Блиц Короткие ответы на ваши вопросы журнал "Управление МКД" Январь 2022

Парковочное место для инвалида во дворе МКД должна выделить УО?

Если земельный участок под МКД образован и поставлен на кадастровый учет, он относится к общему имуществу собственников помещений в МКД и является их общей долевой собственностью. Именно собственники на общем собрании принимают решение, как использовать такой участок (ч. 2 ст. 36, п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса). Инвалид вправе потребовать выделить место для парковки, а управляющая МКД организация обязана это организовать в том случае, когда во дворе уже есть оформленная некоммерческая стоянка. Если же такая стоянка не предусмотрена, вопрос решают на общем собрании собственников.

Если земельный участок не относится к общему имуществу, решение о выделении инвалиду парковочного места принимает орган МСУ как собственник такого участка (ст. 209 Гражданского кодекса).

Возможность выделить для конкретного инвалида персональное парковочное место законодатель не предусмотрел. Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ определяет только норму — на какое количество парковочных мест нужно нанести спецразметку и установить знаки.

УО обязана обеспечить специализированной организации доступ в жилые помещения МКД для техобслуживания ВДГО?

Обеспечить аварийно-диспетчерской службе газораспределительной организации беспрепятственный доступ к ВДГО управленца обязывает пункт 3.1.17 Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд (утв. приказом Минстроя от 05.12.2017 № 1614/пр).

Поэтому обязанность УО обеспечивать специализированной организации доступ в любые помещения МКД для осмотров состояния и проведения работ на ВДГО установлена законом. Ее нельзя изменить по соглашению сторон.

При отказе собственника предоставить доступ УО вправе требовать этого в судебном порядке.

Владельцы нежилых помещений обязаны платить за содержание лифтов, лестничных маршей, мусоропровода, если не пользуются ими?

У собственника нежилого помещения такие же права и обязанности, как и у собственника жилого помещения в МКД. Они не зависят от технического назначения помещения. Условия договора управления также одинаковы для всех собственников всех помещений в доме (ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса).

Собственник нежилого помещения обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества — вносить плату за содержание жилого помещения (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса). Размер такой платы должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса). Его устанавливают на общем собрании собственников помещений.

Собственники вправе установить дифференцированную плату с учетом особенностей помещений. На это указал Конституционный суд в постановлении от 29.01.2018 № 5-П. При этом решение должно быть обоснованным, размер платы должен отвечать требованиям разумности, дифференциация не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Собственники могут на общем собрании установить для нежилых помещений меньший размер платы. Например, исключить стоимость содержания домофонов, мусоропровода. В каждом случае обоснованность установления различного размера платы определяется индивидуально.

Срок договора управления истекает. Нужно проводить собрание, чтобы продлить его действие?

Договор управления автоматически продлевается на тот же срок, если до даты его окончания собственники либо УО не заявят о желании его прекратить, а в самом договоре не установили ограничений по количеству автоматических пролонгаций. Такое правило следует из части 6 статьи 162 Жилищного кодекса. Законодатель не ограничил количество пролонгаций.

Проводить общее собрание нужно только в том случае, если меняются существенные условия договора управления. Перечень таких условий определен в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса.

Ростехнадзор вправе требовать наличия в ТСЖ сертифицированного специалиста по обслуживанию лифтов?

ТСЖ как владелец лифта обязано назначить ответственного за эксплуатацию лифта из числа квалифицированного персонала. Это следует из пункта 3, подпункта «с» пункта 4 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 24.06.2017 № 743. То есть ответственный за эксплуатацию лифта должен быть штатным сотрудником с заключенным трудовым договором (в том числе по совместительству).

Ответственный за организацию работ по техническому обслуживанию и ремонту лифтов в специализированной организации, с которой ТСЖ заключила договор на обслуживание лифтов, не заменяет ответственного за организацию эксплуатации лифта в ТСЖ.

Если ТСЖ заключило договор управления МКД с УО, владельцем лифтов становится УО. И тогда ответственный за организацию эксплуатации лифта должен быть в штате УО.

В расчете кворума общего собрания учитывать площадь помещений, собственность на которые не зарегистрирована?

Да, такие площади нужно учесть.

• общую площадь МКД без учета помещений общего пользования;
• общую площадь нежилого помещения — если рассчитывают долю в праве на общее имущество собственника нежилого помещения;
• площадь жилого помещения без балконов и лоджий.

Сведения о площади МКД указаны в документах технической инвентаризации, например в техническом паспорте. Есть такая информация и в ЕГРН. Если данные расходятся, применяют информацию из ЕГРН. Это прямо указано в пунктах 3, 4 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Законодатель не указал, что при расчете кворума исключают помещения, право собственности на которые не зарегистрировано. Поэтому такие площади включайте в расчеты.

Что предпринять, если собственник повредил отделку в подъезде, когда делал ремонт в квартире?

Вред имуществу обязан полностью возместить тот, кто его причинил. Это определено в части 1 статьи 1064 Гражданского кодекса.

Если вы знаете, что ущерб общему имуществу нанес конкретный собственник, составьте акт. В акте опишите выявленные повреждения и укажите обстоятельства, при которых эти повреждения появились (п. 152 Правил, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354). Акт подписывают представитель управляющей МКД организации и причинитель вреда.

Оцените ущерб. При необходимости привлеките для этого специализированную организацию.

Направьте виновнику письменное требование возместить ущерб. Если виновник отказывается сделать это в установленные сроки, обратитесь в суд с исковым заявлением в рамках статьи 1064 Гражданского кодекса.

РСО вправе применить повышающий коэффициент к КР на СОИ, если МКД на прямых договорах?

Если МКД не оборудован ОДПУ, но есть техническая возможность его установить, РСО рассчитывает управленцу стоимость ХВС и ГВС на СОИ по нормативам потребления в целях содержания общего имущества и с повышающим коэффициентом 1,5. Это предусмотрено подпунктом «ж» пункта 22 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.

Такое право РСО не зависит от заключения прямых договоров предоставления коммунальных услуг с собственниками помещений в МКД.

Как взыскать задолженность за ЖКУ с собственника-физлица, которого объявили банкротом?

Вы вправе продолжать начислять такому собственнику платежи за ЖКУ, но не пени (ч. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве). Это текущие платежи. В период процедуры банкротства должника финансовый управляющий удовлетворяет их за счет конкурсной массы вне общей очереди кредиторов в порядке специальной очередности по части 2 статьи 213.27 Закона о банкротстве.