Новостная лента

Ставим в МКД видеокамеры. Письмо Минстроя № 37595-ОГ/04

Тема: Общее имущество МКД

Никогда Минстрой не отличался ни логичностью суждений, ни знанием законодательства смежных отраслей, но данным письмом наглядно показаны слабые «профильные» (а Минстрой «работает» не только с жилищным, но и с градостроительным законодательством) компетенции.

Вот как звучал заданный Минстрою вопрос:

«Инициатор ОСС вынес на голосование вопросы о целевом сборе на закупку системы видеонаблюдения для целей повышения безопасности жителей и гостей МКД, а также вопрос о включении системы видеонаблюдения, закупленной на указанные взносы, в состав общего имущества МКД.

Прошу пояснить, каким минимальным количеством голосов участников ОСС указанные решения (о целевом взносе и об увеличении состава ОИ) могут считаться принятыми?»

Минстрой ответил, что в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции ОСС относится принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, указал Минстрой, решение об установке видеонаблюдения, возложения расходов на собственников помещений в многоквартирном доме и принятия оборудования в состав общего имущества принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Мы полагаем, что установка видеонаблюдения никак не может являться реконструкцией МКД, ибо в соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пункт 14.2 ст. 1 ГрК РФ указывает, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Установка ранее отсутствующей системы видеонаблюдения в МКД - не капитальный ремонт, очевидно.

Теперь интересное; ч. 1 ст. 25 ЖК РФ гласит, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Данная норма в равной мере распространяется как на жилые и нежилые помещения, так и на помещения, являющиеся ОИ МКД.

Поскольку в задаче у нас - установка системы видеонаблюдения, которая в большинстве случаев требует инженерных сетей, мы можем согласиться с тем, что имеем дело с переустройством помещения. Новомодные IP-камеры и прочие беспроводные устройства, кстати, требуют питания, а потому инженерные сети нужны в любом случае. Да, можно, конечно, монтировать беспроводную камеру прямо на распределительную коробку, но поскольку в итоге видеонаблюдение должно стать частью ОИ МКД, всё равно потребуется внести камеры в технический паспорт.

А теперь вернёмся к вопросу: сформулировано было чётко - сколько голосов требуется для принятия решений:

1. о целевом взносе;
2. об увеличении состава ОИ.

Минстрой ответил, что двумя третями от общего числа голосов принимаются решения:

1. об установке видеонаблюдения;
2. о возложении расходов на собственников помещений в МКД;
3. о принятии оборудования в состав общего имущества.

А теперь следите за руками. Вот что написано в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ:

«Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи».

Попробуйте найти по тексту оговорку насчёт «возложения расходов» с указанием квалифицированного большинства. Её нет.

Следующее упражнение: найдите оговорку о включении в состав ОИ с указанием квалифицированного большинства.

Таким образом, поскольку эти вопросы прямо не оговорены как исключения, для принятия по ним решения достаточно 50%+1 голос от числа голосов собственников, принявших участие в ОСС.

Ну а переустройство помещения (если рассматривать как таковое установку системы видеонаблюдения) действительно, требует 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Мы знаем о сложившейся практике, когда любой дополнительный взнос голосуется именно 2/3 голосов от общего числа, но делается это не в силу императивного требования ЖК РФ, а для минимизации риска оспаривания такого взноса в судебном порядке недовольным собственником, для перестраховки.

 Основные требования новых правил противопожарного режима

Тема: Общее имущество МКД

Согласно ч.1 ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2.3 части 2 статьи 161 ЖК РФ).

В силу подпункта «е» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила) содержание общего имущества включает в себя, в том числе меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

01 января 2021 года вступили в силу новые Правила противопожарного режима в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479), которые, хоть и не существенно, но дополняют требования по безопасному содержанию МКД.

