Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Блиц Короткие ответы на ваши вопросы журнал "Управление МКД" ноябрь 2021

Кто должен оплачивать долги за ЖКУ, если родственники умершего собственника не вступают в наследство больше трех лет?

Законодатель не установил порядок действий УО и ТСЖ в такой ситуации.
Если наследник принял наследство, то есть проживает в помещении наследодателя, его обязанность по внесению платы за жилое помещение определяют датой смерти наследодателя. Если наследников несколько, каждый из них отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Это определено частью 1 статьи 1175 Гражданского кодекса.
При этом законодательство не предусматривает обязательных сроков обращения правообладателя помещения для регистрации права собственности на помещение в МКД и меры ответственности при отсутствии такой регистрации.
УО и ТСЖ взыскивают задолженность по таким помещениям после получения информации о вступлении наследников в права наследования. Как правило, это происходит в момент проведения сделок с квартирой, для которых нужно получить от управленца какие-либо справки.
Обращаться в суд к таким лицам до государственной регистрации наследником прав собственности на помещение не стоит, так как доказать факт принятия наследства конкретным физическим лицом практически невозможно.

Что делать, если собственник изменил количество комнат в квартире и оборудовал дополнительные туалеты, чтобы организовать хоспис?

Попросите собственника подтвердить легитимность переустройства, которое он задумал или уже провел.

Направьте собственнику требование о предоставлении документов, которые подтверждают согласование переустройства и перепланировки помещения. Вы вправе действовать так на основании статей 25, 26 Жилищного кодекса. Если собственник не предоставит документы, направьте в органы ГЖН и МСУ сведения о факте перепланировки квартиры.
Также вы вправе обратиться в полицию, ФНС, Роспотребнадзор и прокуратуру от своего имени или от имени заинтересованного жителя МКД. В обращении изложите сведения об использования помещения для предпринимательской деятельности или оказания медицинской помощи. Надзорные органы установят, нарушает ли собственник закон при оказании медицинской помощи в своей квартире.

Какая ответственность грозит УО или ТСЖ, если они не составят акт осмотра затопленной квартиры?

Если управленец не составит акт о затоплении квартиры или допустит в нем ошибки, ему грозит гражданско-правовая или административная ответственность.
Например, если акт отсутствует, УО может стать ответчиком в суде, так как именно УО отвечает за надлежащее содержание общего имущества и предоставление КУ (ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса). В акте о залитии подробно указывают обстоятельства затопления и предполагаемую причину (п. 152 Правил, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011). То есть такой акт — это одно из доказательств при рассмотрении спора. Не будет акта — в суде необходимо будет доказывать, что УО не виновата в причинении ущерба (решение Октябрьского районного суда г. Омска Омской области от 12.09.2019 № 2–2185/2019).

Если вовремя не составить акт о затоплении, управляющую МКД организацию могут привлечь к административной ответственности (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП). Поводом может стать ненадлежащее содержание общего имущества (решение Ленинского районного суда г. Самары Самарской области от 10.05.2018 № 12–631/2018).

При проверке орган ГЖН может посчитать, что затопление произошло по вине УО. Однако бывают ситуации, когда управленец не виноват, но не зафиксировал этот факт своевременно.

Собственник может отозвать свою подпись в бюллетене общего собрания?

Нет, не может.

Нет законодательства, которое определяет право собственника помещений в МКД отозвать свое письменное решение по повестке дня после передачи заполненного бланка решения.
Собственники, решения которых были получены до даты окончания их приема, считаются принявшими участие в общем собрании. Такой порядок указан в части 2 статьи 47 Жилищного кодекса. У инициатора собрания либо счетной комиссии отсутствует обязанность возвратить или заменить заполненный бланк решения по требованию участника собрания. Также отсутствует правовой механизм внесения изменений в протокол общего собрания, в котором учитывались голоса собственников в такой ситуации.

Собственник квартиры просит показать ему ИТП. Можно отказать?

Да, можно.

УО и ТСЖ не обязаны предоставлять по требованию собственников допуск в технические помещения МКД. Наоборот, управленцы обязаны не допускать в не относящиеся к местам общего пользования технические помещения МКД посторонних лиц, в том числе передавать кому-либо ключи от таких помещений (пп. 4.1.10, 4.6.3.2, 5.5.9, 5.8.5 Правил, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Допускают собственников в такие помещения при проведении плановых и внеплановых обходов и осмотров общего имущества — в составе соответствующих комиссий.

При переходе на прямые договоры по теплоснабжению РСО может выставлять УО плату за КР на СОИ?

Нет, не может.

При прямых договорах с жителями РСО не вправе выставлять УО счета за отопление в целях содержания общего имущества. Потому что в плату за содержание жилого помещения не включают такую составляющую. Это следует из части 9.1 статьи 156 Жилищного кодекса.
При прямых договорах РСО должна рассчитывать составляющую ОДН на отопление в составе платы за КУ «отопление» (абз. 1 и 2 п. 40 Правил, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354, далее — Правила № 354). РСО делает начисления за отопление, а порядок предоставления платежных документов закреплен пунктом 5 Типового договора (приложения № 1(1) к Правилам № 354).
Потребители КУ по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления МКД вносят плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление в помещении и за потребление в целях ОДН. Это предусмотрено методиками расчета платы за отопление (приложение № 3 к Правилам № 354).

