру, который установил орган МСУ.

Орган МСУ информирует собственников о своих решениях и о том, что они обязаны их выполнять.

Вариант 2. Орган МСУ может использовать муниципальную преференцию и определить для МКД временную обслуживающую организацию. Такое правило следует из пункта 20 статьи 4 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Решение о муниципальной преференции оформляют правовым актом органа МСУ. В акте указывают временную обслуживающую организацию, с которой собственники заключают временный договор по содержанию и ремонту общего имущества.

Временную организацию определяют на срок не более года. В течение этого срока орган МСУ проводит открытый конкурс или другие процедуры по выбору и реализации способа управления МКД. Аналогично варианту 1 работы по содержанию и ремонту по временному договору должны соответствовать извещению о конкурсе, а размер платы – размеру, который установил орган МСУ.

ФИО:
Контактный телефон:
E-mail:
Тема сообщения:
Сообщение:

Вступить в СРО