Как провести общее собрание в нежилом здании? Способы управления общим имуществом в нежилом здании

Если вы или ваша организация являетесь собственниками помещений (апартаментов, офисов и прочее) или машино-местом в нежилом здании, то, как любой собственник, вы можете не только пользоваться общим имуществом (лифтами, земельным участком, фасадом для размещения рекламы, лестничными клетками и т.д.), но и обязаны по действующему законодательству нести расходы, связанные с эксплуатацией, содержанием и сохранением общего имущества.

Надо сказать, что недавно Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) были внесены изменения - добавился новый параграф 2 «Общее имущество собственников недвижимых вещей» (ст. 259.1 – 259.4 ГК РФ), который в настоящее время применяется при возникновении вопросов, касающихся владения и использования общего имущества в нежилом здании.

В пункте 1 статьи 259.3 ГК РФ отмечено общее правило, что каждый собственник недвижимой вещи, в том числе помещения, машино-места в нежилом здании, вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей. Иной режим пользования общим имуществом может быть определен, в частности, решением собственников недвижимости.

В свою очередь, статья 259.4 ГК РФ закрепляет обязанность каждого собственника помещения/машино-места в нежилом здании участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество, участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом. Например, в случае протечки крыши здания текущий или капитальный ремонт будут нести все собственники в здании, а земельный налог (если земля в собственности) будет распределяться также на всех собственников.

Иной порядок несения расходов может быть установлен только единогласным решением собственников помещений и(или) машино-мест в здании.

Как мы видим, вопросы, связанные с порядком владения и пользования общим имуществом, способом его управления, порядком и размерами несения расходов и издержках по содержанию общего имущества, а также любые иные вопросы касательно общего имущества, определяются принятыми решениями на проводимых общих собраний собственников помещений/машино-мест в нежилом здании.

Данное правило обосновано тем, что общее имущество в нежилом здании находится в долевой собственности, а в пункте 1 статьи 247 ГК РФ прямо сказано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Чаще всего поводом для проведения общего собрания собственников помещений/машино-мест в нежилом здании является необходимость выбора способа управления общим имуществом, определения тарифов по содержанию и текущему ремонту общего имущества и т.д.

Для управления общим имуществом в нежилом здании могут быть выбран один из следующих вариантов (если здание имеет большое количество собственников):

1) выбирается специализированная управляющая компания, 

2) создается собственниками своя управляющая компания 

3) образовывается товарищество собственников недвижимости. 

Если собственников в нежилом здании не так много, зачастую собственники управляют общим имуществом непосредственно. 

Ниже кратко изложены характеристики выбора каждого способа управления общим имуществом.

1.Непосредственное управление общим имуществом собственниками.

В отличие от многоквартирного дома, где собственники жилых помещений могут принять решение о выборе непосредственного способа управления общим имуществом в МКД только в случае, если количество квартир не превышает 30 (пункт 1 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ), применительно к нежилым зданиям каких-либо законодательных ограничений не существует.

Однако практическая деятельность наглядно демонстрирует, что потребность в таком способе возникает только при наличии небольшого количества собственников в нежилом здании.

Собственники при избрании такого способа, сообща на проводимых собраниях решают вопросы по эксплуатации, содержанию, ремонту общего имущества, но для простоты и эффективного взаимодействия, для преставления интересов всех собственников часто выбирают конкретное лицо и передают ему полномочия, основанные на доверенности, или заключают агентский договор.

2. Выбор управляющей компании для обслуживания общего имущества

Если собственники решают выбрать управляющую компанию для обслуживания здания за определенную плату, то на общем собрании необходимо также утвердить проект договора управления общим имуществом с приведенным перечнем работ и услуг по содержанию и эксплуатации здания, тарифы за выполняемые работы и оказываемые услуги управляющей организацией, определить порядок компенсации расходов за потребленные коммунальные ресурсы. Кроме того, можно уполномочить управляющую организацию в качестве агента предоставлять третьим лицам общее имущество для использования за плату.

