Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Блиц Короткие ответы на ваши вопросы журнал "Управление МКД" Декабрь 2021

Кому предъявлять претензии, если после окончания капитального ремонта выявили строительные дефекты?

Максимальный гарантийный срок на работы и услуги по капремонту составляет пять лет (ч. 4 ст. 177 Жилищного кодекса, ст. 756 Гражданского кодекса). Срок начинает течь с момента подписания акта приемки работ (ч. 5 ст. 724 Гражданского кодекса). Заказчик вправе потребовать устранить выявленные недостатки в течение гарантийного срока (ч. 3 ст. 724 Гражданского кодекса).

За качество капремонта перед собственниками помещений отвечает регоператор капремонта (п. 11 ч. 2 ст. 182 Жилищного кодекса). Поэтому при обнаружении брака в строительных работах управленцу необходимо обратиться к регоператору. Если в досудебном порядке проблему решить не удается, следует обратиться в суд с требованием о проведении регоператором работ по устранению выявленных нарушений. Иск к подрядчику подает Региональный фонд капитального ремонта как заказчик работ.
Неотложные работы по ликвидации выявленных повреждений должна организовать управляющая МКД организация. Это следует из частей 1.1, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса. На такое решение указывал Президиум ВАС в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10.

Затраты на устранение повреждений взыскивайте с регоператора, как лица, которое отвечает перед собственниками помещений в МКД за качество проведенного капитального ремонта (п. 11 ч. 2 ст. 182 Жилищного кодекса).

УО вправе самостоятельно распорядиться старым лифтовым оборудованием в МКД?

Нет, не вправе.

Лифт — это общее имущество собственников помещений в МКД. Его демонтаж приведет к уменьшению размера общего имущества. Поэтому демонтировать лифт можно только с согласия всех собственников помещений в МКД. Это следует из части 3 статьи 36 Жилищного кодекса. Решение заменить, демонтировать, а также утилизировать лифтовое оборудование должны принимать собственники помещений на общем собрании.
Если оборудование непригодно для дальнейшего использования, для его утилизации или передачи иной организации необходимо инициировать общее собрание.
Для реализации оборудования как вторсырья следует оприходовать его по фактической стоимости. Фактическую стоимость материальных запасов в этом случае определяйте исходя из их текущей оценочной стоимости на дату принятия к бухучету.
Управляющая МКД организация должна сохранять оборудование, пока общее собрание не примет решение о его дальнейшей судьбе.

ТСЖ может включить контейнерную площадку для крупногабаритного мусора в реестр мест накопления ТКО?

Нет, самостоятельно внести в реестр контейнерную площадку ТСЖ не может.

Схемой размещения мест накопления ТКО занимается орган МСУ. Это предусмотрено частью 1 статьи 8 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления». Порядок устройства контейнерных площадок и включения их в специальный реестр установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства от 31.08.2018 № 1039 (далее — Правила № 1039). Контейнерные площадки и места накопления ТКО, в том числе крупногабаритных, включает в реестр орган МСУ.
Если контейнерную площадку создает ТСЖ на придомовой территории, входящей в общее имущество собственников помещений в МКД, товарищество должно согласовать ее размещение с органом МСУ. Заявку на включение сведений о месте накопления ТКО в реестр нужно подать в орган МСУ в течение трех рабочих дней со дня начала его использования (п. 21 Правил № 1039).

Регоператор по обращению с ТКО вправе требовать предоставить ему решения собственников о переходе на прямые договоры?

Да, формально, такой запрос правомерен.

Собственники помещений в МКД вправе принять решение о заключении прямых договоров предоставления КУ по обращению с ТКО с регоператором. Это определено пунктом 4.4 части 2 статьи 44, пунктом 1 части 1 статьи 157.2 Жилищного кодекса. Инициаторы общего собрания, на котором приняли такое решение, в течение 10 дней с момента подведения итогов собрания направляют копии решений и протокол регоператору (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса). Если регоператор не получил такие документы, он имеет формальное основание отказать УО в исключении из договора данного МКД.
Чтобы разрешить ситуацию, достаточно направить в адрес регоператора копии решений собственников.

Пожарные извещатели в квартирах относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД?

Да, относятся, если извещатели предусмотрены проектом (п. 7 Правил, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491). Собственники помещений обязаны предоставлять управленцу доступ для осмотра пожарных извещателей (подп. «е» п. 34 Правил, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354).

Если же извещатели установили собственники без интеграции в общедомовую систему, то такие датчики — имущество собственника конкретного помещения.

Собственники проголосовали за прямые договоры. РСО вправе требовать оплатить объем сточных вод в целях СОИ исходя из суммарного объема поставленной в МКД холодной и горячей воды, если ОДПУ водоотведения в МКД нет?

Нет, такое требование не правомерно.

Когда в МКД не установлен ОДПУ коммунального ресурса, его объем, поставленный РСО в целях содержания общего имущества, определяют исходя из норматива потребления такого ресурса на СОИ (п. 21, подп. «в» п. 21(1) Правил, утв. постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124). Такой норматив устанавливает уполномоченный орган субъекта РФ. Поэтому при отсутствии ОДПУ водоотведения объем КР на СОИ для расчетов с ресурсником следует определять именно исходя из установленных субъектом РФ нормативов потребления водоотведения на СОИ.

