Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта с «котла» регионального оператора на специальный счет

Когда возможно изменение способа формирования ФКР в пользу специального счета

Собственники на общем собрании могут принять решение изменить способ формирования фонда капремонта (ФКР), но оно не вступит в законную силу, если:

• до этого на капремонт общего имущества в МКД брали кредит, займ и пока не вернули его;
• есть задолженность за услуги, работы по капитальному ремонту в МКД и погасить ее необходимо за счет ФКР.

Уйти на спецсчет можно будет после того, как собственники погасят задолженность по займу или перед подрядчиками. Такой порядок установлен частью 2 статьи 173 Жилищного кодекса (рисунок 1).
РИСУНОК 1 Что может помешать перевести взносы на капремонт на спецсчет, а что нет

Кто вправе изменить способ формирования ФКР в пользу специального счета

Только собственники помещений на общем собрании могут решить, что теперь будут формировать ФКР на спецсчете, а не на счете регионального оператора. Это предусмотрено частью 1 статьи 173 Жилищного кодекса.

Инициировать общее собрание по вопросу смены способа формирования ФКР могут:

• собственники помещений в МКД;
• УО;
• орган местного самоуправления как собственник жилого или нежилого помещения в МКД.

Какие документы подготовить к общему собранию по переходу на спецсчет

Документы, которые понадобятся к общему собранию, условно разделим на две группы: вспомогательные и основные.

Вспомогательные документы — это реестр собственников помещений в МКД, реестр вручения сообщений о предстоящем собрании, списки присутствующих и приглашенных на общее собрание и листовки.

С помощью реестра вы подготовите бланки решений собственников, а по списку присутствующих рассчитаете кворум. В реестре вручения сообщений о предстоящем общем собрании каждый собственник должен расписаться в том, что получил его. Листовка пригодится, чтобы привлечь собственников на собрание и объяснить им, зачем формировать фонд капремонта на спецсчете. На рисунке 2 мы показали пример листовки для жителей.
РИСУНОК 2 Пример листовки

Основные документы для общего собрания по переходу на спецсчет те же, что и для «обычного» собрания:

• уведомление (сообщение);
• решения собственников;
• протокол.

Что включить в повестку

Жилищный кодекс определяет, какие именно вопросы нужно решить на общем собрании, чтобы в дальнейшем формировать фонд капремонта на спецсчете. Добавьте к ним вопросы, которые связаны с отказом от предыдущего способа формирования ФКР, и получите такую повестку собрания:

• размер ежемесячного взноса на капремонт (не меньше минимального, установленного в субъекте РФ);
• владелец специального счета;
• кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет;
• прекращение формирования ФКР на счете регионального оператора;
• выбор способа формирования ФКР — формирование на спецсчете;
• лицо, которое будет предоставлять собственникам платежные документы на уплату взносов, в том числе с использованием ГИС ЖКХ;
• порядок предоставления платежных документов на уплату взносов;
• размер расходов, связанных с предоставлением платежных документов, условия оплаты этих услуг.

Стоит отдельно рассказать жителям, кто может быть владельцем спецсчета и в каком банке открыть счет. Владельцем может стать УО, ТСЖ, ЖСК или региональный оператор. Важно ответить на вопросы и объяснить жителям, что расходовать деньги со спецсчета можно только на капремонт и только по строгим правилам, установленным Жилищным кодексом.

На рисунке 3 мы показали пример, как будет выглядеть протокол общего собрания о смене способа формирования ФКР по требованиям Жилищного кодекса. Приложение №1.

Какой нужен кворум, чтобы перейти на спецсчет

Чтобы решение было принято, «за» должны проголосовать более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса).

Будьте осторожны, когда формируете повестку для собрания о смене способа формирования ФКР. Есть вопросы, по которым «за» должно проголосовать квалифицированное большинство. Чтобы исключить ошибку, мы подготовили подсказку, какого кворума достаточно для решения того или иного вопроса из категории «капитальный ремонт» (таблица).
ТАБЛИЦА Кворум по разным вопросам из категории «капитальный ремонт»

Как оформить решение об изменении способа формирования ФКР

Решение общего собрания об изменении способа формирования ФКР оформляют протоколом. Он будет официальным документом (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса). В протоколе нужно описать все результаты голосования по каждому вопросу повестки.

Как вступает в силу решение об изменении способа формирования ФКР в пользу спецсчета

Вы направляете протокол общего собрания о переходе на спецсчет регоператору, а через год решение вступает в силу. Субъект РФ может установить меньший срок вступления в силу решения о смене способа формирования ФКР на спецсчет (ч. 5 ст. 173 Жилищного кодекса).
Протокол общего собрания об изменении способа формирования ФКР в пользу спецсчета нужно направить регоператору в течение пяти рабочих дней.

Когда деньги со счета регионального оператора поступят на спецсчет

Спустя год после того, как регоператор получил протокол о смене способа формирования ФКР в пользу спецсчета, он должен перечислить накопленные собственниками помещений в МКД деньги на специальный счет.

У регоператора есть пять дней по истечении года, который прошел после смены способа формирования фонда капремонта.

Хронологию перехода со счета регоператора на спецсчет мы показали на рисунке 4.
РИСУНОК 4 Сколько времени требуется, чтобы перейти из «котла» на спецсчет

Как получить документы от регоператора

Региональный оператор обязан передать владельцу спецсчета все имеющиеся у него документы и информацию,
связанную с формированием фонда капитального ремонта.

Порядок передачи документов устанавливают нормативные правовые акты на уровне субъекта РФ (ч. 7 ст. 173 Жилищного кодекса).