Необходимо отметить, что управляющей компании для обслуживания нежилого здания лицензия не требуется, самой так как управление нежилым зданием не входит в перечень лицензируемых видов деятельности.

3. Создание товарищества собственников недвижимости для управления нежилым зданием.

Товариществом собственников недвижимости (или ТСН) является добровольным объединением собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (п. 1 статьи 123.12).

Решение о создании ТСН принимается на общем собрании собственников помещений, апартаментов/машино-мест в нежилом здании, как и решение об утверждении устава ТСН – главного документа, на основании которого ТСН осуществляет свою деятельность.

Так, устав должен содержать в обязательном порядке сведения о компетенции органов ТСН, порядке принятия ими решений, в том числе определять, по каким вопросам решения принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).

В целях управления в ТСН формируется единоличный (председатель) и постоянно действующий коллегиальный (правление) органы, однако общее собрание членов ТСН является главным органом управления в ТСН, в компетенцию которого входит как раз утверждение сметы доходов и расходов ТСН, установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСН.

Создание и функционирование ТСН, управление ТСН общим имуществом требует от собственников помещений/машино-мест в нежилом здании эффективного взаимодействия, активного участия в общем собрании собственников, в том числе по вопросам избрания органов управления, поскольку бездействие в решении указанных вопросов непосредственно повлечет риски злоупотребления полномочиями со стороны избранных лиц, нецелевому расходованию собранных денежных средств для содержания и сохранения общего имущества в нежилом здании.

Проведение общего собрания собственников помещений, апартаментов/машино-мест в нежилом здании

Необходимо отметить, что специальных правил проведения общего собрания собственников помещений/машино-мест, апартаментов в нежилом здании действующим жилищным законодательством не предусмотрено, поэтому для решения вопросов, связанных с проведением общего собрания, применяются общие правила, изложенные в Главе 9.1 «Решения собраний» ГК РФ (ст. 181.1-181.5 ГК РФ). При этом собственники могут сами предусмотреть порядок проведения собрания либо уточнить отдельные положения закона, однако в таких целях им требуется принять такие решения единогласно.

Помимо этого, при наличии пробелов в вопросах принятия решения на общих собраниях может применяться аналогия закона, когда применяется законодательство, регулирующее сходные отношения, либо аналогия права, когда права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (статья 6 ГК РФ).

Общее собрание собственников помещений/машино-мест в нежилом здании проводится в различных формах:

- очное голосование, то есть совместное присутствие участников собрания на заседании, в том числе дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих достоверно установить участника собрания;

- заочное голосование (заполнение бюллетеней и их направление, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств);

-очно-заочное голосование, если проведение собрание в такой форме единогласно утверждено всеми собственниками помещений/машино-мест в здании.

При этом решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа собственников помещений/машино-мест в нежилом здании (пункт 1 стать 181.2 ГК РФ).

И самое важное, что любое решение, итоги голосования, оформляются письменным протоколом общего собрания собственников помещений/машино-мест в здании, который должен содержать сведения, установленные пунктом 3 статьи 181.2 ГК РФ,

Несмотря на появление в гражданском законодательства правил, регулирующих порядок проведения общего собраний собственников помещений/машино-мест в нежилом здании, возникает громадное количество вопросов, ответы на которые законодательство не может предусмотреть.

Часть ответов на них можно конечно найти в судебной практике различных судебных инстанций, в частности Верховного Суда РФ, который формирует новые правила регулирования либо разъясняют существующие нормы законодательства.

В заключении хотелось бы заметить, что все случаи, возникающие на всех этапах проведения общего собрания собственников помещений/машино-мест в нежилом здании, уникальны. Поэтому при наличии вопросов, требующих неотлагательного разрешения, Вы можете обратиться к юристам ЖКХ-Проф за индивидуальной консультацией, в рамках которой мы расскажем вам как провести собрание безошибочно с соблюдением всех действующих правил. Кроме того, мы не первый год помогаем проводить общие собрания собственников помещений в нежилом здании «под ключ», а также успешно защищаем интересы собственников в судебных спорах.