Как земельный участок перевести в общее имущество собственников помещений в МКД, если орган МСУ образовал земельный участок для группы домов?

Земельный участок под МКД, а также расположенные на нем объекты благоустройства могут относиться к общему имуществу собственников помещений только одного МКД. Это следует из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса.
Суды могут признавать право общей долевой собственности собственников помещений в нескольких МКД на один или группу объектов недвижимости исходя из общих норм гражданского законодательства, в том числе статей 246, 247 Гражданского кодекса. Например, на земельный участок. Но такой земельный участок не становится общим имуществом собственников помещений в МКД по нормам жилищного законодательства.

Собственники помещений в каждом из домов вправе обратиться в орган МСУ с заявлением об образовании земельного участка в отношении своего МКД. Также решение органа МСУ о формировании земельного участка под группой МКД можно обжаловать в судебном порядке.

Чтобы оспорить формирование земельного участка, выясните реквизиты и получите текст распоряжения уполномоченного органа МСУ, которым утвердили схему расположения участка на кадастровом плане территории. Затем направьте в уполномоченный орган МСУ письменное требование о пересмотре схемы расположения земельного участка и его границ согласно проектному и фактическому пользованию таким участком. Если получите отказ, подавайте в суд административный иск к уполномоченному органу МСУ о признании такого распоряжения недействительным и утверждении новой схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

За счет каких средств УО должна ремонтировать общее имущество и муниципальные квартиры, которые пострадали от пожара?

Ремонтируют общее имущество за счет виновных в поджоге лиц.
Вред, причиненный пожарами, должно возместить в полном объеме лицо, причинившее вред. При этом необходимо исходить из того, что возмещению подлежит стоимость уничтоженного огнем имущества, расходы по восстановлению или исправлению поврежденного в результате пожара или при его тушении имущества, а также иные вызванные пожаром убытки (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса). На это указал Пленум Верховного суда в пункте 14 постановления от 05.06.2002 № 14.
Собственники помещений в МКД могут самостоятельно провести работы в рамках текущего или капитального ремонта. Это следует из пункта 41 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.
Впоследствии размер причиненного ущерба взыскивается с лица, причинившего вред, по гражданскому иску в рамках уголовного или гражданского судопроизводства (ст. 31, 42 УПК).

 

Собственник нежилого помещения вправе установить входную дверь не предусмотренного проектом цвета?

Двери в нежилые помещения не относятся к общему имуществу. Заменить их собственник может без согласования с органом МСУ, если не меняются конфигурация помещения и размеры дверного проема (ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса). Субъект РФ или местные власти вправе установить порядок согласования изменений архитектурного облика фасада МКД. При этом изменение цвета входных дверей со стороны фасада МКД могут не считать изменением архитектурного облика дома.

 

После аварии на внутридомовой инженерной сети возмещение ущерба от УО требуют страховщики. Как управленцу защитить свои права?

Если страховщик выплатил пострадавшему собственнику страховое возмещение, к нему переходит право требования к тому, кто виноват в убытках (п. 1 ст. 965 Гражданского кодекса). Но взыскать с УО страховщик вправе только ту сумму, которую он сам выплатил собственнику помещения.

Управленца освободят от возмещения вреда, если он докажет, что авария произошла из-за того, что собственник или наниматель нарушили установленные правила потребления КУ, либо правила пользования помещением, либо правила содержания общего имущества в МКД. Также оправданием может быть действие непреодолимой силы. Но нарушение обязательств вашими контрагентами или отсутствие у вас необходимых денежных средств такими обстоятельствами не являются. Данное правило следует из части 2 статьи 1064 Гражданского кодекса, пунктов 153, 158 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Если же вина ваша, проверьте достоверность оценки ущерба, договор страхования, проведенную оценку, платежное поручение о выплате собственнику нежилого помещения возмещения.

Сумма предъявляемых вам требований не должна превышать выплаченной собственнику нежилого помещения суммы.
Перечень поврежденного имущества согласно оценке страховщика должен совпадать с перечнем в акте осмотра.

Управляющая МКД организация обязана выделить инвалиду парковочное место на оборудованной во дворе МКД стоянке?

На земельном участке МКД, предусмотренном под стоянку автомобилей, выделяется не менее 10 процентов мест для бесплатной парковки автомобилей, управляемых инвалидами, и транспортных средств, перевозящих таких инвалидов или детей-инвалидов. Такие парковочные места не должны занимать иные транспортные средства. Это предусмотрено статьей 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».

Если участок под МКД не сформирован, устройством парковочных мест для инвалидов занимается собственник земли, на которой расположена парковка. Это следует из подпункта «в» пункта 15 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

На сформированном участке устройство парковочных мест для инвалидов и порядок пользования ими для конкретных лиц определяет общее собрание собственников помещений в МКД. Такой порядок следует из пунктов 2, 2.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса. Федеральное законодательство не предусматривает возможность закреплять места для парковки за конкретным лицом.

Собственник нескольких помещений должен на общем собрании заполнять несколько бланков или один?

Такой собственник голосует одним бланком бюллетеня. При подсчете учитывают долю голосов собственника исходя из принадлежащих ему площадей.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса). А такая доля, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади его помещения (ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса).