Почему управляющие компании Крыма вынуждены работать в убыток

Недавно получившие лицензии управляющие компании сразу же столкнулись с дефицитом средств. Действующие тарифы едва позволяют работать с нулевой рентабельностью, хотя население считает их завышенными. Перечень обязательных услуг увеличился вдвое, и сократить их объем или снизить качество УК не имеют права.

Только свои

В Крыму 122 управляющие компании (УК) прошли лицензирование. Из них 99 процентов - муниципальной формы собственности, то есть вчерашние перерегистрированные ЖЭО. Еще один процент приходится на частные УК, созданные крымскими фирмами-застройщиками для обслуживания своих домов. Управленцев с материковой части России не оказалось, хотя изначально были желающие работать в республике. По всей видимости, их отпугнули экономически необоснованные тарифы, которые не позволят вести деятельность с прибылью.

- Тарифы во всех регионах Крыма очень низкие, а состояние жилищного фонда плохое, поэтому управлять им будет очень тяжело, - рассказала начальник инспекции жилищного надзора в РК Ирина Кондратюк. 

- Задача-минимум инспекции - помочь УК найти свое место на рынке и наладить партнерские отношения с собственниками жилья, а максимум - привлечь инвестиции.

Сейчас муниципальные УК заключают договоры на управление и обслуживание многоквартирных домов с собственниками, определившими форму управления. 

Из почти 15 тысяч многоквартирных домов РК таких 83 процента. Еще 1,2 тысячи пока только провели собрания жильцов, а около тысячи не сделали и этого.

Коммунальная середина

Главный пункт договора с УК, конечно же, цена обслуживания.

- УК предлагают жильцам заключать договоры с тарифом, который они рассчитали исходя из фактических затрат, - продолжает Ирина Кондратюк. - Если люди согласны с перечнем услуг и их ценой, можно и нужно подписывать договоры.

- Есть шесть категорий домов в зависимости от степени их благоустройства, и тарифы мы рассчитали для каждой из них, - рассказал руководитель симферопольского МУП "Центральный жилсервис" Евгений Пирогов. - Причем сделали это с помощью специальной программы, используемой в других регионах России: вносишь в нее технические характеристики домов с учетом количества проживающих, и она выдает тариф из расчета оказания 28 обязательных услуг.

Полученный результат оказался хоть и оправданным с точки зрения экономики, но неприятным для потребителей. Поэтому общественный совет РК, чиновники и руководители УК были вынуждены искать золотую тарифную середину - чтобы и компании не обанкротились, и люди не взбунтовались. Тариф зависит от населенного пункта и степени благоустройства дома. Например, жители симферопольских девятиэтажек будут платить по статье "ремонт и обслуживание" 16,89 рубля за квадратный метр жилплощади, хотя изначально речь шла о 23 рублях.

- Этот тариф на грани, - продолжает руководитель УК. - В нем заложена рентабельность нашей деятельности всего три процента, а должна быть не менее 10, потому что необходимо учитывать инфляцию. Ведь тариф останется неизменным целый год, и за это время производственные расходы сильно вырастут. При этом мы не имеем права сократить количество услуг или ухудшить их качество и периодичность, потому что эти параметры прописаны в договоре, заключенном с потребителями. Возросшие расходы мы станем покрывать за счет рентабельности. Поэтому уложиться в три процента будет сложно.

Запутались в тарифах

Для неприватизированного жилья и домов, которые пока не смогли согласовать тариф с УК, новую стоимость обслуживания утвердит муниципалитет. В Симферополе, например, администрация определила его в размере 11,7 рубля за квадратный метр.

- В этом тарифе присутствует социально-политическая составляющая, - считает Ирина Кондратюк. - Полученных средств будет недостаточно, чтобы УК обеспечили выполнение даже обязательных услуг. И мы предложили расписать, какие услуги на эту сумму компании смогут фактически оказывать. В этом случае ответственность за непредоставление прочих обязательных услуг ляжет на муниципалитет.

В администрации города принимать на себя ответственность за экономически необоснованный тариф не хотят. Как и закладывать в бюджет средства на компенсацию разницы. Глава администрации Симферополя Геннадий Бахарев объяснил "РГ", что утвержденный тариф - временный и будет действовать до конца года, если, конечно, Совмин не отменит его раньше.

Между тем его утверждение уже наделало много бед: потребители, едва начав заключать договоры с МУК, предусматривающие более высокую стоимость обслуживания жилого фонда, почувствовали себя обманутыми.

- Какими только словами нас не назвали за установление тарифа, выше утвержденного муниципалитетом, - признается Евгений Пирогов. - Но независимо от того, заключили собственники с нами договоры или нет, мы продолжаем их обслуживать. Даже те 526 домов, построенные до 1917 года, обслуживание которых для нас заведомо убыточно, потому что старые здания постоянно нуждаются в ремонте.

В тарифе, действовавшем с декабря 2014 года, были заложены расходы только на уборку территории и вывоз мусора. Капремонт туда не входил, а старый фонд в нем нуждался.

- Естественно, людям нравилось, что за мизерную плату мы проводили все работы, - продолжает он. - Но постоянно так быть не может.

Аналогичная ситуация и в других регионах республики, где тарифы традиционно оставались очень низкими. Например, в селе Отважное Кировского района жители платили за обслуживание "квадрата" 50 копеек. Теперь МУК просит 15 рублей, а муниципалитет утвердил 11.

- Люди, мягко говоря, нас не понимают, считая, что мы намерены их обворовать, - говорит руководитель УК в Кировском районе Игорь Носков. - И объяснить им, что теперь нужно платить, очень непросто. У нашего предприятия не хватает средств даже на выплату минимальной зарплаты, которую минЖКХ согласовал с профсоюзом отрасли. Я уже не говорю о расходах на какие-то дополнительные услуги. Муниципальное предприятие создавали для защиты потребителей от недобросовестных частных УК, а в результате они сами оказались незащищены.

Своими руками

Проще вести бизнес управляющим компаниям, созданным на базе крупных городских ЖЭО: им и спецтехника досталась от предшественников, и муниципальные помещения, и квалифицированные специалисты.

- У нас люди по 30 лет на одном месте проработали, сантехники каждый вентиль в домах знают, - рассказывает Евгений Пирогов. - Сами закупаем стройматериалы и проводим ремонтно-строительные работы. Получается в пять-семь раз дешевле, чем по расценкам сторонних подрядных организаций. Правда, численность персонала пришлось сократить почти вдвое - с 495 до 273 человек. Бездельников и раньше не держали. Но теперь вынуждены оставить лучших, ведь целый год мы работали по тарифу, которого не хватало даже на нормативную зарплату. Ставка дворника была 4000 рублей.

Что уж говорить о сельских УК, которым от коммунальных предприятий достались лишь долги. Очевидно, что повысить качество услуг быстро они не смогут. Радует только, что в отличие от частных компаний муниципальные подконтрольны органам власти, а их руководители связаны контрактами. К тому же у частных УК в Крыму, кроме блокнота, ручки и расчетного счета, ничего нет - помещения они вынуждены арендовать, а технику закупать. И эти расходы тоже сказываются на тарифах.

Комментарии

Александр Жданов, министр ЖКХ РК:

- Муниципальные органы власти как учредители УК передали им свое имущество в эксплуатацию и должны контролировать все процессы - начиная от назначения директора и заканчивая проверкой финансово-хозяйственной деятельности каждые полгода, чтобы понимать, прибыльные они или убыточные. При неэффективной работе нужно принимать меры и предусматривать компенсацию в бюджете.

 Российская газета