Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Когда владелец здания возле МКД платит за общедомовое имущество

Рассмотрим судебное дело, в котором ВС РФ ответил на вопрос, должен ли собственник здания на придомовой территории многоквартирного дома платить за содержание и ремонт общего имущества МКД. И если должен, то в каких случаях и в каком размере. Читайте мнение юристов, когда тезисы, изложенные судом, будут полезны УО и ТСЖ.

У дома и пристройки есть общие конструкции

На придомовой территории МКД Пермского края располагалось нежилое административное здание, принадлежавшее юридическому лицу. Домом по решению собственников управляло ТСЖ. Товарищество считало, что нежилое здание составляет единый комплекс строений с МКД, у дома и пристройки общие коммуникации, поэтому её владелец должен платить за содержание общего имущества.

ТСЖ направило ему претензию с требованием оплатить долг в 570 тыс. рублей – его доля расходов на содержание ОИ дома за год. Но собственник не стал платить, полагая, что не имеет отношения к МКД и общедомовому имуществу. Здание стояло от дома отдельно, смежных конструкций – стен, кровли, плит или перекрытий – у них не было.

Товарищество подало в суд иск с требованием взыскать с владельца здания задолженность за содержание общедомового имущества, текущий ремонт, ХВС, ГВС, КР на СОИ по электроэнергии, за теплоэнергию, вывоз ТКО и расходы за опрессовку теплового узла. Разбирательства дошли до Верховного суда России (дело № А50-179/2019).

Два здания составляют единый комплекс строений или единое архитектурное решение

Суд первой инстанции отметил, что плату за жилищно-коммунальные услуги, которые указаны в иске ТСЖ, должны оплачивать собственники помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 36, 39, 154, 155, 158 ЖК РФ, п. п. 28, 30 ПП РФ № 491).

Судья обозначил главные вопросы, которые нужно было решить в ходе разбирательства:

Согласно п. 3.42 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, здания едины, если у них есть общие конструктивные элементы, одинаковое назначение и, или единое архитектурное решение.

Чтобы разрешить эти вопросы, суд назначил экспертизу. Она показала, что дом и пристрой не имеют общих строительных конструкций, зато у них одни инженерные сети тепло- и водоснабжения и общий тепловой пункт, один ОДПУ на всех. Также эксперты указали, что согласно техплану у МКД и пристройки общее техническое помещение – центральный тепловой пункт (ЦТП) в подвале многоквартирного дома.

Согласно проектной документации здание на придомовой территории возводилось как встроенно-пристроенная часть. По техническому паспорту нежилого здания – пристроенные офисные помещения. При этом между пристроем и домом существует неразрывная связь: при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения здания от систем, расположенных в ЦТП дома, поставка ресурсов в административное офисы прекратится.

Владелец здания во дворе дома пользуется сетями и оборудованием для получения коммунальных услуг

Первая инстанция, получив результаты экспертизы, заострила внимание на том, что между домом и пристройкой нет общих конструкций, они не соприкасаются. Это не единый объект с МКД. При этом собственник здания получает коммунальные услуги через сети дома. Участником долевой собственности на общедомовое имущество он не является. Значит, ТСЖ не вправе требовать с ответчика плату за содержание и ремонт, за КР на СОИ.

Общий тепловой пункт и тот факт, что коммуникации пристроя проходят через помещения МКД, также не доказывают единство двух строений. Но при этом суд признал, что истец вправе предъявить ответчику плату за использование коммуникаций и ЦТП, представив мотивированный расчёт.

Суд взыскал с владельца административного здания плату за вывоз мусора, теплоснабжение и опрессовку теплоузла около 48 тысяч рублей. Остальные требования ТСЖ были отклонены.

У двух зданий есть общее для обоих имущество или неразрывная технологическая связь

Суды апелляционной и кассационной инстанций сделали те же выводы из экспертизы, что и первый суд, и тогда ТСЖ обратилось в Верховный суд РФ. Товарищество указало, что три предыдущих суда не приняли во внимание, что ответчик пользуется общим имуществом многоквартирного дома – коммуникациями и тепловым пунктом, техническим подпольем, но не платит за это. Эти траты легли на плечи собственников помещений в МКД, что является неосновательным обогащением ответчика.

ВС РФ, разрешая спор, отметил, что коллеги неправильно подвели итоги экспертизы и не дали им оценки исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества:

Экспертиза показала, что у МКД и офисного здания есть отдельные общие элементы, которые соответствуют п. 2 ПП РФ № 491 о составе общедомового имущества.

При этом именно ТСЖ предоставляет услуги по отоплению, водоснабжению, водоотведению, ГВС. Также оно обслуживает и ремонтирует нежилые помещения и ВДИС, тепловой пункт, поддерживает санитарное состояние помещений и придомовой территории. Также суд указал на то, что предыдущий собственник пристроя платил за содержание общего имущества.

Для владельца отдельно стоящего здания установлен свой размер платы согласно его доле в общем имуществе

ВС РФ отметил, что собственник пристроя заинтересован в поддержании дома в надлежащем состоянии и должен наряду с жителями МКД вносить соответствующие платежи соразмерно доле в праве общей собственности.

Товарищество представило суду протоколы ОСС, на которых ответчику установили отдельную плату за содержание и ремонт общего имущества, более чем в два раза меньше, чем у собственников помещений в МКД. Собрание не включило тариф плату за лифты и их обслуживание, за уборку подъездов и территории возле МКД. В размер платы для владельца офисного здания вошли содержание теплового пункта, работа персонала ТСЖ, который обслуживает инженерные сети.

ВС РФ сделал вывод, что такой подход к определению размера платы отвечает позиции КС РФ из постановления от 29.01.2018 № 5-П: бремя расходов на содержание ОИ дома распределяется в зависимости от доли каждого собственника в праве на такое имущество с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

ВС РФ посчитал, что предыдущие суды не учли всех этих обстоятельств, и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Собственник отдельного здания использует общее имущество МКД

Итоги дела №А50-179/2019 в контексте пользы для управляющих домами организаций подвёл Алик Зеленков, ведущий юрист «МКДЭКСПЕРТ»:

«В определении рассматривается частный случай применения ст. ст. 153, 154, 156 ЖК РФ, когда спорный объект не только конструктивно не соединён с многоквартирным домом, но и использует лишь определённую часть общего имущества – систему ЦТП.

Суды первой, апелляционной, кассационной инстанций отказали ТСЖ в иске в связи с тем, что обязанность по внесению платы за содержание включает плату за все элементы общего имущества. Возложение бремени содержания на владельца здания, которое технологически не связано с иными элементами общего имущества МКД (лестницы, лифты и т.п.), противоречит действующему законодательству.

Верховный суд РФ с такой позицией не согласился. В определении имеется ссылка на постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 №-5, в котором суд приходит к выводу о возможности дифференцировать плату за содержание, т.е. устанавливать различный размер для разных категорий собственников. При этом различия в правовом положении собственников, относящихся к одной категории, недопустимы.

Определение ВС РФ соответствует духу постановления от 29.01.2018 № 5: общество должно вносить платежи, но в ином размере, т.к. относится к иной категории собственников.

Есть много ситуаций, когда общее имущество используется не только собственниками жилых и нежилых помещений в МКД. При этом плату «сторонние» лица не вносят, ведь ст. ст. 153, 154, 156 ЖК РФ регламентируют обязанность для собственников помещений в МКД.

Ссылаться на это определение можно не только в случае наличия какой-либо технологической связи с тем же ЦТП. Верховный Суд РФ говорит: “используешь общее имущество МКД – участвуй в расходах на его содержание, пусть даже и по иному тарифу”».