Основные запреты, предусмотренные правилами:

• использовать подвальные и цокольные этажи для организации детского досуга, если это не предусмотрено проектной документацией;
• хранить и применять на чердаках, в подвальных, цокольных и подземных этажах, взрывоопасные вещества и материалы;
• использовать технические помещения в качестве складов;
• размещать и эксплуатировать в лифтовых холлах кладовые, хранить там горючие материалы;
• снимать предусмотренные проектной документацией двери эвакуационных выходов;
• проводить изменение объемно-планировочных решений и размещение инженерных коммуникаций и оборудования, в результате которых ограничивается доступ к пожарным кранам и другим средствам обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения или уменьшается зона действия систем противопожарной защиты;
• размещать мебель, оборудование и другие предметы на путях эвакуации, у дверей эвакуационных выходов, люков на балконах и лоджиях, в переходах между секциями и местах выходов на наружные эвакуационные лестницы, кровлю, покрытие, а также демонтировать межбалконные лестницы, заваривать люки на балконах и лоджиях квартир;
• закрывать жалюзи, остеклять балконы (открытые переходы наружных воздушных зон), лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам;
• устраивать на лестничных клетках кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи;
• проводить изменения, связанные с устройством систем противопожарной защиты, без разработки проектной документации;
• использовать открытый огонь на балконах (лоджиях);
• хранить баллоны с горючим газом.

 Также необходимо соблюдать следующие требования:

• приямки должны быть очищены от мусора и посторонних предметов;
• закрывать на замок двери чердачных и иных технических помещений;
• хранить техническую документацию, подтверждающую пределы огнестойкости, класс пожарной опасности и показатели пожарной опасности примененных строительных конструкций, заполнений проемов в них, изделий и материалов;
• запоры (замки) на дверях эвакуационных выходов должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа;
• пристройки и шкафы для газовых баллонов должны запираться на замок и иметь жалюзи для проветривания, а также предупреждающую надпись: «Огнеопасно. Газ»;
• у входа в одноквартирные жилые дома, в том числе жилые дома блокированной застройки, а также в помещения зданий и сооружений, в которых применяются газовые баллоны, размещать предупреждающий знак пожарной безопасности с надписью: «Огнеопасно. Баллоны с газом»;
• проверка герметичности соединений с помощью источников открытого огня.

Кроме того, приказом управляющей организации необходимо назначить ответственных за пожарную безопасность в МКД. Ответственные за пожарную безопасность сотрудники должны быть обучены в специализированной организации.

Также в подъездах рекомендуем разместить плакаты о профилактике пожаров среди собственников помещений МКД.

 Тема: Новости ЖКХ

ФАС предложила создать инфраструктурный фонд ЖКХ

Федеральная антимонопольная служба предлагает создать в сфере ЖКХ специальный фонд за счёт части платежей потребителей для развития отрасли, сообщил на конференции службы замглавы ФАС Виталий Королев.

Фонд может быть сформирован за счет 1% от платежей за коммунальные услуги всех потребителей. 

«Это решение пока не принято, - добавил Королев. - Это вопрос о создании специального фонда, который может позволить развиваться более эффективно, например, крупным агломерациям».

Кроме того, ФАС рассчитывает, что к 2024 году будет более активно работать механизм региональных инфраструктурных облигаций в сфере ЖКХ, а также в два раза увеличится объем инвестиций в инфраструктуру по сравнению с 2021 годом.

К 2030 году, как считает ФАС, не менее 30% валовой выручки ресурсоснабжающих организаций может быть направлено на капитальные вложения.

 В марте 2021 года президентом было обращено внимание на сферу ЖКХ.

Одной из причин для критики стали тарифы, которые во многих регионах серьезно завышены и не соответствуют качеству.

Казалось бы, очередная формальность и констатация факта в политических целях? И можно было про этот разговор забыть. Но в последнее время прокуратура действительно взялась за этот вопрос. Недавно генеральный прокурор выступил с докладом, отдельно отметя проблемы в сфере ЖКХ.

Какие изменения могут произойти после вмешательства прокуратуры и, главное, зачем об этом знать простым гражданам, попробуем разобраться.

Актуальные проблемы

Всего выявлены три проблемы, которые требуют решения. Об этих проблемах давно всем известно.

Стоит обратить внимание, что со стороны государства не так много делалось для их решения. Их и раньше освещали, но на высшем уровне такие вопросы поднимались нечасто. Но вот уже более месяца прошло с момента заявления президента страны, действительно есть определенные движения, а значит этой ситуацией обязательно нужно воспользоваться.

