Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Блиц 13 вопросов об общих собраниях в МКД журнал "Управление МКД" Январь 2022

Мы выбрали самые частые вопросы ваших коллег об общих собраниях, которые поступают на горячую линию Справочной системы «Управление МКД» от управляющих МКД организаций. Читайте ответы, чтобы знать, как поступить в спорной ситуации.

ЖСК должно передать в орган ГЖН протокол и решения общего собрания членов товарищества?

Нет, протоколы общего собрания членов кооператива не нужно передавать в госжилнадзор.

Порядок проведения общего собрания членов ЖСК установлен статьей 117 Жилищного кодекса. Ни правление, ни председатель не обязаны передавать в органы ГЖН копии и подлинники решений и протоколов общих собраний членов кооператива.
В орган ГЖН передаются подлинники протоколов общих собраний собственников помещений в МКД и протоколы общих собраний членов ТСЖ. Это следует из частей 1, 1.1 статьи 46, части 1.1 статьи 146 Жилищного кодекса.

Что делать, если председатель и секретарь общего собрания не подписывают протокол из-за того, что не согласны с решением?

Укажите, по какой причине отказываются от подписи председатель и секретарь собрания, и заверьте этот отказ подписями двух инициаторов или других участников собрания.
Обязанность председателя и секретаря общего собрания подписать протокол этого собрания закрепляют нормы Гражданского и Жилищного кодексов.
Законодатель не установил, как и кто подписывает протокол общего собрания, когда его председатель и секретарь отказываются от подписи. Сам такой отказ в законодательстве не предусмотрен.
Если председатель или секретарь общего собрания отказался подписывать протокол, можно применить общий порядок, установленный обычаями делового оборота или другими нормативными актами по аналогии. Например, пункт 10 статьи 24 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

При ознакомлении с материалами собраний в ТСЖ можно разрешить их фотографировать? И как быть с персональными данными в них?

Если собственник, член ТСЖ, либо представитель по доверенности запрашивает информацию об итогах общего собрания собственников, общего собрания членов ТСЖ, а не сам протокол, можно указать источник, где заявитель может самостоятельно ознакомиться с протоколом (например, ГИС ЖКХ).
Вы вправе не предоставлять информацию, если уже раскрыли ее. Сообщите заявителю место ее размещения. Это следует из абзаца 2 пункта 34 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416).
Предоставить копию протокола ТСЖ обязано, это следует из частей 3, 4 статьи 46 Жилищного кодекса, пункта 34 Правил № 416. Протокол предоставляют с приложениями. Обязательные приложения к протоколу Минстрой перечислил в пункте 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (утв. приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр).
Вместе с протоколом ТСЖ предоставляет только те приложения, которые не содержат персональных данных других собственников, членов ТСЖ. Например, копии бюллетеней других собственников. Собственники мовправе требовать только копии собственных бюллетеней (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 16.04.2019 по делу № 33–4485/2019).

Собственники могут своим решением отменить ежегодные общие собрания?

Такое решение будет ничтожно с момента его принятия. Оно противоречит основам правопорядка и не относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (ч.1 ст. 181.3, ст. 181.5 Гражданского кодекса).
Жилищный кодекс определил два вида общих собраний собственников: годовое и внеочередное.
Годовое общее собрание собственники помещений в МКД обязаны проводить ежегодно в течение II-го квартала года, следующего за отчетным годом. Собственники на общем собрании могут установить другие сроки проведения общего собрания. Это предусматривают части 1, 2 статьи 45 Жилищного кодекса.
Общее собрание собственников не вправе отменять положения действующего законодательства. Поэтому решение об отмене установленного законом собрания будет ничтожным. Но ничтожность одного решения не отменяет весь протокол собрания в целом. Это следует из статьи 181.3 Гражданского кодекса.

Можно отозвать из органа ГЖН протокол собрания, если решение не приняли и МКД не исключили из реестра лицензий бывшей УО?

Отзыв протокола из органа ГЖН законодательством не предусмотрен. Более того, решение по вопросу повестки дня — это односторонняя сделка по своей природе. Волеизъявление признается состоявшимся с того момента, как письменное решение подписано.
Если с принятыми решениями кто-то из собственников не согласен, он вправе обжаловать их в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса, ч. 3 ст. 181.4 Гражданского кодекса).
Собственники или управляющая МКД организация могут запросить у органа ГЖН копию протокола общего собрания. Это следует из письма Минстроя от 26.01.2018 № 2486-ЕС/04.
Если при проведении общего собрания отсутствует кворум, собрание считают не состоявшимся. Направлять в орган ГЖН подлинник протокола такого собрания, а также опубликовывать его в ГИС ЖКХ не нужно. В орган ГЖН передают только те решения и протоколы, которые имеют силу, влекут за собой юридические последствия.
Исключение — проведение собрания в заочной форме после того, как на очном кворум не собрали. В этом случае вместе с подлинниками решений и протокола общего собрания в форме заочного голосования стоит передать подлинники решений и протокола общего собрания в форме совместного присутствия, где кворума не было.

