Кемерово – 8-961-861-02-88
Юрга – 8 (38451) 4-92-79

Блиц Короткие ответы на ваши вопросы журнал "Управление МКД" октябрь 2021

Как поступить, если собственник помещения установил вывеску, размеры и вид которой не соответствуют согласованному ранее проекту?

Если владелец вывески не выполнил требования ранее выданного разрешения, он должен демонтировать конструкцию по предписанию управляющей МКД организации либо органа МСУ. Это следует из части 10 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе). При отказе владельца управляющая МКД организация проводит работы самостоятельно, а расходы взыскивает с владельца (ч. 21.1 ст. 19 Закона о рекламе). Если же вывеску разместили на МКД без разрешения собственников помещений в доме, ее должен демонтировать орган МСУ за счет бюджета (ч. 21.3 ст. 19 Закона о рекламе).

При этом следует различать рекламные конструкции и информационные вывески. Юрлицо вправе размещать без согласования с собственниками помещений в МКД уличную табличку или вывеску с наименованием, юридическим адресом и режимом работы (определение Верховного суда от 02.09.2015 № А56-31402/2014). Такую информацию об организации юрлицо обязано разместить — этого требует Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Сведения, которые юрлицо обязано разместить по закону, не считают рекламой независимо от манеры их исполнения на вывеске. Такие выводы содержат информационное письмо ВАС от 25.12.1998 № 37, письмо ФАС от 15.03.2010 № АК/6745.

УО должна отвечать на анонимные обращения?

Компания вправе не реагировать на обращение, если его автор не указан.
Порядок рассмотрения обращений граждан жилищное законодательство не регулирует. Поэтому применяют гражданское законодательство (ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса).
В обращении гражданин должен указать Ф. И. О., почтовый адрес или e-mail для ответа, изложить суть жалобы, заявления, предложения и поставить личную подпись и дату. Такие требования установлены статьей 7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ (далее — Закон № 59-ФЗ).
Если в письменном обращении заявитель не указал фамилию или адрес для ответа, на обращение не отвечают (ч. 1 ст. 11 Закона № 59-ФЗ).

Собственники вправе самовольно менять стояки и радиаторы отопления на изделия из не предусмотренных проектом материалов?

Нет, не вправе.

Собственники не должны самовольно вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. Такие действия неправомерны. Это определено пунктом 35 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Но самовольная замена собственником части общего имущества не освобождает управляющую МКД организацию от исполнения обязанностей по содержанию такого имущества. На это указал Верховный суд в пункте 13 Обзора судебной практики № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного суда 20.12.2016). В законе нет норм, по которым замененные собственником помещения элементы общего имущества выбывают из состава общего имущества и УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК перестают их обслуживать.
Если управленец выявит самовольные изменения внутридомовых инженерных сетей, он должен составить акт и направить собственнику уведомление о необходимости привести инженерную систему в надлежащее состояние — соответствующее проекту. При отказе собственника необходимо самостоятельно провести работы, а стоимость затем возместить за счет собственника, в том числе в судебном порядке. Такой порядок действий следует из пункта 5 части 1.1, части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса.

Как можно выгодно использовать средства ФКР на спецсчете, которые временно не используются?

Собственники помещений в МКД вправе принять решение размещать временно свободные средства ФКР со спецсчета на специальном банковском депозите (п. 1.1–1 ч. 2 ст. 44, ст. 175.1 Жилищного кодекса). В законодательстве нет прямого запрета размещать по решению общего собрания все поступающие на спецсчет взносы на капремонт как временно свободные до проведения капитального ремонта. При этом можно уполномочить владельца спецсчета передавать банку указания на выполнение таких действий.
У банков есть свои тарифы по специальным депозитам — без пополнения депозита, с ежемесячным пополнением и пр. Поэтому в решении общего собрания следует учесть особенности предстоящих договорных взаимоотношений с банком в отношении специального депозита.

Общее собрание постановило перенести ФКР на спецсчет. УО открыла счет, но договорились с регоператором все отложить из-за пандемии. УО накажут?

Нет, ответственности за нарушение сроков реализации решения об открытии спецсчета не предусмотрено.
УО должна была открыть спецсчет в банке в течение 15 дней с момента, как получила уведомление об определении владельца спецсчета (ч. 5 ст. 170 Жилищного кодекса). Но решение об изменении способа формирования ФКР со счета регоператора на спецсчет вступает в силу только через год. И деньги регоператор должен перечислить в течение пяти дней после вступления в силу такого решения (ч. 5 ст. 173 Жилищного кодекса).

Председателем совета МКД можно выбрать несобственника помещения в этом доме?

Совет МКД избирают из числа собственников помещений в доме. Должность председателя совета выборная. Его выбирают также на общем собрании собственников помещений из числа членов совета МКД. Такие условия установлены в статье 161.1 Жилищного кодекса. Возможность передать полномочия председателя совета МКД иному доверенному лицу законодатель не установил. Следовательно, решение собственников о наделении полномочиями председателя жителя МКД, который не является собственником помещения в этом доме, будет ничтожно в силу закона.

