О формировании фонда капитального ремонта

Журнал "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера", № 04, 2015

Автор: Е.И. Кузнецов

Тема: Финансы, тарифы, инвестиции

В соответствии с изменениями в Жилищном кодексе РФ финансовая сторона капитального ремонта многоквартирных домов перешла в обязательства собственников жилья. Каждый собственник обязан ежемесячно вносить определенную сумму на капремонт общего имущества в многоквартирном доме соответственно занимаемой его квартирой площади для формирования фонда капитального ремонта.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ВЗНОСОВ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ДЛЯ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ НА ОБЩЕЙ СИСТЕМЕ

В случае если получателем взносов на капитальный ремонт является управляющая компания, то перечисленные в фонд капремонта суммы нельзя считать предоплатой работ, поскольку в общем случае встречное обязательство у получателя денежных средств возникнет позднее, согласно программе капремонта. Одновременно взносы не относятся и к безвозмездно передаваемому имуществу, так как все-таки предполагается, что они будут использованы на благо всех собственников в конкретном многоквартирном доме. Так какой же порядок налогообложения?

Исходя из подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, в налоговую базу по налогу на прибыль не включаются доходы компании в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, которые поступают на счет управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирными домами, и предназначенные для финансирования проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются денежные средства, которые управляющие организации получили для формирования резерва на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в т. ч. для формирования фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В целях исчисления налога на прибыль и НДС взносы на капитальный ремонт – как начисленные, так и уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме – не образуют объекта налогообложения для управляющих компаний. При этом последняя обязана вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках данной деятельности, так как законодатель средства собственников помещений в МКД, внесенные на капитальный ремонт, квалифицирует как целевое финансирование (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

ОСОБЕННОСТИ СПОСОБОВ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Уплата ежемесячных взносов на капитальный ремонт является обязанностью собственников многоквартирных домов (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). При этом в силу ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельного выбора способа формирования фонда капитального ремонта.

Как следует из Жилищного кодекса РФ, формирование фонда капитального ремонта МКД может осуществляться одним из двух способов:

• на счете регионального оператора;
• на специальном счете, владельцем которого может являться региональный оператор, ТСЖ или управляющая компания.

НА СЧЕТЕ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА

Региональный оператор – это юридическое лицо, которое создается субъектом РФ в форме фонда.

К основным функциям регионального оператора (согласно ст. 180 ЖК РФ) относятся:

• аккумулирование взносов на капитальный ремонт;
• открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам;
• осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту;
• финансирование расходов на капитальный ремонт;
• взаимодействие с органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
• иные функции, если они предусмотрены в Жилищном кодексе РФ, законе субъекта РФ либо учредительных документах регионального оператора.

Собственники жилых помещений, решившие формировать фонд капитального ремонта путем перечисления финансовых средств на счет регионального оператора, должны будут с региональным оператором заключить договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта (ч. 1 ст. 181 ЖК РФ), а также на основании платежных документов, представленных региональным оператором, уплачивать в установленные сроки взносы на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

Учет поступивших на счет (счета) взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонд капитального ремонта, ведется региональным оператором в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме отдельно. По запросу оператор предоставляет сведения о состоянии счета собственникам помещений в многоквартирном доме и ответственному за управление этим многоквартирным домом лицу.

НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ

При выборе собственниками помещений многоквартирного дома формирования фонда капитального ремонта путем перечисления взносов на специальный счет, владельцем счета могут являться управляющая организация, региональный оператор, ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ). При этом указанная норма не воспрещает осуществлять управление домами управляющей организации, а владельцем счета быть региональному оператору, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Но проблема состоит в том, что региональный оператор, ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив в силу положений Жилищного кодекса РФ будут выполнять функцию, связанную исключительно с открытием специального счета и осуществлением приходных и расходных операций по нему.

Более подробную информацию об особенностях и отличиях каждого из способов, а также ответ на злободневный вопрос "Какой способ безопаснее?" вы найдете в №4 2015 журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"