УО обязана содержать придомовую территорию, если собственники не включили ее в состав общего имущества?

Ответ зависит от того, кому принадлежит земельный участок.

Управляющая МКД организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1, 1.1, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса). Если придомовая территория не сформирована и не входит в состав общего имущества, то, как правило, земельный участок и расположенные на нем объекты являются собственностью муниципалитета. В этом случае содержать территорию возле дома обязан собственник — муниципалитет (ст. 209, 210 Гражданского кодекса).
Обязанность УО содержать придомовую территорию, которая не входит в состав общего имущества, может быть предусмотрена региональным и муниципальным законодательством.
Если земельный участок под МКД не образован, УО его содержит:
  • в границах, определенных технической документацией на МКД, — при наличии в документации таких границ;
  • по фактически сложившимся границам;
  • в границах, определенных решением общего собрания собственников либо условиями договора управления МКД.
Узнать принадлежность земельного участка под МКД можно в Государственной публичной кадастровой карте в интернете.

Обязательно делать ежегодную проверку ВДГО, если в МКД провели техническое диагностирование ВДГО?

Ответ зависит от условий договора с вашим подрядчиком.

Если в договор на техобслуживание ВДГО не внести изменения, то специализированная организация обязана выполнять определенный таким договором перечень работ. Это следует из пункта 46 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 14.05.2013 № 410 (далее — Правила № 410).
Правила № 410 не регламентируют процесс внесения изменений в договор на техобслуживание ВДГО. Такие изменения возможны по соглашению сторон в рамках части 1 статьи 450 Гражданского кодекса.
Вы можете направить в адрес специализированной организации дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в части выполнения работ в спорный период. К соглашению приложите документы, подтверждающие выполнение работ и статус проводившей их организации.

Собственники помещений должны определить размер агентского вознаграждения УО за деятельность по сдаче общего имущества в аренду?

Законодатель не установил, как можно использовать доходы от передачи в аренду общего имущества. Нет и запрета на выплату агентского вознаграждения с суммы, полученной при исполнении договора. Следовательно, такой вариант допустим.
Как распорядиться доходом от использования общего имущества, собственники решают на общем собрания (ст. 248 Гражданского кодекса, ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса). Поэтому условия оплаты агентского вознаграждения из дохода от аренды общего имущества надо утвердить на общем собрании. Достаточным будет простое большинство голосов от числа участвующих в собрании. Для правомочности собрания нужно участие более 50 процентов голосов собственников.

Ремонт входной группы в подвальное помещение, которое расположено на торце дома, к какому виду ремонта относится?

Ответ зависит от объема работ и принятых решений на общем собрании.

Входная группа в МКД — это элемент фасада дома. Это следует из пунктов 9, 13 Минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Фасад — это общее имущество собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса, п. 2 Правил, утв. постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).
Ремонт фасада в МКД входит в перечень услуг и работ по капитальному ремонту в МКД (п. 5 ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса). В рамках капремонта фасада вы можете отремонтировать или заменить только входные двери, например, входную группу в подвальное помещение. Внутренние двери в подъездах или в подвалах вы вправе отремонтировать в рамках текущего содержания и ремонта. Это установлено в таблице 2.3 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД (утв. Фондом содействия реформированию ЖКХ 15.02.2013).
Если необходимо заменить единичные двери, УО выполняет это в рамках средств на содержание и ремонт общего имущества.
Если требуется замена всех дверей в местах общего пользования или их большого количества, собственники вправе принять решение об их замене в рамках капитального или текущего ремонта МКД, в том числе за счет дополнительных взносов.

Собственник помещения сможет провести по потолку внутриквартирную систему водоснабжения, если это согласует общее собрание?

Нет, такие действия будут незаконными.

Если схема монтажа системы водоснабжения и водоотведения в помещении не предусмотрена проектом МКД, это считается переустройством помещения. Его можно выполнять только после согласования с органом МСУ (ч. 1 ст. 25, 26 Жилищного кодекса). Решения общего собрания, принятого в силу частей 2, 4 статьи 36, части 1 статьи 44 Жилищного кодекса, недостаточно для таких работ.

Кроме того, разводка сетей водоснабжения и водоотведения под потолком первого этажа МКД не предусмотрена положениями СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий. СНиП 2.04.01–85*». Поэтому решение общего собрания собственников, позволившего переустройство, будет оспоримым.

ГЖИ вправе рассмотреть заявление от лица, не имеющего собственности и не зарегистрированного в МКД, по которому обращается к надзорнику?

Инспекция обязана рассмотреть такое обращение.

В орган ГЖН вправе обращаться граждане, ИП, юрлица. Информация может поступить также от органов государственной власти и органов МСУ. При этом не имеет значения, обратился в ГЖН собственник или иное лицо. Это следует из части 4.2 статьи 20 Жилищного кодекса, части 2 статьи 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Не рассматривают только анонимные обращения (ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ).