Какие победы возможны в суде, когда собственник помещения — городская администрация

УО взыскала долг за жилищные услуги с муниципального образования

УО из Таганрога взыскала с администрации города плату за содержание жилого помещения за период, когда наниматель умер, а новый договор найма еще не заключили. УО убедила суд, что спорный период предшествует дате заключения договора с новым нанимателем (решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.06.2021 № А53-5071/2021).

Однако управляющие организации должны быть осторожными, когда открывают лицевой счет по муниципальной квартире (рисунок 1).

РИСУНОК 1 Как выстраивать отношения с нанимателем

Судебная практика идет по тому пути, что подтверждением существования найма жилого помещения могут служить различные документы. Например, регистрация по месту жительства, открытие вселившемуся гражданину лицевого счета для оплаты ЖКУ. Отсутствие договора социального найма жилого помещения само по себе не означает, что у лица нет права пользования жилым помещением. Это правило работает для случаев, когда наниматель фактически вселился, проживает в квартире, исполняет свои обязанности.

Страховая взыскала ущерб за залитие

Страховая в одном из споров взыскала ущерб с наймодателя жилого помещения и предложила ему в порядке регресса получить убытки с нанимателя.

Департамент сражался: привел довод о том, что не является надлежащим ответчиком. Ссылался на статьи 210 и 1064 Гражданского кодекса, упоминал судебную практику. Но суд встал на сторону страховой (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.11.2021 № Ф05-25412/2021, А40-55782/2021).

Основой судебного решения стало то, что обязанность нанимателя содержать жилое помещение сама по себе не освобождает наймодателя от выполнения возложенных на него законом обязанностей (ст. 210 Гражданского кодекса, ст. 30 Жилищного кодекса).

Суд отметил, что по общему правилу имущественный вред возмещает в полном объеме тот, кто его причинил. Однако законом обязанность по возмещению вреда может быть возложена не только на причинителя. Собственник помещения, то есть наймодатель, вправе предъявить регрессное требование нанимателю в порядке статьи 1081 Гражданского кодекса (рисунок 2).

РИСУНОК 2 За содержание помещения отвечают и его собственник, и наниматель

УО смогла через суд получить доступ в помещение

Суд посчитал, что собственник не перестает отвечать за содержание жилого помещения, которое он передал в наем.

Администрация города в лице департамента имущественных отношений оспаривала судебный акт, по которому ее обязали предоставить доступ в жилое помещение для восстановления вентиляции. Департамент утверждал, что спорное жилое помещение обременено правами третьих лиц. Поэтому департамент — ненадлежащий ответчик, и УО следует обратиться в суд общей юрисдикции к членам семьи нанимателя, которые проживают вместе с ним. Суд с этим не согласился (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2021 № 08АП-5854/2021, А70-20611/2020).

Из материалов дела следовало, что УО неоднократно пыталась согласовать с нанимателем жилого помещения доступ для прочистки вентканалов. В один из дней удалось получить согласие и вместе с представителем департамента попасть в квартиру. Но затем наниматель передумал и попросил всех покинуть помещение. Участники составили акт и удалились.

После еще нескольких неудачных попыток попасть в квартиру для обслуживания общего имущества УО обратилась в суд с требованием к собственнику помещения обеспечить доступ. Суд согласился с требованиями и обосновал свою позицию статьями 30, 36 Жилищного кодекса и статьями 210, 290 Гражданского кодекса (рисунок 3).

РИСУНОК 3 Доступ в помещение обеспечивает его собственник