УО должна передать в орган ГЖН протокол собрания, в котором неверно подсчитаны голоса?

Все зависит от того, по каким вопросам голосовали на этом собрании.
УО обязана направить в органы ГЖН решения и протокол общего собрания собственников для хранения вне зависимости от обнаруженных в таких документах нарушений (ч. 1, 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса). Перечень обязательных приложений к протоколу общего собрания установлен в Требованиях, утвержденных приказом Минстроя от 25.12.2015 № 937/пр (далее — Требования).
Действия УО при получении протокола ОСС помещений в МКД без обязательных приложений определяются в зависимости от принятых решений таким собранием и факта присутствия на нем УО.
Если вы обнаружили нарушения в протоколе собрания, которое существенно влияет на деятельность компании, предложите инициаторам собрания оформить протокол и его приложения в порядке, предусмотренном Требованиями. Например, если принимались решения о расторжении договора управления МКД или внесении в него изменений, об утверждении размера платы за жилое помещение. То есть в соответствии с которыми орган ГЖН обязан внести изменения в реестр лицензий субъекта РФ или утвердить изменения в ГИС ЖКХ.
В иных случаях направьте протокол общего собрания в орган ГЖН в том виде, в котором его предоставили инициаторы собрания.

Протокол общего собрания и договор на рекламу в МКД нужно размещать в ГИС ЖКХ?

Да, нужно.
УО размещает в ГИС ЖКХ информацию о своей деятельности по управлению МКД в порядке, и в объеме, которые установлены разделом 10 приказа Минкомсвязи № , Минстроя от 29.02.2016 № 74/114/пр (далее — Приказ № 74/114). Это следует из части 10.1 статьи 161 Жилищного кодекса.
Обязанность размещать договоры и протоколы общих собраний о передаче в пользование общего имущества, в том числе под рекламные конструкции, установлена пунктами 17.2, 17.4.4 раздела 10 Приказа № 74/114.
Подлинники таких протоколов с приложениями инициаторы собраний передают в УО для последующего направления в орган ГЖН на хранение в течение трех лет (ч. 1, 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса).
Направлять в орган ГЖН копии договоров пользования общим имуществом, которые не являлись приложением к протоколу общего собрания, не нужно. Законодательство такого не предусматривает.

Если председатель общего собрания собственников или члены счетной комиссии не являются собственниками помещений в данном МКД, указывать в протоколе и решениях их паспортные данные?

Председателем и членом счетной комиссии общего собрания можно выбрать любого, в том числе не собственника помещений в МКД. Законодатель не установил для них каких-то особых критериев.
По итогам проведенного собрания председатель и члены счетной комиссии подписывают протокол общего собрания. Это предусматривает пункт 4 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр (далее — Требования).
Для председателя и члена счетной комиссии укажите в протоколе:
— Ф. И. О. полностью — как записано в паспорте или другом документе, который удостоверяет личность;
— номер принадлежащего ему на праве собственности помещения;
— реквизиты документа, который подтверждает право собственности на помещение.
Такие правила следуют из части 1 статьи 7, части 5 статьи 45 Жилищного кодекса, подпунктов «а», «б» пункта 12 Требований.
Если председатель общего собрания и член счетной комиссии не являются собственниками помещений в МКД, то данные о праве собственности в протоколе не указывают. Такого требования в законодательстве нет.

Какая ответственность есть за подделку подписи члена счетной комиссии?

Ответственность предусмотрена и административная, и уголовная.
Протокол общего собрания собственников помещений в МКД — официальный документ. Он удостоверяет факты, которые влекут за собой юридические последствия. Это определено частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса.
Подделку подписи члена счетной комиссии в протоколе собрания можно квалифицировать:

— как состав преступления, предусмотренного частями 1, 3 статьи 327 Уголовного кодекса;

— административное правонарушение по статье 19.23 КоАП.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в органы полиции с заявлением о предполагаемом факте совершения уголовного преступления.
Доказать факта преступления можно почерковедческой экспертизой подписи и свидетельскими показаниями члена счетной комиссии, чья подпись предположительно подделана (ст. 69, 79 ГПК). Однако практика привлечения к уголовной ответственности лиц, подделавших подписи в протоколе общего собрания, фактически отсутствует.
Доказанный факт подделки подписи одного из членов счетной комиссии может стать основанием для признания решения собрания недействительным на основании решения суда.

