Вправе ли ОСС уполномочить Совет дома распоряжаться общим имуществом

Собственники вправе наделить управляющую домом организацию полномочиями на распоряжение общим имуществом МКД, прописав это в договоре управления. Из разбора судебного дела узнайте, может ли ОСС делегировать такие полномочия председателю Совета дома.

Собственники на ОСС вправе установить плату за пользование общим имуществом Предприниматель оформил право собственности на одно из нежилых помещений МКД Москвы. Жители сочли такие действия незаконными и обратились в суд с требованием включить данное помещение в состав общего имущества (дело № А40- 77737/2020). Инстанция иск удовлетворила, ведь спорное помещение: выполняет вспомогательную функцию, для входа в него необходимо проходить через подъезд МКД, является техническим, и в нём размещено общее инженерное оборудование (ст. 36 ЖК РФ). В итоге суд аннулировал право собственности предпринимателя на общедомовое имущество. После этого этого владельцы квартир провели ОСС, где установили, что председатель Совета дома через суд должна взыскать с предпринимателя плату за незаконное использование помещения (дело № А40-182262/2022).

Третьи лица обязаны платить за незаконное пользование общим имуществом МКД

Рассмотрев материалы дела, суд первой инстанции отметил: если лицо незаконно пользовалось чужим имуществом, оно обязано возместить владельцу неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Если же это имущество – общедомовое, то в суд от имени собственников должна обращаться УО (постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616). Инстанция привлекла управляющую организацию к разбирательству, однако компания не поддержала требования председателя. Суд также счёл, что после взыскания арендная плата достанется членам Совета МКД, а не всем собственникам, поэтому в удовлетворении иска отказал. Апелляционная и кассационная инстанция такие выводы поддержали и оставили решение без изменений.

Председатель Совета МКД вправе распоряжаться общим имуществом МКД по решению ОСС Председатель Совета МКД, не согласившись с позицией судов, подала жалобу в ВС РФ. И тот указал: нижестоящие инстанции не учли, что орган управления многоквартирным домом – это ОСС. К компетенции собрания относится принятие решений: об определении лиц, которые от имени собственников вправе заключать возмездные договоры на пользование общим имуществом дома (ч. ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ); о праве председателя Совета МКД представлять в суде владельцев помещений по делам, связанным с управлением МКД и распоряжением общим имуществом (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). «Если управляющая организация бездействует, представлять интересы собственников может лицо, наделённое соответствующими полномочиями общим собранием», – указала инстанция. Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение (определение от 11.06.2024 № 305-ЭС23-27085).

ОСС вправе наделить председателя правом подписи договора управления с УО и иными полномочиями

В ЖК РФ указано, что собственники на общем собрании могут уполномочить председателя Совета МКД представлять их интересы в суде, подписывать договор управления, а также принимать решения, не указанные в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ (п. 5 ч. 4 ст. 161.1, ч. 4.3 ст. 44 ЖК РФ). Однако законодатели не прописали, какими конкретно компетенциями ОСС вправе наделить председателя, поэтому данная тема становится предметом судебных разбирательств. Рассмотренное дело показало, что Совет дома по решению ОСС вправе заключать возмездные договоры на распоряжение общим имуществом. Также ранее суды указали, что председатель может от имени собственников: выступать в суде без доверенности, подписывать договоры управления. УО следует учесть, что на ОСС вопрос о наделении руководителя Совета МКД правом подписать ДУ должен набрать простое большинство голосов, но ГЖИ иногда требуют не менее  ⅔ от голосов всех собственников в доме.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/provedenie-oss/16208-vprave-li-oss-upolnomochit-sovet-doma-rasporyazhatsya-obschim-imuschestvom?utm_source=email&email=lvnsro@mail.ru&utm_medium=email&key=BgZxEAAQJtnXqyc3ib0T&utm_campaign=2024_07_04_12_portal_for_ossusers&utm_term=lvnsro@mail.ru