Также стоит отметить, что прокуратура начала проводить тотальные проверки по всей стране.

- Во-первых, прокуратурой было обращено внимание, что в некоторых регионах происходит безосновательный рост тарифов, выше, чем уровень инфляции.

- Во-вторых, было отмечено, что действительно имеет место некачественное оказание услуг, несоответствующее принятым стандартам.

-  В-третьих, было выявлено, что в ряде регионов коммунальные службы оказались не готовы к отопительному сезону.

Было озвучено, что проблемы действительно есть, и прокуратуре поручено заняться их решением. А теперь выскажу свое мнение, почему все гражданам необходимо об этом знать.

Какая будет польза для простых граждан

С одной стороны, похоже на обычную политику, ведь скоро выборы в Государственную думу и нужно показать активное решение проблемных вопросов, одним из которых, конечно же, является сфера ЖКХ. Для многих это весьма больная тема.

Но раз этим вопросом вплотную занялось прокуратура, то нужно обеспечить их работой, направляя жалобы.

Раньше прокуратура весьма пассивно рассматривала жалобы, направляя их в жилищные инспекции, где проблема решается не особо эффективно.

А сейчас, когда поручение дано именно прокуратуре, можно смело пользоваться этой ситуацией и направлять обращение, чтобы проверки стали реальными. Особенно сейчас, когда указанными проблемами занимаются вплотную.

Не забывайте, что скоро выборы, и это время нужно использовать, возможно, хоть сейчас проблемы как-то будут решаться. Более того, в силу ст. 45 ГПК РФ прокурор может обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан. Если проблема серьезная и много жильцов направят обращение…

 Тариф с двойным дном

В Генпрокуратуре рассказали о тотальных проверках ЖКХ по стране

По поручению Генпрокурора Игоря Краснова по всей стране прошли проверки тарифов на горячее и холодное водоснабжение для населения, включая подогрев воды.

Речь идет, в частности, об особенностях установления цен на горячее водоснабжение, к которым относится использование двухкомпонентных тарифов - когда считается цена холодной воды и энергии, необходимой для ее подогрева. А также однокомпонентных - в тариф входит стоимость только горячей воды без разделения ее на отдельные ресурсы. Как сообщили корреспонденту "РГ" в Генпрокуратуре двойных тарифов, когда людей бы заставляли платить и за саму горячую воду, и отдельно за подогрев холодной, прокуроры не обнаружили. Зато выявили много других незаконных "дополнений" к тарифам и платежам за воду.

Например, в Татарстане, Алтайском и Краснодарском краях, Омской, Томской областях, Ямало-Ненецком автономном округе и других регионах сбытовые компании включали в тариф на воду выплаты топ-менеджменту, обслуживание автомобилей и дорогостоящую аренду офисов. Например, в результате вмешательства прокуратуры Севастополя из тарифа для водоснабжающей организации на 2021 год исключены необоснованные расходы на ремонт транспорта в размере 10 млн рублей. В Ульяновской области из тарифов на услуги 4 водоснабжающих организаций в этом году прокуроры исключили завышенные расходы на 2,5 млн рублей, которые были заложены на амортизацию основных средств, электроэнергию и даже уплату налогов. В Нижегородской области суд приговорил к штрафу за нарушение порядка ценообразования директора ООО, которое занималось водоснабжением. Эта фирма поставляла жителям города Выкса холодную воду по ценам, которые сама и установила. По требованию прокуратуры незаконная деятельность общества прекращена, организована поставка питьевой воды силами другой водоснабжающей организации уже по утвержденным тарифам.

По данным Генпрокуратуры, в ряде регионов - Якутии, Волгоградской и Оренбургской областях тарифные решения принимались вопреки установленному порядку, в том числе с превышением полномочий. Так, в Волгоградской области по протестам прокуроров в феврале 2020 года отменены принятые муниципалитетами правовые акты об утверждении тарифов на водоснабжение, в то время как эти функции возложены на комитет тарифного регулирования области.