Сколько должны храниться протоколы общих собраний собственников?

УО обязана передать документы общего собрания в орган ГЖН, который должен хранить их в течение трех лет (ст. 46 Жилищного кодекса). По истечении данного срока документы передают в УО для последующего хранения.
Специальный срок хранения для протоколов общих собраний не установлен. Поэтому по аналогии применяется срок хранения, предусмотренный для протоколов собраний, сходов граждан. Такие протоколы на основании пункта 18 приказа Минкультуры от 25.08.2010 № 558 хранятся постоянно.

Как быть, если инициатор общего собрания о переводе жилого помещения в нежилое просит УО содействовать в истребовании у ГЖИ протокола, чтобы передать его в орган МСУ в соответствии с требованием органа власти?

Подлинники протоколов общих собраний собственников помещений передаются на хранение в орган ГЖН (ч.1.1 ст. 46 Жилищного кодекса). По результатам общего собрания составляют протокол в одном экземпляре (приказ Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр). Наличие нескольких экземпляров оригинала может привести к разночтениям.
Собственники и управляющая МКД организация могут сделать заверенные копии протокола.
УО вправе направить в орган ГЖН запрос о предоставлении возможности ознакомиться с документами общего собрания с целью сделать копии. Однако законодатель не обязывает орган ГЖН предоставлять документы для ознакомления. Вероятнее всего, вы получите отказ.
Действительно, по смыслу части 2 статьи 23 Жилищного кодекса, в орган МСУ представляют протокол собрания, а не его копию. Но администрация города не вправе требовать от заявителя представить документы и информацию, которые находятся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, иных государственных органов, органов МСУ, организаций, в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, региона или муниципальными правовыми актами. Все взаимодействия граждан и органов власти при переводе жилых помещений в нежилые прописывают в административном регламенте предоставления данной муниципальной услуги.
Орган МСУ вправе запросить протокол в органе ГЖН в рамках межведомственного взаимодействия.

УО может подать судебный иск о признании протокола общего собрания недействительным, если нарушен порядок проведения собрания?

Обжаловать решение общего собрания вправе только собственник помещения в МКД. Законодатель не наделили УО таким правом (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса, ст. 181.4 Гражданского кодекса). Это связано с тем, что на общем собрании собственники принимают решения только по управлению своим общим имуществом. Третьи лица не вправе от своего имени принимать и оспаривать решения в отношении не принадлежащего им имущества.
Но можно обойти этот запрет, если есть собственник, который солидарен с мнением УО и согласен оспорить решение собрания. Оформите от его имени доверенность на своего сотрудника представлять интересы собственника в суде. Так вы не нарушите закон, но сможете защитить свои интересы.

ТСЖ может содействовать установлению более ранних сроков капремонта МКД?

Да, может.
Собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капремонта. Предложить ускорить капремонт может управляющая МКД организация, регоператор капремонта либо собственник помещения (ч. 2 статьи 189 Жилищного кодекса). На общем собрании собственники определяют срок проведения такого ремонта (п. 3 ч. 5.1 ст. 189 Жилищного кодекса).
Очередность проведения капремонта в домах устанавливает региональная программа (ч. 3 ст. 168 Жилищного кодекса). При необходимости ремонт можно провести раньше. В этом случае региональную программу актуализируют.
Региональную программу капремонта должны актуализировать не реже чем один раз в год при составлении краткосрочных планов (ч. 5 ст. 168 Жилищного кодекса). Краткосрочные планы реализации региональной программы утверждают органы власти субъекта РФ либо МСУ.
Критерии, по которым МКД включают в краткосрочный план реализации региональной программы, зависят от законов и нормативных актом субъекта РФ (ч. 1 ст. 167, ч. 7.1 ст. 168 Жилищного кодекса). Чтобы перенести капремонт на более ранние сроки, чем это предусмотрено региональной программой, обратитесь к регоператору.

Перенести срок ремонта можно, например, из-за увеличившегося износа конструктивных элементов дома, ухудшения его работоспособного состояния из-за непредвиденных обстоятельств, при возникновении угрозы безопасности жизни или здоровью граждан. В каждом конкретном случае это определяется индивидуально.