10 ответов на вопросы о плате за ЖКУ

1. В каких случаях собственник нежилого помещения на первом этаже МКД должен оплачивать КР на СОИ напрямую в РСО, а когда через УО?

Собственник нежилого помещения платит за КР на СОИ напрямую в РСО только в трех случаях — когда в доме:
- не выбрали способ управления;
- выбрали непосредственный способ управления;
- не реализовали выбранный способ управления.
В остальных случаях собственники вносят плату за КР на СОИ через УО в составе платы за содержание помещения. При этом назначение помещения — жилое или нежилое — роли не играет. Это установлено пунктом 1 части 2, частью 5 статьи 154 Жилищного кодекса и пунктом 40 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354).

 2. Что ответить собственнику помещения в МКД, который хочет заменить газовую плиту на электрическую?

Сообщите заявителю, что законная замена газовых плит на электрические в газифицированном МКД невозможна. Для такого ответа есть два обоснования — возможности электрической сети МКД и обязанности собственников помещений.
Мощность электрической сети газифицированного МКД не рассчитана на подключение электрических плит. Собственник помещения не вправе использовать бытовые приборы или оборудование, мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки, рассчитанные исполнителем исходя из технических характеристик внутридомовых инженерных систем (подп. «а» п. 35 Правил № 354).
Заменить электросети в МКД можно только по решению общего собрания собственников помещений. Кроме того, изменение схемы подключения плиты с газа на электроэнергию приравнивается к переустройству, а это должен согласовывать орган МСУ. Это следует из части 2 статьи 36, пункта 1 части 2 статьи 44, части 1 статьи 25, части 1 статьи 26 Жилищного кодекса.

3. Как правильно считать плату за отопление собственникам машино-мест, если помещение паркинга стоит отдельно от МКД и оборудовано ОДПУ?

Если в МКД есть ОДПУ тепловой энергии, то порядок расчета платы для помещения паркинга аналогичен порядку расчета платы в жилых помещениях МКД. Это указано в пункте 43, абзаце 3 пунк- та 42(1) Правил № 354.
Поэтому для расчета воспользуйтесь формулами 3 и 3(1) Правил № 354. По указанным формулам плату определяют исходя из общего объема, который исполнитель КУ рассчитал в отношении помещения паркинга. Плату для конкретного собственника машино-места рассчитывают пропорционально:
доли в праве общей долевой собственности на помещение паркинга;
площади помещения машино-места собственника.
Такое распределение зависит от наличия или отсутствия мест общего пользования в помещении паркинга.

4. Становится ли РСО исполнителем КУ для собственников помещений, которые не принимали решение о переходе на прямые договоры, но всегда оплачивали счета напрямую ресурснику?

Нет, не становится.
Прямые расчеты не служат основанием для возникновения правоотношений между РСО и собственниками.
В такой ситуации потребители только оплачивают КУ ресурснику, а ответственность за их качество все так же несет УО или ТСЖ как исполнитель КУ. Это следует из частей 7.1, 8 статьи 155 и пунк- та 34 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22.

5. УО вправе отказать собственнику помещения в перерасчете за КУ, если она больше не управляет домом и сведения об МКД уже исключили из реестра лицензий?

Если у собственника есть основания требовать перерасчет платы за КУ, то отказывать ему управленец не вправе.
Главное условие — пересчитать плату собственник помещения просит за период, когда домом еще управляла УО, к которой обратился потребитель. При этом факт исключения МКД из реестра лицензий не освобождает бывшего управленца от обязанности произвести перерасчет платы.
Если к моменту обращения собственника УО прекратила фактически управлять домом, то она технически не может сделать перерасчет платы в счет будущих платежей за ЖКУ. Поэтому организация выплачивает заявителю денежную сумму как неосновательное обогащение. Это следует из статьи 1102 Гражданского кодекса.

6. С какого момента можно начинать выставлять нанимателю муниципального нежилого помещения счет за ЖКУ — с даты заключения договора аренды или с даты его регистрации?

Ориентируйтесь на дату заключения договора аренды.
Арендатор обязан оплачивать счета за ЖКУ с момента заключения договора аренды, если иное не предусмотрено таким договором. Данное обязательство установлено подпунктом 2 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса.

7. На что управленец может потратить средства, которые получает от применения повышающих коэффициентов при расчете платы за КУ?

Исполнитель КУ вправе сам определять, на что израсходовать такие деньги.
В настоящее время законодательство не содержит правил, которые определяют направление средств, полученных от применения в расчетах повышающих коэффициентов.
До 1 января 2017 года Правила № 354 предусматривали обязанность исполнителя направлять такие средства на мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности МКД. Сейчас, по сложившейся практике, их используют для покрытия убытков перед РСО за коммунальные ресурсы.

8. Решение общего собрания будет действительным, если в нем не определили дату перехода на прямые договоры с РСО?

Да, решение будет действительным, если не была нарушена процедура проведения общего собрания. Легитимность такого собрания подтверждает судебная практика, например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2020 по делу № А40-309212/2019.
Если в решении общего собрания не указали дату заключения прямого договора, он вступает в силу с даты, когда РСО получила копию такого решения. Это следует из подпункта «ж» пункта 17, пункта 17.1 Правил № 354, пункта 1 части 7 статьи 157.2 Жилищного кодекса.
Если РСО уже приступила к предоставлению услуги и начисляет плату за КУ:
уточните в ресурсоснабжающей организации дату начала предоставления услуг;
проведите сверку по начислениям платы за коммунальные услуги потребителям.

9. Идентификатор платежного документа и единый лицевой счет обязательно включать в платежный документ, который формируется в ГИС ЖКХ?

Да, обязательно.
В платежном документе для внесения платы за содержание жилого помещения в МКД и коммунальные услуги в том числе указывают реквизиты, сформированные в ГИС ЖКХ:
идентификатор платежного документа;
единый лицевой счет.
Это следует из пункта 71 Правил № 354 и сноски 1 к форме платежного документа, утвержденной приказом Минстроя от 26.01.2018 № 43/пр.

10. ТСЖ должно сделать перерасчет платы из-за ненадлежащего отопления, если в нарушении качества услуги виновата РСО?

Да, должно.
Вы обязаны пересчитать плату в случае, если замеры в помещении потребителя выявили нарушение температурного режима. Неважно, кто виновен в некачественном предоставлении КУ «отопление». Исполнитель КУ, то есть управляющая МКД организация, делает перерасчет платы потребителю, а затем вправе потребовать перерасчета у РСО.
Перерасчет платы за отопление делают в случаях, когда плату начисляют по нормативу, то есть без учета фактического расхода тепловой энергии в помещении потребителя. Начисляют плату по нормативу в домах без ОДПУ тепловой энергии и в домах, где есть ОДПУ, но не все помещения оборудованы ИПУ тепловой энергии.
Перерасчет делайте за каждый час отклонения температуры воздуха от нормы на 0,15 процента от размера платы за каждый градус отклонения. Такой порядок установлен пунктами 98, 15 приложения 1 к Правилам № 354.

Источник: Журнал "Управление МКД"  https://e.mk-dom.ru/