Чем грозит УО выставление собственникам платы за уборку прилегающей территории, если участок под МКД не поставлен на кадастровый учет?

УО не вправе начислять плату за содержание земельного участка, который не входит в состав общего имущества в МКД.
По закону санитарное содержание осуществляют собственники земельных участков. Это следует из статьи 210 Гражданского кодекса, пункта 15 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491. Санитарное содержание земельных участков, не являющихся общей долевой собственностью, не входит в состав работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД.
Земельный участок под МКД считается образованным и переданным в состав общего имущества с момента постановки такого участка на государственный кадастровый учет. Это определено частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
При неправомерном начислении платы УО могут привлечь к административной ответственности по статье 14.1.3 КоАП за нарушение лицензионных требований.

Нужно ли УО разрешение жителей на СМС-рассылку о задолженности по личным номерам телефонов?

Получать согласие субъекта персональных данных на СМС-рассылку о задолженности не требуется.
УО вправе не получать письменное согласие собственника, если персональные данные используются в рамках обязанностей, которые возложены на УО законом или договором. Такое исключение предусмотрено пунктами 2 и 5 части 1 статьи 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».
УО, как исполнитель КУ, вправе уведомить собственника с помощью СМС. Это прямо предусмотрено подпунктом «е(3)» пункта 32 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354). При этом требование иметь согласие собственника помещения на получение уведомлений Правилами № 354 не предусмотрено.

УО обязана предоставить копии финансово-лицевого счета по запросу собственника помещения? За какой срок?

Предоставляйте выписки из финансово-лицевых счетов, если вы ведете такие счета.

Вы вправе предоставить документы за период не более 5 лет. Такой срок хранения установил Росархив приказом от 20.12.2019 № 236. Лицевые счета на жилые помещения, выписки из лицевых счетов организаций, приложения к выпискам из лицевых счетов, отчеты о состоянии лицевых счетов с приложением платежных документов хранятся 5 лет. Кроме того, пятилетний срок хранения установлен для документов, подтверждающих расчеты с покупателями (подп. 8 п. 1 ст. 23 Налогового кодекса).

Заявление о выдаче судебного приказа отправляли в другую область, но пакет вернулся. Можно добавить новый период просрочки и пени на день подачи?

Да, можно рассчитать задолженность и пени на день подачи заявления о вынесении судебного приказа. Законодательство это не запрещает.

Для увеличившегося размера исковых требований доплатите недостающую сумму госпошлины в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. Такие правила установлены в подпункте 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса.

УО может не проводить ограничение и приостановление КУ по просьбе РСО, если МКД на прямых договорах?

Приостанавливать и ограничивать КУ вправе их исполнитель (подп. «д» п. 32, подп. «а» п. 117 Правил, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354). Обязанность УО делать это можно прописать в договоре ресурсоснабжения в части поставки КР на СОИ. Это следует из части 1 статьи 7 Жилищного кодекса, подпунктов «в», «г» пункта 27 Правил заключения договоров с РСО (утв. постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124). Но такое положение не является обязательным условием, его устанавливают по согласию обеих сторон договора.
Если УО заключила с РСО отдельный договор на ограничение и приостановление КУ, расторгнуть его можно. Но только соблюдая условия самого договора и нормы гражданского законодательства.

Можно на общем собрании собственников принять, что ТСЖ возмещает ущерб собственнику за счет платежей за ЖКУ будущих периодов?

Нет, нельзя.

Вред возмещает тот, кто его причинил. Это установлено частью 1 статьи 1064 Гражданского кодекса.

ТСЖ отвечает перед собственниками помещений в МКД за надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также за ущерб из-за ненадлежащего исполнения своих обязанностей. Это следует из части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса, статей 4, 7 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества (ч. 6 ст. 135 Жилищного кодекса).

Решение общего собрания членов ТСЖ либо собственников помещений в МКД о распределении обязанности по возмещению ущерба между всеми собственниками могут оспорить.

Возможна ли уголовная ответственность за неисполнение судебного акта по взысканию задолженности за ЖКУ?

Да, есть такая возможность.
Уголовная ответственность за злостное неисполнение решения суда предусмотрена статьей 315 Уголовного кодекса. Привлечь по ней вправе только суд. При этом судебный пристав-исполнитель должен доказать именно злостное и длительное уклонение от исполнения судебного акта.

РСО вправе отказать ТСЖ в возврате неосновательного обогащения за период, когда домом управляла УО?

Да, такой отказ РСО правомерен.

Организация вправе требовать от РСО вернуть неосновательное обогащение, но только за тот период, когда именно она управляла МКД и была исполнителем соответствующей КУ. То есть кому РСО предъявляла к оплате излишний объем коммунального ресурса, тому и должна возместить убытки. Это следует из части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса.

ТСЖ в соответствующий период не было исполнителем КУ и фактически не понесло затраты. Поэтому требовать от РСО вернуть суммы неосновательного обогащения ТСЖ не вправе.